未盡告知義務(wù)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
案例：
二○○一年三月五日，張斌租賃陳東商鋪房一間，租賃合同中注明租期五年，總租金81,900元，一次性支付，雙方簽字后合同生效。
二ｏｏ二年元月十日陳東以26萬(wàn)元價(jià)款將該房屋產(chǎn)權(quán)出讓給李夏文，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
張斌就此事與陳東協(xié)商，未果。遂將陳東告上法庭，要求人民法院判令陳東與李夏文的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，并要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
判決：
１、撤銷陳東與李夏文簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同。
２、張斌在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
分析：
本案的關(guān)鍵是要認(rèn)定張斌是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果有，則轉(zhuǎn)讓合同無效，如果無，則有效。
所謂“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，是指房屋出租人在轉(zhuǎn)讓出租房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而先行購(gòu)買的權(quán)利。《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定；“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”上述法律、條例的有關(guān)規(guī)定，是關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，這些規(guī)定，都是保護(hù)承租人在同等條件下享有優(yōu)先取得對(duì)租賃房屋的所有權(quán)的規(guī)定。
出租人陳東與李夏文簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，明顯違反以下二點(diǎn)規(guī)定：
一、告知義務(wù)。
《合同法》二百三十條規(guī)定“在合理的期限內(nèi)告知承租人”和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定“須提前三個(gè)月通知承租人”都是以法律的形式規(guī)定了出租人轉(zhuǎn)讓出租房屋所有權(quán)時(shí)應(yīng)對(duì)承租人盡告知義務(wù)，未盡告知義務(wù)的，行為違法，合同無效。
二、剝奪承租人張斌的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
法律法規(guī)之所以規(guī)定告知義務(wù)，并規(guī)定了告知的期限，是保證承租人有充分的時(shí)間考慮是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人在告知期間內(nèi)不得進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓，在三個(gè)月期間內(nèi)承租人提出與受讓人同等條件接受出租房屋，出租人應(yīng)滿足其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果三個(gè)月期間屆滿，承租人未提出或提出的條件低于受讓人的，則喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人未履行告知義務(wù)，在承租人未知曉的情況下與李夏文簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，并辦理過戶，顯然其行為和程序都是不合法的，是明顯的侵權(quán)行為
