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    房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)租的區(qū)別
    發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,000 ℃

    房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)租的區(qū)別

    (一)案例

    A是某處街面房的產(chǎn)權(quán)人,B與A簽訂房屋租賃協(xié)議,租用該房用于經(jīng)營,租期二年。一年后,B想解除租約,A不同意解除合同但同意B可以另找新的租客來頂替他。正好此時B的朋友C看好該房,想租下來開店,表示愿意代替B某繼續(xù)租用該房。在取得了A書面同意的情況下,B和C簽訂了一份房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,并將房屋交給了C使用。

    后來,C對該房屋進行了必要的修繕,根據(jù)原租賃合同,修繕費用應(yīng)由出租方A承擔,但此時A已出國,于是C找到B,要求B支付修繕費用。C的理由是:他是從B的手中轉(zhuǎn)租到A的房子,B是轉(zhuǎn)租人,根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第三十條規(guī)定,轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的義務(wù),所以B應(yīng)該支付修繕費。B則否認說,他已退出了該租賃關(guān)系,不應(yīng)該承擔任何義務(wù)。  

    (二)案例分析

    若C將A和B列為共同被告提起民事訴訟,法院將如何審理本案?

    一種觀點認為,B作為轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔出租人的義務(wù),應(yīng)先行支付修繕費,再向原出租人A追償。

    另一種觀點認為,B與C之間的合同行為屬于房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓而非轉(zhuǎn)租,在房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效后,B與A之間的房屋租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)由C承擔,B退出了該房屋租賃關(guān)系,也就不再承擔與原租賃合同規(guī)定的任何義務(wù)。即,本案應(yīng)當由A支付修繕費,B與本案無關(guān)。

    我們同意第二種觀點,B不應(yīng)承擔任何責任。第一種觀點混淆了轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念。

    (三)轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓有其內(nèi)在的聯(lián)系,都是基于原租賃合同對租賃權(quán)的處分,但兩者之間也有很大差別,具體如下:


    1、兩者的標的不同

    前者的標的是租賃物,后者的標的是租賃權(quán)。

    房屋轉(zhuǎn)租按《城市房屋租賃管理辦法》第二十六條的規(guī)定,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。第二十七條解釋說,承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人同意,可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。從這個規(guī)定可以看出,房屋轉(zhuǎn)租針對的是“承租房屋”的部分或全部。

    房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓首先是一種“權(quán)利”的轉(zhuǎn)讓,針對的是房屋的“租賃權(quán)”。

    2、兩者的取得方法不同

    前者為設(shè)定的取得,后者為轉(zhuǎn)移的取得。

    房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人在租賃物上再度設(shè)定了一個新的租賃權(quán),轉(zhuǎn)租人與次承租人之間成立新的租賃契約。

    房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是將原房屋租賃權(quán)讓與給受讓人,并沒有設(shè)立一個新的租賃權(quán),轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間成立的是一個轉(zhuǎn)讓契約而非租賃契約。

    3、兩者實現(xiàn)的手段不一樣

    前者一般通過分期支付租金來實現(xiàn),后者一般是一次性給付對價。

    在轉(zhuǎn)租時,主租賃合同與轉(zhuǎn)租賃合同的租賃條件會有不同,轉(zhuǎn)租可以是租賃標的的全部或一部分。

    在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時,受讓人承受了原承租人的地位,即取得了與原承租人一樣的權(quán)利,轉(zhuǎn)讓所涉及到的也必然是租賃物的全部而不是一部分。


    4、兩者產(chǎn)生的法律后果不同

    前者房屋的租賃權(quán)仍屬于原來的承租人(轉(zhuǎn)租人),后者房屋的租賃權(quán)屬于受讓人。  

    房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人對租賃物再度設(shè)定了新的租賃權(quán),原租賃合同的權(quán)利義務(wù)并沒有解除,次承租人的新租賃權(quán),以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)存在為前提而成立。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是原承租人把租賃權(quán)完全讓與給新的承租人,新承租人的租賃權(quán),以原承租人的租賃權(quán)的消滅為前提而成立。


    由于房屋轉(zhuǎn)租并沒有消滅原租賃合同,所以遵照《城市房屋租賃管理辦法》第三十條的規(guī)定,轉(zhuǎn)租合同生效后,轉(zhuǎn)租人享有并承擔轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù),并且應(yīng)當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。而對于房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓,原承租人承擔的原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)則隨著其租賃權(quán)的消滅而消滅。


    簡而言之,在房屋轉(zhuǎn)租中,A是出租人,B是轉(zhuǎn)租人,C是承租人。若租賃合同沒有約定修繕義務(wù),C主張房屋修繕費用的,B作為轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔出租人的義務(wù),應(yīng)先行支付修繕費,再向原出租人A追償;在租金支付方面,B不能以C不付租金為由拒絕向A履行租金支付義務(wù);若B拒付租金,A一般不能直接要求C支付租金。在房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓中,A是出租人,B是租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓,C是承租人。由于B與A之間的房屋租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)由C承擔,則B退出了該房屋租賃關(guān)系,也就不再承擔與原租賃合同規(guī)定的任何義務(wù)。

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