1、租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎?
我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。”由此可見，租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住。
2、買賣不破租賃原則的適用條件
買賣不破租賃原則，是指在租賃關(guān)系存續(xù)過程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對(duì)取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可主張其承租權(quán)，此即所謂對(duì)抗力。我國(guó)《合同法》第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”我國(guó)《城市房屋管理辦法》第十一條亦規(guī)定“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。”因此，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，承租人依舊可以對(duì)新的受讓人主張租賃權(quán)。
3、買賣不破租賃原則的例外情形
在適用買賣不破租賃原則時(shí)仍存在例外情形，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”第六十六條規(guī)定“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”據(jù)此可以得出，若是“先租后抵”的情形，依然適用買賣不破租賃的原則;但是，若是“先抵后租”的情形，無論出租人是否告知承租人租賃物已被抵押的事實(shí)，都不適用買賣不破租賃的原則，即租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
