投資意愿 想在中高檔社區投資住宅 劉女士目前有意在中高檔社區內購買一套住宅做投資。劉女士原本打算將購買到的住宅簡單布置之后出租，以賺取租金，但有朋友向她建議，可以將住宅出租給商業用途的經營者，這樣租金回報會更高。由于劉女士是首次投資，對房地產市場不夠
投資意愿 想在中高檔社區投資住宅
劉女士目前有意在中高檔社區內購買一套住宅做投資。劉女士原本打算將購買到的住宅簡單布置之后出租，以賺取租金，但有朋友向她建議，可以將住宅出租給商業用途的經營者，這樣租金回報會更高。由于劉女士是首次投資，對房地產市場不夠熟悉，為此劉女士委托記者向專業人士咨詢。
鏈家市場部人士認為，近幾年，由于社區內具有比較穩定的人流基礎，而且投資總額相對較低，已經有一些小生意的經營者將目光投向社區內的底層住宅，而中高檔社區內住宅的一、二層住宅將成為他們的首選。
目前經營者的這部分需求在逐步擴大，已經形成一個市場。因此，業內人士建議劉女士，在所購項目社區環境以及周邊配套較為成熟的情況下，選擇投資小區內一、二層的住宅，出租給有商業用途的經營者，投資回報率會比出租給普通租戶更高。記者找到了關先生的投資案例給劉女士做參考。
投資貼士
1、考慮整個區域大環境和小區入住率。如果由于項目所處整個區域的大環境沒能形成，而小區的入住率在相對一個時間范圍內又較低，社區內的商業也會因為功能不完善及人流量的缺乏而無法經營，影響出租；
2、考慮社區規模和戶型面積。總規模在50萬平方米以上的社區，面積在50平方米到100平方米之間的戶型面積較為適宜投資者；
3、考慮承租商戶的經營范圍。經營范圍一般涵蓋小區住戶的基本生活需求，如干洗、美容美發、餐飲、食品、小型服飾、鮮花等商業項目；
4、考慮租金價格。投資者對租金可有一個大致的推算，就是綜合同位置的住宅出租價格以及同位置的社區商鋪價格，租金取這兩者差價的中間值左右比較適宜；5、考慮商戶對房屋結構的改造。商戶租房時，不可避免地會對房屋的內部結構有所修改或破壞，因此建議投資者在租房前對自己房屋的情況進行仔細考察，與租客簽訂一份詳細的協議，注明如對房屋有所損毀的相關賠償條款，以便對投資者的利益在最大程度上得以保護。
案例輸出
一層住宅出租給商戶月租金3600元
以關先生為例，目前關先生是位于朝陽區百子灣路后現代城項目的業主，他于2004年初購置了一套后現代城小戶型住宅，該住宅位于樓層的一層，現已出租給經營小型服飾店的經營者，賺取了一定的利潤。
關先生購買的是后現代城的精裝修一居室，面積為50平方米左右，小區內的物業環境較好。關先生購買該住宅的時候均價在6400元/平方米，加上維修基金和契稅，總價約為35萬元；此外，物業管理費每月為2.5元/平方米，再加上每季每平方米30元的市政取暖費，關先生每年在物管取暖費上的費用約為3000元。
據關先生介紹，最開始在購買這套小戶型住宅的時候，考慮到小戶型求租的需求量較大，本意是要租給普通的租客。由于是精裝修的房屋，再由關先生提供電視、冰箱、洗衣機、床鋪等一些簡單家具，每年交物管取暖費，租給普通租客的租金在最高時大約在2500元/月左右。當時有意在后現代城社區內經營一家小服裝店的商戶安女士找到關先生，在不需要關先生提供額外的家具等配置的前提下，愿意出3600元/月租關先生的房屋，但該租戶提出，在經營過程中可能會對房屋的結構或者內部有所修改。關先生經過仔細考慮后，與該租戶簽訂了租約，雙方達成了租金年付的協議。
案例分析
租金最少高出10%最高上浮25%
鏈家市場部專業人士分析認為，投資者在投資中高檔社區的住宅時，如果租給有商業用途的經營者，與租給普通租客相比，租金最少高出10%，在一些較為成熟的社區里，租金上浮率可以達到25%以上。但由于租給經營者，租客群體相對較窄，空置率相對較高，存在一定風險。
據關先生介紹，在該社區內，同樣條件但樓層位置較高的住宅租給普通租客租金也只能在2500元/平方米左右。他說，這里10層樓的房子，價格為6700元/平方米左右，比一層的房子高了300元/平方米，但對普通租客來說，由于作為臨時住所，租客對樓層沒有過多要求，因此在租金價格上與關先生位于底層的房屋也不會相差太大，同樣在2500元/月左右。所以總的來看，投資一層樓租給普通租戶比投資高層的總投入要少，而租給商戶則租金可上浮10%-25%，很劃算。
