哪類物業(yè)有漲租條件，哪些不能跟風漲租？ 近日關于租金暴漲的討論甚囂塵上，刨除物價上漲等宏觀經(jīng)濟因素，各位專家普遍認為租金不會也不能沒由來上漲。到底出現(xiàn)怎樣的情況，才可以提高租金且不會影響租賃穩(wěn)定性呢？怎樣的比例才算是合理？想來是很多人關心的問題。 記
哪類物業(yè)有漲租條件，哪些不能跟風漲租？
近日關于租金暴漲的討論甚囂塵上，刨除物價上漲等宏觀經(jīng)濟因素，各位專家普遍認為租金不會也不能 沒由來 上漲。到底出現(xiàn)怎樣的情況，才可以提高租金且不會影響租賃穩(wěn)定性呢？怎樣的比例才算是合理？想來是很多人關心的問題。
記者采訪了多位專家和投資客發(fā)現(xiàn)，促進租金上漲的主要因素基本都集中在周邊配套上，其中商業(yè)和商務、地鐵、學位、拆遷四種因素影響最大，且不同的配套對于租金的刺激作用也各不相同，以下分而論之。
大商場開業(yè)需緩慢增長人氣
漲租幅度：約
如果周邊有新的大型商業(yè)進駐，不僅日常生活的便利性大大提高，也會提供更多的租賃需求。蛇口沃爾瑪開業(yè)以來，旁邊的花園城一、二、三期租賃狀況都非常良好。至于商業(yè)進駐對于租金能夠帶來多大比例的提升，專家紛紛表示有望突破10%，但是一個緩慢上漲的過程。隨著商業(yè)人氣的日漸聚攏，周邊物業(yè)的租賃也會隨之更加旺盛，刨除正常的上漲因素，同類型物業(yè)的租金最終會比之前提升超過10%.
寫字樓入駐可 拆 房出租
漲租幅度：或達
對于有房出租的人來說，周邊出現(xiàn)的新的寫字樓，或者有大的公司總部遷來，租賃需求短期內(nèi)大幅增加，對于租金所產(chǎn)生的利好位于各種利好之首。那些通常在租賃市場備受冷落的三房一廳、四房一廳，反而可能加速增長。有專家曾以他經(jīng)歷過的一個案例來算了一筆賬，有一套三房兩廳的物業(yè)，最初租金是3000元/月，后來周邊的兩棟寫字樓招租情況很好，有很多大企業(yè)進駐，多出很多需要租房的白領來。最終有三個年輕人選擇合租了這套物業(yè)，每人負擔租金1200元/月。每個租客的壓力并不太大，但是對于業(yè)主而言，不經(jīng)意間租金已經(jīng)上漲了20%.
地鐵物業(yè)視地段不同差別大
漲租幅度：
地鐵開通對不同地段物業(yè)租金的影響力差別很大，好似雪中送炭或錦上添花。如地處市中心繁華地段的物業(yè)，原本公交、出租都非常的便捷，地鐵的開通只不過是錦上添花的事情。這種情況下的租金，可能會因為擁有更加開闊的生活半徑而略有上升，一般在5%左右。
如果房子在關外，或者在一些偏遠的地方，地鐵的開通對于物業(yè)堪稱雪中送炭。一方面租賃半徑更大，會有更多的租房者可以選擇這個物業(yè)，另外一個方面，對于未來入住后的出行便利性也大大增加。專家根據(jù)以往的經(jīng)驗判斷，這種情況可以支撐租金向上攀升10%-15%.
學區(qū)房 大循環(huán) 一般是6年
漲租幅度：10%以內(nèi)
學區(qū)房又分為兩種情況，一種是奔著學位去的，一種僅僅是為了上學方便而已。奔著學位去的租客通常會根據(jù)學校的不同規(guī)定，提前1-3年把房子租下，租金情況則要看學位的使用情況。通常來說學位的大循環(huán)要6年左右，如果正在使用，并且剛剛使用到第2年、第3年的，學位對于物業(yè)租金的影響力非常的小。一些學位異常緊張的學校，會對學位第幾次使用做出規(guī)定，這樣學區(qū)內(nèi)的物業(yè)租金勢必與學位的使用情況更加正相關。一般而言，一個還沒有進入循環(huán)使用的學位會給業(yè)主提供更高的租金，高出的比例通常在10%以內(nèi)。
僅僅為了孩子上學方便的租客，多出現(xiàn)在每年的7、8月份。很多家庭會在開學前完成租房搬家的過程，還有一些是老人帶著孩子搬到學校旁邊來， 這樣對于學位沒有需求的租客，通常也不會因為學位多出錢，租金比周邊片區(qū)高不了多少。 專家分析， 無非是那兩個月租客多些而已 。
周邊房拆遷可持續(xù)利好3-5年
漲租幅度：5%以內(nèi)
有一位專家提到這點，雖然影響力比起其他因素沒有那么大，但是對于很多位于城中村旁邊，或者臨近拆遷房周圍的業(yè)主來說，有可能是一個可以持續(xù)3-5年的中期利好。
大多數(shù)人骨子里都希望可以在習慣了的區(qū)域生活，所以即使遇到拆遷，也通常會就近選擇新的居所。以深圳目前的情況來看，開發(fā)商通常支付的拆遷補償中，過渡期的房屋租賃費用基本為60-80元/月/平方米，也就是說，一個原本有套100平方米住房的人家，在拆遷期間可以獲得每月6000-8000元的租房補償，是頗為可觀的。
不過專家也提醒說，不要看到拆遷就大漲租金，因為對于拆遷戶來說，在附近找房只是習慣使然，與學位房和公司附近找房還有不同，如果房租漲幅超出租客的承受能力，他們會斷然選擇向外 攤大餅 ，以擴大租房半徑的方式來降低租房成本。通常來看，拆遷對租金的影響力不足5%.
專家支持：美聯(lián)物業(yè)三級市場總經(jīng)理江少杰 世聯(lián)行高級項目經(jīng)理楊成招商置業(yè)沿山區(qū)區(qū)域經(jīng)理沈斌
理財貼士
空置不劃算，求穩(wěn)不求高
有一些物業(yè)原本就不是租賃市場的 寵兒 ，所以多位專家均建議不要跟風漲租，以免增加空置時間，其實更不劃算：比如目前寶安、龍崗的大片區(qū)域，由于很多產(chǎn)業(yè)暫時還只是處于規(guī)劃狀態(tài)，短期內(nèi)沒有形成活躍的租賃市場，還是求穩(wěn)不求高。
比如一些豪宅區(qū)的大戶型，理論上說能夠租住的人也通常收入不菲，但是這種物業(yè)通常放租的多，租的少，供過于需的情況十分明顯，租客可選擇的空間太大，加上租金原本基數(shù)就大，租金上漲10%，可能就是上千元，對于有些自己支付租金的業(yè)主來說，如果與月供接近，中國人的 磚頭情結 很有可能促使他棄租轉買。
哪類物業(yè)有漲租條件，哪些不能跟風漲租？
近日關于租金暴漲的討論甚囂塵上，刨除物價上漲等宏觀經(jīng)濟因素，各位專家普遍認為租金不會也不能 沒由來 上漲。到底出現(xiàn)怎樣的情況，才可以提高租金且不會影響租賃穩(wěn)定性呢？怎樣的比例才算是合理？想來是很多人關心的問題。
記者采訪了多位專家和投資客發(fā)現(xiàn)，促進租金上漲的主要因素基本都集中在周邊配套上，其中商業(yè)和商務、地鐵、學位、拆遷四種因素影響最大，且不同的配套對于租金的刺激作用也各不相同，以下分而論之。
