承租人的優(yōu)先購買權(quán)
承租人的優(yōu)先購買權(quán)是當今各國民法所普遍確立的制度，指房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，應當在轉(zhuǎn)讓之前的合理期限內(nèi)通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。在司法實踐中，要正確把握該法律規(guī)定，要作如下多方面的注意。
一、正確判斷房屋租賃合同的性質(zhì)是準確適用房屋租賃優(yōu)先購買權(quán)的前提
房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的根據(jù)是承租人的租賃權(quán)，所以，正確認定房屋租賃合同性質(zhì)是適用該優(yōu)先權(quán)的前提。現(xiàn)實中，有三種情況極易干擾房屋租賃合同性質(zhì)的正確認定。
1、房屋所有人讓與房屋使用權(quán)但沒有要求對方支付直接的使用對價。這種法律關(guān)系實質(zhì)上并不是“房屋租賃法律關(guān)系”，承租人不具有優(yōu)先購買權(quán)。
1、租賃物合法轉(zhuǎn)租時，誰享有優(yōu)先購買權(quán)。在承租人對租賃房屋占有租賃物，由承租人享有優(yōu)先購買權(quán)應無異議，而在存在合法轉(zhuǎn)租情況下，由于承租人已不實際占有租賃物，此時，原承租人是否仍然享有優(yōu)先權(quán)，或原承租人與現(xiàn)承租人誰享有優(yōu)先權(quán)，抑或兩者均同時享有。筆者認為，轉(zhuǎn)租合同的成立是基于出租人的許可，三者之間存在一定的人身信任關(guān)系，在法律未禁止現(xiàn)承租人享有優(yōu)先購買權(quán)時，應允許原承租人與現(xiàn)承租人共同享有優(yōu)先權(quán)。
3、房屋所有人與他人簽定的“聯(lián)營”或“承包”名義的合同。實踐中，房屋所有人常為了規(guī)避繳納房屋出租契稅而簽定名為“聯(lián)營”或“承包”但實質(zhì)上為“房屋租賃”的合同，對此類合同，一旦能確認其為房屋租賃關(guān)系，則名義上的“聯(lián)營人”或“承包人”仍應當確定其享有房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)。
二、房屋承租人的違約行為對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響
1、房屋承租人的違約行為一般不會影響房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。《合同法》規(guī)定違約責任為嚴格責任，合同一方違約應當向守約方承擔違約責任，承擔違約責任的方式包括繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等。因此，房屋租賃合同中承租人有違約行為的也應當按照上述規(guī)定承擔違約責任，房屋承租人存在違約行為的對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)一般沒有影響。
2、房屋承租人的根本違約行為引起房屋出租人解除合同權(quán)利行使的，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不因此而喪失。
根據(jù)《合同法》，解除合同權(quán)利實質(zhì)上是一種解除請求權(quán)，即當合同一方基于法律規(guī)定或合同約定享有解除合同權(quán)利時，其應當將自己行使該解除合同權(quán)利的主張通知對方，如對方無異議則即產(chǎn)生合同解除的法律效力，如對方有異議，則其應當請求法院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力，在生效文書作出前，合同是沒有解除的。
三、房屋所有人以拍賣形式出賣房屋的，仍應當保護房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
拍賣是買賣的一種特殊形式，既然是買賣，則房屋所有權(quán)人在拍賣房屋時仍應當尊重和保護房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。但問題并不是在這里，而在于以下兩個問題。
1、拍賣公告不能代替出租人的通知。
2、承租人接到通知后不參加拍賣活動，應視為其放棄優(yōu)先購買權(quán)，其參與拍賣的，其優(yōu)先購買權(quán)應當受到特別保護。
四、法院強制執(zhí)行拍賣房屋或其他非房屋所有權(quán)人得以處分房屋的不受房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響
承租房屋的處分除了所有權(quán)人處分外，還可能存在法院強制執(zhí)行拍賣或者抵押權(quán)人處分房屋等非房屋所有人處分房屋的情形。在該情形下，因房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于債權(quán)優(yōu)先權(quán)，而債權(quán)的相對性特點注定其僅在特定當事人之間發(fā)生作用，所以，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)不應拘束非房屋所有人（出租人）以外的其他得以處分人。
