在審判實務(wù)中，對房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時，對承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)的問題是有爭議的，觀點有二： 觀點一認為，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，正如前文所引案例所持的立
在審判實務(wù)中，對房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時，對承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)的問題是有爭議的，觀點有二：
觀點一認為，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，正如前文所引案例所持的立場。理由是：依照《合同法》第一百七十三條[[1]]和《拍賣法》第五十一條[[2]]的規(guī)定，出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)受到相應(yīng)的限制，即應(yīng)優(yōu)先適用《拍賣法》，以體現(xiàn)“特別法優(yōu)于一般法”的法律適用原則。在出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋的情況下，包括自行拍賣和委托拍賣，出租人應(yīng)當通知承租人參加競買。如承租人沒有參加競買，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)；如承租人參加競買，承租人應(yīng)當作為普通的競買人，適用《拍賣法》的規(guī)定，以最高應(yīng)價方能取得拍賣標的物，而承租人則不得主張優(yōu)先購買權(quán)。[[3]]如果允許行使先買權(quán)，則“應(yīng)買之人勢必銳減，賣價難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優(yōu)先承買權(quán)人之結(jié)果。” [[4]]
觀點二認為，在此情況下，出租人應(yīng)當通知承租人參加競買，如果第三人的出價與承租人相同，仍然由承租人取得出賣的房屋。
筆者原則上同意第二種觀點，理由如下：拍賣可分為司法拍賣和民事拍賣，民事拍賣又有自行拍賣和委托拍賣之分。《拍賣法》于1997年7月1日起實施，對于作為拍賣中介人的拍賣企業(yè)進行委托拍賣作了具體規(guī)定，但未調(diào)整公民、法人自己拍賣自己的財產(chǎn)的自行拍賣行為。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，《拍賣法》中并未明確規(guī)定在以拍賣方式出賣房屋時，房屋承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，不能簡單地以“特別法優(yōu)于一般法”為由而剝奪承租人的法定優(yōu)先購買權(quán)。否則，不但有違法之嫌，且也會落個以保護一種利益為名而損害在先的另一利益的責(zé)難。況且，即便是具有強制性的司法拍賣，法釋[2004]16號《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條[[5]]和第十六條[[6]]也充分保護了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)益。在民事拍賣中亦可予以參照執(zhí)行。同時，允許行使先買權(quán)，應(yīng)買之人未必銳減，賣價亦未必偏低，只要充分保障參與競買人的知情權(quán)，做好相關(guān)的解釋說明工作，還是能夠妥善協(xié)調(diào)好各方當事人的利益的。
[1] 該條規(guī)定：“拍賣的當事人的權(quán)利和義務(wù)以及拍賣程序等，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定”。
[2] 該條規(guī)定：“競買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后，拍賣成交。”
[3] 參見王麗萍：《以拍賣的方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使及其限制》，載青島市中級人民法院網(wǎng): 理論調(diào)研 - 理論研討2004年11月10日。
[4] 王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》第1冊，中國政法大學(xué)出版社，1998年版。
[5] 第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。”
[6] 第十六條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。”
