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導致租賃合同終止的事由判斷標準
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:919 ℃

  導致租賃合同終止的事由判斷標準

  (一)租賃合同期限屆滿

  房屋租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同。在不定期租賃合同,出租人及承租人均可隨時主張解除租賃合同。在一方當事人提出解除主張并經過相當期限之后,該租賃合同可以終止,當事人之間的租賃關系因此而消滅。在定期租賃合同,雙方當事人在合同期限屆滿而又未續簽的,合同關系消滅。當事人對租賃合同期限約定不明確或未約定期限,以及未采用書面形式且當事人對期限有爭議的,均視為不定期租賃。另外,《合同法》第236條規定,租賃合同期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期。由有期限的租賃合同變為不定期租賃合同的要具備如下要件:第一,原租賃合同到期后,承租人仍對租賃物使用、收益,而未將租賃物返還給出租人以履行其返還租賃物的義務。第二,承租人對租賃物的使用、收益,出租人并未即時表示反對。所謂未即時反對,就是指對于承租人對租賃物的使用、收益雖在租賃期屆滿以后,出租人也未馬上表示反對的。上述兩個條件同時具備的,則使租賃合同期滿后仍可轉變為不定期租賃。不過,出租人是否必須明知承租人有對租賃物使用、收益的事實,學說上有不同意見。我們認為,一般而言,合同期滿當然應當終止,雙方之間合同關系即告消滅,承租人自然應當返還租賃物而不得繼續對租賃物使用、收益,這是承租人應當履行的義務,不必出租人特別請求或主張。因此,如果出租人并不知道承租人繼續對租賃物使用、收益,當然也就無法向其表示反對意思。對于出租人不知道承租人在租賃期滿后仍對租賃物使用、收益這一事實的,不能認為租賃合同可以當然地繼續,并成為不定期租賃。

  (二)當事人解除

  租賃合同期限雖未屆滿,但出現法定或約定情事,而由當事人雙方或其中一方解除合同的,租賃合同也因此而消滅。

  1.依《合同法》規定,可以由當事人雙方任何一方主張解除合同的,主要有不定期租賃,租賃標的物滅失等情形。其中,不定期租賃有約定為不定期、約定不明確而被視為不定期、未采用書面形式,且當事人對期限有爭議被視為不定期租賃,以及合同終止后雙方又默示地繼續合同的不定期租賃四種。這四種不定期租賃合同的雙方當事人,均可主張隨時解除租賃。

  2.出租人主張解除合同的,主要有這幾種情形:

  (1)承租人未按照約定的方法或租賃物的性質使用、收益租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失。

  (2)承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。

  (3)承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。這里的條件是:承租人未支付或遲延支付租金。承租人未支付或遲延支付租金無正當理由;承租人主張的何種理由方能構成“正當理由”,不易作出一個嚴格的標準,應視當事人自身的狀況而依誠信原則為判斷,如承租人因失業而不能支付房屋租金,雖然并非不可以借債以償還租金,然而終究過分艱難,因此,此時認為其無正當理由,而強令支付租金,否則即解除合同,實有落井下石之嫌,不值提倡。出租人已另行定出合理期限,但在該期限內承租人仍未支付租金。不過定出合理期限不是出租人主張解除合同的必要前提,因法律規定是以“可以”表述的,說明出租人對此有選擇權,因此也可以不定出期限而直接要求承租人支付;前述種種解除理由為法定理由,出租人事先不必另行通知或定出延緩期限,即可直接解除合同,不論是定期合同還是不定期合同,對此均無影響。而且這種解除對出租人一方而言,是一種權利,出租人既可以解除也可以不解除,承租人無權干涉和主張。

  3.承租人解除合同的,有如下情形:

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