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優(yōu)先購買權(quán)被侵犯,是否可請求確認合同無效?
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:980 ℃

  《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定,“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形,承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。”該司法解釋在09年9月1日施行,自此之后,優(yōu)先權(quán)被侵犯的承租人只能要求出租人賠償其損失,不能要求確認其與買受人簽定的合同無效。

  案例

  租客享有優(yōu)先購買權(quán) 另出售房屋合同無效

  上海匯某特賣調(diào)劑有限公司在享有優(yōu)先購買權(quán)的情況下,萬某公司卻將房屋賣給了牛先生等人。法院認為,萬某公司的行為已侵犯了匯某公司的優(yōu)先購買權(quán)。昨天,閔行區(qū)法院作出一審判決,上海萬某房地產(chǎn)有限公司與牛先生等人簽訂的《上海市商品房出售合同》無效,上海匯某特賣調(diào)劑有限公司與萬某公司就位于上海市閔行區(qū)畹町路99弄276號1層1室房屋的買賣關(guān)系成立,雙方按照萬某公司與牛先生等人簽訂的《上海市商品房出售合同》之條款履行,并參照該合同的約定,匯某公司向萬某公司支付房款95萬元,萬某公司和牛先生等人在匯某公司付清房款后協(xié)助匯某公司辦理上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。案件受理費6650元,由萬某公司負擔(dān)。

  訴請享有優(yōu)先購買權(quán)

  匯某公司訴稱,自2006年2月15日起承租了萬某公司座落在閔行區(qū)畹町路99弄276號的房屋,租期于2009年2月14日到期。2007年5月9日,接到萬某公司的《商鋪出售函》,內(nèi)容稱其公司準備出售系爭房屋,根據(jù)租賃合同的約定,對系爭房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。2007年5月16日,復(fù)函萬某公司,要求萬某公司將系爭房屋價格、條件、方案等出售事宜及時告知,以便決定是否購買。不料,萬某公司對回函未予回復(fù),卻將系爭房屋出售給了牛先生等人,并讓匯某公司與新的產(chǎn)權(quán)人協(xié)商租賃事宜。而牛先生等人在取得系爭房屋的產(chǎn)權(quán)后,對系爭房屋多次采取上鎖封門,不讓經(jīng)營的措施。匯某公司認為,萬某公司的行為已侵犯了優(yōu)先購買權(quán),故訴至法院,要求依法判令萬某公司與牛先生等人的房屋買賣(合同)關(guān)系無效,確認匯某公司享有閔行區(qū)畹町路99弄276號房屋的優(yōu)先購買權(quán),準許匯某公司在同等條件下按萬某公司原轉(zhuǎn)讓牛先生等人系爭房屋的價格行使優(yōu)先購買權(quán),訴訟費用由萬某公司承擔(dān)。

  辯稱超過法定時間

  萬某公司辯稱,向匯某公司履行了通知義務(wù),并在匯某公司自愿放棄了優(yōu)先購買權(quán)的情況下才將房屋出售給了牛先生等人,現(xiàn)匯某公司行使優(yōu)先購買權(quán)已超過了三個月的法定期間。

  牛先生等人辯稱,其與萬某公司簽訂買賣合同時,萬某公司與匯某公司間應(yīng)該是不存在糾紛的,即使有糾紛,也與其無關(guān)。

  同等條件下有優(yōu)先權(quán)

  法院認為,匯某公司與萬某公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示,且未違反相關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)屬有效。根據(jù)合同約定,在租賃期內(nèi),萬某公司如需出售該房屋,應(yīng)提前三個月通知匯某公司。匯某公司在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。而萬某公司雖然向匯多公司發(fā)出了準備出售系爭房屋及告知匯某公司有優(yōu)先購買權(quán)的通知,但在匯某公司詢問房屋出售價格等事宜以便決定是否購買房屋時,萬某公司卻在未向匯某公司作出答復(fù)的情況下以95萬元的價格將房屋直接出售給了牛先生等人,其行為已侵犯了匯某公司的優(yōu)先購買權(quán)。匯某公司之訴請,于法有據(jù),予以支持。牛先生等人因此所造成的損失可與萬某公司另行解決。

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