當(dāng)事人在宣告合同解除時必須慎重，解約的條件及方式也應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的條件，切忌不作任何通知的“解約”。否則，守約方的合法權(quán)益非但得不到有效保護(hù)，反而還會因此遭受不必要的損失。
房東L先生通過本市一家房產(chǎn)中介公司的居間介紹，與房客M先生達(dá)成了租賃意向并簽訂了相應(yīng)的房屋租賃合同。雙方約定，租期為2年，租金支付方式為付三押一。租賃合同簽訂后，雙方正常履行了6個月，期間M先生向L先生支付了兩期租金，但之后M先生并未按時向L先生支付第三期租金，也沒有明確作出不愿繼續(xù)承租的意思表示，而是突然之間音訊全無、反鎖房門。時隔半個月后，L先生要求立即解除合同，收回房屋。
本案例中，M先生無正當(dāng)理由拖欠租金的行為顯然違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是，M先生的上述行為并不能簡單地被認(rèn)定為L先生即刻解除合同的法定條件。我國《合同法》總則第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；5、法律規(guī)定的其他情形。”
根據(jù)上述規(guī)定，不難看出，法律僅規(guī)定了守約方所享有的法定解約權(quán)的行使是有一定限制的。根據(jù)該條第三款規(guī)定，守約方在相對方延遲履約后必須先行進(jìn)行催告，并且只有是在催告后的“合理期限”內(nèi)、相對方仍未履行的前提下，方可主張解約的權(quán)利。結(jié)合本案例來看，房東L先生有權(quán)通過以下三種渠道解除合同，維護(hù)自己的合法權(quán)利：一是若租賃合同中約定有解約條件且該條件符合本案例所發(fā)生情況的；二是租賃雙方就解約事項達(dá)成一致，協(xié)議解除合同的；三是經(jīng)過書面催告后，在合理期限內(nèi)對方仍未履行合同義務(wù)的。如果在實際操作中，由于對方不配合或者合同本身具有瑕疵導(dǎo)致前兩種渠道均無法實現(xiàn)的，L先生只得根據(jù)《合同法》第九十四條第三款約定，有條件地解除該租賃合同。
值得注意的是，當(dāng)事人在宣告合同解除時必須慎重，解約的條件及方式也應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的條件，切忌不作任何通知的“解約”。否則，守約方的合法權(quán)益非但得不到有效保護(hù)，反而還會因此遭受不必要的損失。
