依法搞好商品房屋租賃管理
由住房和城鄉建設部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》已于2月1日正式實施。記者就出臺這部新規的目的意義、與原《城市房屋租賃管理辦法》相比體現出的新特點以及市民關心的相關問題專訪了市房產管理中心副主任張志超。
問：什么是房屋租賃?
答：《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條規定：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
問：住房和城鄉建設部出臺《商品房屋租賃管理辦法》的目的和意義是什么?
答：2010年12月1日由住房和城鄉建設部部長姜偉新簽發出臺的《商品房屋租賃管理辦法》，今年2月1日正式施行，原建設部《城市房屋租賃管理辦法》同時廢止。該辦法的實施旨在加強對房屋租賃市場的管理;明確租賃雙方的權利和義務;建立正常的租賃市場秩序;依法保護租賃雙方的合法權益，維護房屋租賃市場的正常秩序。
問：新出臺施行的《商品房屋租賃管理辦法》與原《城市房屋租賃管理辦法》相比，有哪些特點?
答：有如下四個特點：一是體現了鼓勵商品房屋出租的精神。《辦法》第六條，將原《城市房屋租賃管理辦法》規定的九種不得出租情形，減少為屬于違法建筑的，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的，違反規定改變房屋適用性質等四種情形;二是嚴格規范了房屋分割出租行為。《辦法》第八條規定出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準;三是維護了商品房屋租賃雙方當事人的合法權益。《辦法》第九條、十條，進一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務;四是明確了主管部門在加強租賃管理和提高服務水平方面的工作要求。《辦法》第五條規定主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
問：房屋租賃管理主要有哪些法律法規、規章和規范性文件?
答：主要有1994年7月5日第八屆全國人大常委會第八次會議通過、2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修改的《中華人民共和國城市房地產管理法》;2010年12月1日住房和城鄉建設部發布的《商品房屋租賃管理辦法》。
問：《商品房屋租賃管理辦法》適用的范圍是哪些?
答：《商品房屋租賃管理辦法》第二條規定：城市規劃區內國有土地上的商品房屋租賃及其監督管理，適用本辦法。
問：哪些房屋不能出租?
答：《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定：屬于違法建筑的;不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;違反規定改變房屋使用性質的;法律、法規規定禁止出租的其他情形。
問：房屋租賃是否要簽訂合同?合同的內容有哪些?
答：《商品房屋租賃管理辦法》第七條規定：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。
訂立房屋租賃合同的內容有：房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況;租金和押金數額、支付方式;租賃用途和房屋使用要求;房屋和室內設施的安全性能;租賃期限;房屋維修的責任;物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;爭議解決辦法和違約責任;其他約定。
房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。
問：房屋租賃為什么要辦理登記備案?
答：《城市房地產管理法》規定：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部門登記備案。辦理了房屋租賃登記備案，不但可以杜絕幾類不能出租的房屋，而且在辦理備案登記時，可采用房地產管理部門制定的統一的租賃合同文本。統一的租賃合同文本，對租賃雙方的權利和義務規定得比較明確，可以使雙方的合法權益得到法律保障，避免或減少日后可能出現的爭議。
