房屋承租人破壞承重墻，對(duì)相鄰業(yè)主造成安全隱患。出租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?
本判決認(rèn)為，房屋所有權(quán)人有保障相鄰業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，監(jiān)督承租人合理使用承租的物業(yè)，及時(shí)制止各種違章行為的法定義務(wù)。在承租人違章拆除承重墻時(shí)，出租人應(yīng)采取積極、適當(dāng)?shù)拇胧┓乐刮：Y(jié)果的發(fā)生。但因出租人消極的不作為，致使承重墻被拆除，相鄰業(yè)主的權(quán)益受到侵害。應(yīng)當(dāng)與承租人承擔(dān)連帶責(zé)任。
案例
出租人與破壞承重墻之承租人應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任
【案例要旨】
本案系因侵權(quán)而引發(fā)的相鄰糾紛案件。對(duì)于是否認(rèn)定房屋所有權(quán)人與承租人為共同侵權(quán)人，以及是否應(yīng)由二者承擔(dān)連帶責(zé)任，存在不同的看法。我們認(rèn)為，房屋所有權(quán)人以不作為的方式，承租人以作為的方式，共同侵害了相鄰業(yè)主的合法權(quán)益，房屋所有權(quán)人與承租人為共同侵權(quán)人，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
【案情簡(jiǎn)介】
原告周某文、徐某偉分別為本市閔行區(qū)龍柏一村63號(hào)401和402、403室的業(yè)主，63號(hào)樓為一幢6層住宅樓，1-3樓的所有權(quán)人為上海虹某實(shí)業(yè)公司。1999年9月，虹某公司將龍柏一村63號(hào)1至3樓及與之相鄰的紅松路258號(hào)兩層裙房租給上海銀某貿(mào)易有限公司，銀某公司承租房屋后，經(jīng)裝修于2000年4月開設(shè)上海聚某娛樂(lè)有限公司，經(jīng)營(yíng)卡拉0K、KTV包房。裝修過(guò)程中，銀某公司和聚某公司拆除了龍柏一村63號(hào)1至3層的部分承重墻。由于房屋的承重結(jié)構(gòu)的改動(dòng)，造成63號(hào)4樓的結(jié)構(gòu)變形。對(duì)此，周某文、徐某偉多次向虹某公司及相關(guān)職能部門反映，均無(wú)結(jié)果。2002月6月，周某文、徐某偉訴至原審法院，請(qǐng)求判令銀某公司、聚某娛樂(lè)公司賠償損失、恢復(fù)承重墻，虹某公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
原審法院審理過(guò)程中，委托上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論為，拆除部分承重墻體(包括自承重墻)或在墻體開設(shè)(擴(kuò)大)洞口，嚴(yán)重影響房屋整體結(jié)構(gòu)安全和抗震能力，構(gòu)成重大隱患。一審認(rèn)為，銀某公司、聚某娛樂(lè)公司此種行為已構(gòu)成侵權(quán)，理應(yīng)承擔(dān)賠償損失、恢復(fù)承重墻之責(zé)，虹某公司與銀某公司、聚某公司在主觀上未有共同的故意，故不構(gòu)成共同侵權(quán)。原告周某文、徐某偉不服一審判決，提起上訴。
【審判結(jié)論】
一審判決：
一、上海銀某貿(mào)易有限公司、上海聚某娛樂(lè)有限公司應(yīng)于判決生效后30日內(nèi)對(duì)徐某偉、董某增所有的上海市閔行區(qū)龍柏一村63號(hào)402室、403室房屋內(nèi)受損壞部分按前述的維修建議方案進(jìn)行修復(fù);逾期不修復(fù)的，按維修工程造價(jià)預(yù)算即402室為4,111.05元，403室為3,932.35元，合計(jì)8,043.40元對(duì)徐某偉、董某增進(jìn)行賠償;
二、上海銀某貿(mào)易有限公司、上海聚某娛樂(lè)有限公司應(yīng)于判決生效后30日內(nèi)對(duì)上海市閔行區(qū)龍柏一村63號(hào)l至3樓房屋，恢復(fù)至房屋裝修前的原有結(jié)構(gòu)狀況;
三、駁回徐某偉、董某增其余訴訟請(qǐng)求。銀某公司、聚某娛樂(lè)公司承擔(dān)賠償損失、恢復(fù)承重墻的責(zé)任，虹某公司不承擔(dān)連帶責(zé)任。
二審判決：
一、維持上海市閔行區(qū)人民法院(2002)閔民一(民)初字第2513號(hào)民事判決第一、二項(xiàng);
二、撤銷上海市閔行區(qū)人民法院(2002)閔民一(民)初字第2513號(hào)民事判決第三項(xiàng);
三、上海虹某實(shí)業(yè)公司對(duì)上海銀某貿(mào)易有限公司、上海聚某娛樂(lè)有限公司所負(fù)修復(fù)上海市閔行區(qū)龍柏一村63號(hào)402、403室受損部位、賠償損失及恢復(fù)上海市閔行區(qū)龍柏一村63號(hào)l至3樓房屋原有結(jié)構(gòu)的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任;
四、徐某偉、董某增要求上海銀某貿(mào)易有限公司、上海聚某娛樂(lè)有限公司、任某某、上海虹某實(shí)業(yè)公司賠償精神損失的訴訟請(qǐng)求，不予支持;
五、徐某偉、董某增要求任某某修復(fù)上海市閔行區(qū)龍柏一村63號(hào)402、403室受損部位、賠償損失及恢復(fù)上海市閔行區(qū)龍柏一村63號(hào)l至3樓房屋原有結(jié)構(gòu)的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
【評(píng)析意見(jiàn)】
本案一、二審在認(rèn)定案件事實(shí)及銀某公司、聚某娛樂(lè)公司應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任方面并無(wú)異議。主要分歧在于，作為房屋所有權(quán)人的虹某公司的行為是否屬于侵權(quán)行為，是否與承租人銀某公司、聚某公司構(gòu)成共同侵權(quán)，是否應(yīng)對(duì)銀某公司、聚某公司給相鄰業(yè)主造成的損害承擔(dān)連帶責(zé)任。
一、虹某公司的行為屬于侵權(quán)行為
首先，虹某公司的行為具有違法性。我國(guó)民法通則第83條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采某等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙，賠償損失。虹某公司作為龍柏一村63號(hào)1至3樓的所有權(quán)人，其與龍柏一村63號(hào)401、402、403室的所有權(quán)人周某文、徐某偉為相鄰業(yè)主，雙方之間構(gòu)成相鄰關(guān)系。虹某公司作為房屋所有權(quán)人有保障相鄰業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，監(jiān)督承租人合理使用承租的物業(yè)，及時(shí)制止各種違章行為的法定義務(wù)。在銀某公司、聚某公司違章拆除承重墻時(shí)，虹某公司應(yīng)采取積極、適當(dāng)?shù)拇胧┓乐刮：Y(jié)果的發(fā)生。但因虹某公司消極的不作為，致使承重墻被拆除，相鄰業(yè)主的權(quán)益受到侵害。鑒于虹某公司是負(fù)有法定義務(wù)的責(zé)任人，其消極不作為的行為，具有違法性。
其次，虹某公司在主觀上具有過(guò)錯(cuò)。銀某公司、聚某公司拆除承重墻時(shí)，相鄰業(yè)主已經(jīng)告知虹某公司，希望虹某公司及時(shí)制止。虹某公司在明知承重墻被拆除會(huì)危及相鄰業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全時(shí)，采取不作為的方式，放任危害結(jié)果的發(fā)生，其主觀上具有過(guò)錯(cuò)。
第三，虹某公司的不作為與損害結(jié)果具有因果關(guān)系。由于承重墻被拆除，導(dǎo)致相鄰業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失，同時(shí)，拆除部分承重墻體(包括自承重墻)或在墻體開設(shè)(擴(kuò)大)洞口，嚴(yán)重影響房屋整體結(jié)構(gòu)安全和抗震能力，構(gòu)成重大隱患。上述危害結(jié)果已為房屋質(zhì)檢部門的鑒定結(jié)論所確認(rèn)。相鄰業(yè)主的權(quán)益受損與承重墻被拆除之間存在因果關(guān)系。
