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房屋租賃的優先購買權如何保障
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:915 ℃

  優先購買權糾紛案件,往往涉及出賣人、買受人、主張優先購買權人等多人參加訴訟。而在房屋租賃糾紛訴訟中他們各自的訴訟地位如何,司法實踐中的做法不盡一致。筆者認為,在訴訟程序處理中,可分以下幾種情況處理:

  

  一是買賣關系尚未成立的,優先購買權人因主張權利與出賣人發生糾紛提起訴訟,優先購買權人是享有權利的一方,出賣人是負有義務的一方,根據優先購買權人的性質和特征,買受人雖與本案有一定的關系,但案件的實體處理結果對其沒有法律上的利害關系,其不作為案件當事人參加訴訟,法院也不宜依職權追加其為當事人。如果因情況需要須由買受人出庭才能查清事實真相的,其可以作為證人出庭作證。

  二是買賣關系已經成立,優先購買權人主張權利提起訴訟,應將出賣人列為被告,將買受人列為無獨立請求權的第三人參加訴訟。這是因為案件的處理結果同買受人具有法律上的利害關系,如果優先購買權人勝訴,買受人將因買賣關系無效而返還標的物;如果出賣人勝訴,買受人將合法受讓和占有標的物。

  三是出賣人與買受人因買賣關系發生糾紛引起訴訟,在訴訟過程中,優先購買權人主張優先購買的,優先購買權人應以有獨立請求權的第三人資格參加訴訟。

  處理優先購買權案件的原則是,既要保護優先購買權人的利益,又要防止濫用優先購買權以致損害出賣人和其他購買人的合法權益。由于這類案件比較復雜,處理難度也比較大,一般情況下,應根據具體情況妥善處理:

  如果提起訴訟的原告確系房屋的原共有人或承租人,且沒有放棄或喪失優先購買權,就應當支持原告的訴訟請求,即承認原告在同等條件下具有優先購買權;如果優先購買權人在出賣人出賣房屋前未知曉情況,就應當宣布出賣人與買受人之間的買賣關系無效,已經交付了房款的房屋,由雙方相互返還,支持優先購買權人在同等條件下優先購買的請求;優先購買權人已得知出賣情況后,因客觀原因未能及時主張優先購買權,在出賣人與買受人成就買賣關系時雖未提出異議,但其主張權利時只要未超過主張期限,一般情況下仍應支持優先購買權人在同等條件下優先購買的請求;出賣人與購買人惡意串通,欺騙優先購買權人,損害了優先購買權人的合法權益,一經查實,應當宣布其買賣關系無效,如果房屋拆遷、改建,應視情況給優先購買權人適當的補償。

  數個共有人同時主張優先購買權的,如果房屋可以劃分,則按均等優先購買處理;如果不能劃分,數個主張優先購買權人協商解決不成的,由最先主張權利者購買;若最先主張權利者有房屋居住,而后主張權利者確有實體困難的,應由住房確有困難的人購買。

  對放棄優先購買權后又主張權利的不予支持。凡有確鑿證據證明優先購買權人主動、明白、直接表示不予購買的,視為明確表示放棄。對于明知共有人出賣分得的房屋,或者出租人出賣房屋時,既不作出優先購買的主動、明白、直接的表示,又不阻止其出賣給第三人,據此可推定為優先購買權人放棄權利。

  房屋共有人和承租人同時主張優先購買權,應先考慮房屋共有人的權利,再考慮承租人的權利。但是,如果房屋共有人居住的房屋比較寬裕,而承租人住房困難,也可照顧承租人的優先購買權。

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