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未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的合同效力分析
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:939 ℃

  未經(jīng)出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的效力

  2007年2月,原告甲與被告乙簽訂房屋租賃合同,約定甲將坐落于某休閑廣場一門面租賃給乙,租賃期限從2007年3月至2012年2月,租金按年交付,前三年為每年43800元,后三年為每年46800元。合同簽訂時,被告向原告支付第一年的房租23800元。

  乙承租后自己經(jīng)營一部分店面,將另外大部分店面轉(zhuǎn)租給了第三人周小秋經(jīng)營。2007年5月28日,乙以書面形式用特快專遞告知原告門面轉(zhuǎn)租。同年5月31日,原告甲也用書面形式通知被告乙,告知被告門面不得轉(zhuǎn)租。后原、被告經(jīng)協(xié)商未果,原告起訴至法院,訴請確認被告與第三人的轉(zhuǎn)租合同無效并解除原、被告的租賃合同。

  法庭上,被告乙辯稱,合同約定轉(zhuǎn)租門面只需通知原告,并不需要征得原告的同意。在2007年5月3日,被告已口頭通知了原告轉(zhuǎn)租門面, 5月27日又書面通知了原告。因此不同意終止與原告的合同,與第三人的轉(zhuǎn)租合同也應繼續(xù)有效。

  法律上,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,承租人應當按照約定支付租金。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。本案被告乙未征得原告甲的同意私自將承租的門面轉(zhuǎn)租給第三人,被告與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。原告為此要求解除與被告乙之間的房屋租賃合同應當?shù)玫椒ㄔ旱闹С?。被告提出合同約定轉(zhuǎn)租只要通知了原告即可與法相悖,法律有關租賃合同明確規(guī)定轉(zhuǎn)租須征得出租人同意。且被告轉(zhuǎn)租在前,通知原告在后。被告提出在2007年5月3日口頭通知了原告轉(zhuǎn)租事宜,因無證據(jù)證實不予支持。據(jù)此,法院作出上述判決。

  相關法律:

  承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)

  承租人轉(zhuǎn)租租賃物須經(jīng)出租人同意(法律要求一般要書面形式的同意)。轉(zhuǎn)租期間,承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效,第三人不履行對租賃物妥善保管義務的,由承租人向出租人負賠償責任。承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的,出租人可終止合同。因此解除承租人與第三人的轉(zhuǎn)租合同是出租人的法律權(quán)。

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