一、案情實錄：
位于深圳市福田區(qū)某廣場202、203、204、205、206原系被告所有。2003年9月1日，原被告簽訂了一份《轉(zhuǎn)讓、租賃合同書》，約定被告將某廣場二樓約800平方米的房屋(即某廣場202、203、204)租賃給原告使用，租期從2003年9月1日起至2008年8月31日，并將涉案房地產(chǎn)中的一套西餐設(shè)備轉(zhuǎn)讓給原告。合同簽訂后，原告開始進行經(jīng)營。
2003年11月19日，在深圳某地產(chǎn)中介公司提供中介服務(wù)的情況下，第三人溫某委托溫某某、被告委托陳某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，約定被告將某廣場202——206一起轉(zhuǎn)讓給第三人溫某，轉(zhuǎn)讓價格549萬元。且被告收取第三人溫某部分樓款時，并注明“已扣租客押金5萬元”。2003年12月8日，被告與第三人溫某簽訂了五份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，分別約定202、203、204、205、206價款分別為136萬余元、116萬余元、118萬余元、144萬余元、39萬余元。(?)并于2003年12月16日將上述房地產(chǎn)過戶至第三人溫某名下，登記價如買賣合同載明之價格。在庭審過程中，原告確認只能按照登記價購買涉案房地產(chǎn)，不愿意按照《房屋轉(zhuǎn)讓合約》的價格購買全部房地產(chǎn)。
原告以被告侵犯了其優(yōu)先購買權(quán)為由，訴至福田法院，要求確認被告與第三人的買賣合同無效，判決原告對訴爭房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。
二、一審觀點：
一審法院認為，原被告簽訂的《轉(zhuǎn)讓、租賃合同書》包含有設(shè)備買賣和房地產(chǎn)租賃兩種合同關(guān)系，其中房地產(chǎn)租賃合同關(guān)系是本案訴爭之標(biāo)的，該法律關(guān)系應(yīng)為有效。被告在出售涉案房地產(chǎn)前的合理期限內(nèi)未通知原告，構(gòu)成違約，但被告與第三人溫某的房屋買賣合同并不因此而無效，因為：
1、《合同法》第230條規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，并規(guī)定出租人在出賣前的合理期間內(nèi)應(yīng)盡通知義務(wù)，但沒有規(guī)定出租人沒有履行通知義務(wù)情況下承租人的救濟權(quán)，這并不直接導(dǎo)致最高院《民通意見》第118條后半段的適用，因為最高院《合同法解釋(一)》第四條明確規(guī)定“確認合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)”，故須分析法律之本義，明確立法宗旨和意圖。在最高院《民通意見》第118條施行達11年后，全國人大在對房屋承租人的救濟權(quán)進行立法時，沒有采納最高院《民通意見》第118條后半段規(guī)定的原因系綜合考慮立法基礎(chǔ)及社會環(huán)境之變遷，認為在盡力縮小合同無效范圍、維護合同有效、保障交易安全、維護社會穩(wěn)定的立法前提下，不適合社會情事發(fā)展的需要，故揚棄之，并進而在最高院《合同法解釋(一)》第四條中明確規(guī)定合同無效的認定依據(jù)僅為“全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)”，故最高院《民通意見》第118條后半段規(guī)定不能作為認定本案被告與第三人間買賣合同關(guān)系無效的法律依據(jù)，原告不能援引該法條主張被告與第三人溫某間的買賣合同無效。
2、第三人溫某向被告購買某廣場202—206，《房屋轉(zhuǎn)讓合約》的簽訂、交易價格的談定、房款的借貸、貸款的發(fā)放、貸款的歸還等均為一起進行，交易系一攬子交易，被告之出售構(gòu)成捆綁出售，若被告僅出售某廣場205、206，則交易條件發(fā)生變化，必然影響第三人溫某之購買意圖，而原告僅表示購買某廣場202——204，條件不對等，所以，原告的優(yōu)先購買權(quán)行使的條件尚不具備，原告不能行使優(yōu)先購買權(quán)。
3、第三人溫某購買的價格為市場價格，第三人已取得上述房地產(chǎn)的所有權(quán)，第三人溫某在合同的簽訂、履行過程中主觀意識僅為取得涉案房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，并無損害原告權(quán)益之惡意，故即使認為被告的處分行為具有瑕疵，但為維護市場交易秩序、保障交易安全，第三人溫某可依據(jù)善意取得制度取得涉案房地產(chǎn)的所有權(quán)。
三、一審判決：
1、原被告簽訂的《轉(zhuǎn)讓、租賃合同書》中的房屋租賃合同的部分內(nèi)容有效;2、駁回原告的訴訟請求。
