漏洞一：合同價(jià)只要略高于評(píng)估價(jià)基本都能“過關(guān)” 漏洞二：評(píng)估價(jià)跟不上市場(chǎng)變化，最高可能相差數(shù)十萬(wàn)元 【新聞背景】市民唐女士最近在瑞金新村看中了一套65平方米的二手房，最終談定80萬(wàn)元成交，但營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等必須由唐女士承擔(dān)。為“減輕”唐女士的稅務(wù)負(fù)擔(dān)
漏洞一：合同價(jià)只要略高于評(píng)估價(jià)基本都能“過關(guān)” 漏洞二：評(píng)估價(jià)跟不上市場(chǎng)變化，最高可能相差數(shù)十萬(wàn)元
【新聞背景】市民唐女士最近在瑞金新村看中了一套65平方米的二手房，最終談定80萬(wàn)元成交，但營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等必須由唐女士承擔(dān)。為“減輕”唐女士的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，房主主動(dòng)說(shuō)，可以找個(gè)懂行的房產(chǎn)中介把成交價(jià)做低，減少付稅。“點(diǎn)子聽上去很好，但我不知道這樣做到底能否行得通?”唐女士希望記者能幫忙咨詢一下。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然“陰陽(yáng)合同”早被明令禁止，但現(xiàn)實(shí)中，二手房“陰陽(yáng)合同”卻屢見不鮮。杜絕“陰陽(yáng)合同”，究竟難在哪?
記者調(diào)查：確有中介幫簽“陰陽(yáng)合同”
所謂“陰陽(yáng)合同”，就是買賣雙方就一套二手房簽訂兩份內(nèi)容不同的合同。一份對(duì)外，把成交價(jià)故意做低，比如，把80萬(wàn)元寫成50萬(wàn)元，從而達(dá)到逃稅的目的;另一份對(duì)內(nèi)，買賣雙方約定實(shí)際成交價(jià)以此合同為準(zhǔn)。這是一種違規(guī)行為。
接到唐女士的反映后，記者以買房人的身份隨機(jī)撥通了幾家房產(chǎn)中介的電話，表示對(duì)他們公布的一些二手房房源有興趣，并詢問能否幫忙簽訂“陰陽(yáng)合同”減少稅費(fèi)。對(duì)方大多回答：可以簽，但要看到底是什么樣的二手房，大部分房源做低成交價(jià)的空間都不大。
稅務(wù)部門：報(bào)價(jià)明顯偏低的，將采用評(píng)估價(jià)
通過簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)達(dá)到逃稅目的，“這個(gè)問題已引起我們的高度關(guān)注。”市稅務(wù)相關(guān)人士介紹，如果報(bào)價(jià)明顯低于周邊二手房成交價(jià)，稅務(wù)部門將采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格系統(tǒng)核定價(jià)格。這個(gè)評(píng)估系統(tǒng)是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定出來(lái)的，且經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
如果有些房子因?yàn)槔匣瘒?yán)重或朝向、戶型太差，實(shí)際成交價(jià)確實(shí)低于周邊二手房?jī)r(jià)，那該怎么辦?對(duì)此，稅務(wù)部門表示，遇到這些特殊情況時(shí)，需要買賣雙方申報(bào)房屋成交價(jià)較低的原因，經(jīng)稅務(wù)部門調(diào)查審核。如果情況屬實(shí)，可以按照實(shí)際成交價(jià)格繳納稅費(fèi)。
漏洞：評(píng)估價(jià)偏低，趕不上房?jī)r(jià)變化快
有了這套評(píng)估系統(tǒng)，是否就能杜絕“陰陽(yáng)合同”?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，情況并不樂觀。
據(jù)了解，華僑路房產(chǎn)交易大廳基本上每月都會(huì)退回多份報(bào)價(jià)明顯偏低的二手房買賣契約，但只要買賣雙方將報(bào)價(jià)稍做修改，高于評(píng)估價(jià)，一般都能順利辦理手續(xù)。前不久，市民劉女士在河西買了一套165萬(wàn)元的二手房，一開始中介把成交價(jià)做成140萬(wàn)元，結(jié)果被退了回來(lái)。第二次調(diào)高到155萬(wàn)元左右，通過了。劉女士的付稅基數(shù)少付了10萬(wàn)元左右。
個(gè)別小區(qū)評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的懸殊更加驚人。兩個(gè)多月前，市民陸女士賣了花神湖附近的一套房子，成交單價(jià)約為1.4萬(wàn)元/平方米。中介把合同價(jià)做成了1萬(wàn)元/平方米。起初陸女士還有些擔(dān)心，沒想到這份“陰陽(yáng)合同”后來(lái)順利過關(guān)。陸女士拿到繳稅材料時(shí)看到，該小區(qū)的二手房評(píng)估參考價(jià)只有9000多元/平方米。照此計(jì)算，一套100平方米的二手房，評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)最高就可能相差四五十萬(wàn)元。
一位業(yè)內(nèi)知情人士告訴記者，評(píng)估房?jī)r(jià)是個(gè)非常復(fù)雜的事情，彈性空間很大。而且二手房市場(chǎng)都是個(gè)體行為，市場(chǎng)情況多變，監(jiān)管難度很大。稅務(wù)部門的評(píng)估參考價(jià)也不可能每月或每天調(diào)來(lái)調(diào)去，往往每年的評(píng)估參考價(jià)是相對(duì)固定的，操作中再在此基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。評(píng)估參考價(jià)也不可能取市場(chǎng)價(jià)的最高值，否則低于這個(gè)價(jià)格的房子都沒法成交了。所以，這就為“陰陽(yáng)合同”留下了一定的生存空間。
法律界人士：應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中介的監(jiān)管和查處
“買賣雙方一般都不知道評(píng)估價(jià)到底是多少，而房產(chǎn)中介比較懂行，可以輕松做到合同價(jià)只比評(píng)估價(jià)高一點(diǎn)就行了。所以，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介的監(jiān)管和查處尤其重要。”法律界人士同時(shí)提醒買賣雙方，即使僥幸簽訂了“陰陽(yáng)合同”，少付了一些稅，同樣還面臨著其他的許多風(fēng)險(xiǎn)。比如，發(fā)生房款支付糾紛、合同可能因?yàn)闊o(wú)效而被解決、房子再售時(shí)差價(jià)更高稅費(fèi)更高等。所以，二手房買賣雙方都應(yīng)謹(jǐn)慎行事，切忌被眼前的蠅頭小利所迷惑，以免得不償失。
