出租人在房屋出售前對房屋租賃承租人未盡通知義務(wù)，房屋租賃承租人應(yīng)在多長期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)?本文為您講述關(guān)于房屋租賃優(yōu)先購買權(quán)行使相關(guān)法律問題。出租人雖然沒有通知房屋租賃承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，但房屋已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出售，現(xiàn)房屋房屋租賃承租人主張優(yōu)先購買的，應(yīng)如何處理?
1、出租人在房屋出售前對房屋租賃承租人未盡通知義務(wù)，房屋租賃承租人應(yīng)在多長期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)?
房屋租賃承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利，故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定，即房屋租賃承租人應(yīng)自知悉出賣事實時起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。該制度與合同法規(guī)定的出租人應(yīng)當(dāng)給出“合理期限”一起(一為基于當(dāng)事人自由意思產(chǎn)生，一為沒有當(dāng)事人意思表示時補充當(dāng)事人意思)，共同構(gòu)成房屋租賃承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的程序性規(guī)定。
關(guān)于“合理期限”問題，具體標(biāo)準(zhǔn)如何，應(yīng)由當(dāng)事人根據(jù)實際情況而定，不宜強制劃一。而關(guān)于房屋租賃承租人行使權(quán)利的除斥期間，不少人認(rèn)為法律沒有規(guī)定。我們認(rèn)為最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第118條的規(guī)定，實際上就可以理解為對此問題作出的規(guī)定。該條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知房屋租賃承租人，房屋租賃承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。”從該條文的表述本身來看，其目的無非是在出租人未及時通知房屋租賃承租人的情況下，給予房屋租賃承租人以行使權(quán)利的期間。因為，在出租人通知房屋租賃承租人購買時，實際上是要在房屋租賃承租人和其他人提出相同條件時，優(yōu)先將房屋租賃物出賣于房屋租賃承租人。那么，出租人的主要義務(wù)就是將出賣的意思通知房屋租賃承租人。而房屋租賃承租人在收到通知后必須在合理期限內(nèi)行使其權(quán)利。而設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)行使期限的目的，則在于督促房屋租賃承租人盡早行使權(quán)利。因此，其目的應(yīng)該是：出租人出賣房屋租賃物的，應(yīng)當(dāng)通知房屋租賃承租人。房屋租賃承租人在接到通知后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)決定是否購買。該期限最長為3個月。因此，我們傾向于認(rèn)為，房屋租賃承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期間，應(yīng)該為出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起的3個月。
2、出租人雖然沒有通知房屋租賃承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，但房屋已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出售，現(xiàn)房屋房屋租賃承租人主張優(yōu)先購買的，應(yīng)如何處理?
首先，應(yīng)當(dāng)判斷房屋租賃承租人是否超過期限行使權(quán)利;其次，對于房屋租賃的房屋已經(jīng)出售并幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，只要后幾個環(huán)節(jié)的房屋買受人中有一個是善意購買的，房屋租賃承租人就不能再主張優(yōu)先購買。當(dāng)然，房屋租賃承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)的，可以要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
3、房屋租賃合同未經(jīng)登記對房屋租賃承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響
我國法律規(guī)定，房屋房屋租賃應(yīng)實行登記備案制度。但房屋房屋租賃的登記備案與否不影響房屋租賃合同的效力，故審判實踐中當(dāng)事人為逃避稅收等，房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的情況較多。
一種觀點認(rèn)為，未經(jīng)登記備案的房屋租賃合同，房屋租賃承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗善意第三人。因為房屋租賃合同未經(jīng)登記公示我國就是如此。應(yīng)該說，房屋租賃合同由于其準(zhǔn)物權(quán)的特性，“買賣不破房屋租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化，特別是大量商業(yè)房屋租賃的存在與當(dāng)初保護(hù)居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護(hù)房屋租賃承租人利益的同時，如何保護(hù)買受人的利益成為值得思考的問題。
我們認(rèn)為，《上海市房屋房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當(dāng)房屋租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋房屋租賃事實的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。房屋租賃承租人也不能以“買賣不破房屋租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時，出賣人未向買受人告知房屋租賃事實，導(dǎo)致房屋租賃承租人不能主張“買賣不破房屋租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。房屋租賃承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。
