甲與乙簽訂租房合同，甲將一店面房租給乙經(jīng)營(yíng)茶莊，租賃期自1996年1月15日至2001年1月14日，第一年租金2萬(wàn)元，以后每年遞增10%，等等。簽約后雙方各自履行了義務(wù)，乙添置設(shè)備，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，至1998年9月8日，乙將茶莊以財(cái)產(chǎn)租賃的形式轉(zhuǎn)租給丙，時(shí)間一年，至1999年9月8日。茶莊設(shè)施租賃金額人民幣45000元，支付給乙方。其中對(duì)房屋租金乙、丙約定，房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清，丙直接上交給甲，等等。甲對(duì)乙、丙轉(zhuǎn)租賃協(xié)議認(rèn)可，并為乙、丙到公證處公證該協(xié)議出具了書面函。后因丙未重新辦理工商登記以及未按時(shí)向甲支付房租，甲向乙請(qǐng)求支付未果。甲向法院起訴乙，要求乙支付租金。一審判決認(rèn)為乙、丙轉(zhuǎn)租協(xié)議因得到甲的同意，乙、丙協(xié)議中約定丙直接將租金交付給甲，應(yīng)認(rèn)定丙對(duì)甲負(fù)有交付租金的義務(wù)，從而免除乙向甲交付租金的義務(wù)，故甲向乙請(qǐng)求支付房屋租金沒(méi)有法律依據(jù)，判決駁回訴訟請(qǐng)求。二審認(rèn)為，乙與丙在乙租賃期內(nèi)訂立轉(zhuǎn)租協(xié)議，該轉(zhuǎn)租行為得到出租方甲的同意，故應(yīng)認(rèn)定出租人(甲)與轉(zhuǎn)租人(乙)雙方對(duì)轉(zhuǎn)租期內(nèi)的租金支付等重新作了約定，故甲無(wú)權(quán)再向乙主張轉(zhuǎn)租期間的租金，維持一審判決。
該案涉及以下幾個(gè)問(wèn)題：
1.轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與之區(qū)別;
2. 出租人請(qǐng)求權(quán)的行使;
3. 乙是否已退出租賃關(guān)系，對(duì)丙未支付租金的義務(wù)承擔(dān)什么責(zé)任。
法理探析：
我們先從轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)讓與說(shuō)起，大多數(shù)國(guó)家將其與轉(zhuǎn)租一同加以規(guī)定，我國(guó)《合同法》沒(méi)有規(guī)定。因此有人主張適用轉(zhuǎn)租的規(guī)定，也有人認(rèn)為可以適用《民法通則》第91條的規(guī)定和《合同法》第五章關(guān)于“合同的變更和轉(zhuǎn)讓”第79條、88條、89條之具體規(guī)定。我認(rèn)為這是不妥的。如果對(duì)租賃權(quán)讓與的認(rèn)識(shí)及性質(zhì)定位不準(zhǔn)，在司法實(shí)踐中很容易引起混亂。因?yàn)樽赓U權(quán)的讓與并非僅是合同債權(quán)的讓與，而是包括支付租金義務(wù)等多項(xiàng)合同義務(wù)在內(nèi)的一種法律地位的轉(zhuǎn)讓。故租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓不應(yīng)根據(jù)債權(quán)讓與的法律規(guī)定來(lái)判斷，而應(yīng)根據(jù)合同債務(wù)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)確認(rèn)，即債務(wù)人將合同義務(wù)的全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債務(wù)人同意。
轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與區(qū)別主要有：其一，從法律性質(zhì)來(lái)分析，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，租賃權(quán)讓與為承租人法律地位的轉(zhuǎn)讓，往往表現(xiàn)為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，實(shí)踐中往往與營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)止，往往成立資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。故合同性質(zhì)不同。其二，從當(dāng)事人之間法律關(guān)系分析，轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)租人仍享有租賃權(quán)，并未退出原租賃關(guān)系，同時(shí)轉(zhuǎn)租人與次承租人之間又產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租人在租賃物上為次承租人設(shè)定新的租賃權(quán)。而租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時(shí)，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當(dāng)事人。其三，從法律關(guān)系的內(nèi)容分析，轉(zhuǎn)租中，次承租人對(duì)于(轉(zhuǎn)租人)支付的是租金，一般分期進(jìn)行;租賃權(quán)讓與，受讓人對(duì)于作為轉(zhuǎn)讓人的承租人，一般須一次性給付對(duì)價(jià);轉(zhuǎn)租中，兩個(gè)租賃合同的條件可以不同，租賃權(quán)的讓與中，受讓人承受出讓人的地位。
從上述案例分析，乙與丙約定在丙轉(zhuǎn)租的一年中租金由丙直接支付給甲，且乙又將自己承租期間添附的營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓，似乎是一種租賃權(quán)的讓與，但甲與乙之間的租賃合同并未終止，租賃期間并未終結(jié)，乙并未從與甲之間的租賃關(guān)系中退出，因而，丙沒(méi)有取代己的地位，丙與乙之間只是轉(zhuǎn)租關(guān)系，而不是租賃權(quán)讓與。但該案的爭(zhēng)議問(wèn)團(tuán)是，乙、丙之間關(guān)于租金支付方式的約定，由于甲的事前認(rèn)可，是否意味著乙已免除其義務(wù)或如二審所認(rèn)定，是三方的重新約定，故乙可以免除支付租金的義務(wù)。筆者認(rèn)為，一審、二審的認(rèn)定，是典型的形而上學(xué)，是舍本求末，沒(méi)有從甲、乙、丙之間形成的法律關(guān)系去探求適用法律的門徑，因而是值得研究商討的。顯然，關(guān)于丙將轉(zhuǎn)租房屋的租金支付給甲的約定，只是乙、丙之間轉(zhuǎn)租協(xié)議的一個(gè)重要條款，這一條款并沒(méi)有改變?cè)撧D(zhuǎn)租協(xié)議的性質(zhì)，作為承租人(轉(zhuǎn)租人)己仍然承擔(dān)著因丙而應(yīng)負(fù)責(zé)的事由所產(chǎn)生的損害向甲(即出租人)負(fù)賠償責(zé)任或連帶責(zé)任，這是一種無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。當(dāng)丙沒(méi)有按照轉(zhuǎn)租協(xié)議履行向甲支付租金的義務(wù)時(shí)，乙對(duì)此毫無(wú)疑問(wèn)地對(duì)甲承擔(dān)賠償責(zé)任，甲向已行使請(qǐng)求權(quán)，自無(wú)不當(dāng)，法院駁回甲的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)。
甲是否可徑向丙行使租金請(qǐng)求權(quán)呢?第一觀點(diǎn)認(rèn)為不能，按照合同相對(duì)性原則，甲、丙之間不存在直接的法律關(guān)系，丙可以拒絕履行。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，從保護(hù)出租人利益出發(fā)，加之轉(zhuǎn)租合同對(duì)租金有特別約定，故甲可直接向丙行使訴權(quán)，這時(shí)丙可以成為被告而不是第三人。筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，因?yàn)樽饨鹉俗赓U合同的核心條款，乙、丙之間的特別約定，使丙負(fù)有向甲支付租金的義務(wù)，基于這一特別約定，甲自然可以直接向丙行使訴權(quán)，此時(shí)，丙因這一特別約定而喪失對(duì)抗權(quán)。
甲是否可以同時(shí)向乙、丙行使請(qǐng)求權(quán)呢?對(duì)此也是有爭(zhēng)論的問(wèn)題，對(duì)于普通的轉(zhuǎn)租合同，出租人對(duì)次承租人當(dāng)然不存在租金請(qǐng)求權(quán)。但該案中，有人認(rèn)為甲可以起訴丙的同時(shí)，主張己為連帶清償，故丙、乙可同為被告，對(duì)丙的請(qǐng)求是基于乙丙之間的特別約定，對(duì)乙的請(qǐng)求是基于乙是轉(zhuǎn)租人的地位，故丙、乙可為共同被告。筆者傾向于這一觀點(diǎn)。但甲起訴乙的同時(shí)能否起訴丙呢?對(duì)此筆者持否定態(tài)度，當(dāng)甲選擇己起訴之后，他便喪失了同時(shí)選擇丙的權(quán)利，丙在訴訟中的地位便不復(fù)產(chǎn)生。因?yàn)楸炔豢赡芤驗(yàn)榧翰宦男泻贤x務(wù)而成為被告，更不會(huì)因此成為第三人。
爭(zhēng)議主張：
轉(zhuǎn)租中是否存在不當(dāng)?shù)美瑢?shí)踐中頗有爭(zhēng)議，理論上也莫衷一是，我國(guó)《民法通則》第92條規(guī)定：“沒(méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得不當(dāng)利益返還受損失的人。”作為債的發(fā)生根據(jù)之一，不當(dāng)?shù)美狄豁?xiàng)法律事實(shí)而非民事法律行為，不當(dāng)?shù)美畟耆腔诜傻闹苯右?guī)定而非當(dāng)事人的意思而產(chǎn)生。
轉(zhuǎn)租中是否存在不當(dāng)?shù)美瑐鹘y(tǒng)民法理論毫無(wú)疑問(wèn)持肯定態(tài)度，我國(guó)《民法通則》第91條“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利……”，該規(guī)定一般被視為對(duì)轉(zhuǎn)租不得牟利的法律適用原則，曾經(jīng)產(chǎn)生了無(wú)數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的判例。顯然，這一明顯帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)鉻印的祛律規(guī)定，今天看來(lái)已十分不合時(shí)宜。因此，不少省高院以“審判紀(jì)要”或座談會(huì)紀(jì)要的形式對(duì)此作出了修正。這一法律原則，從保護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)穩(wěn)定性和計(jì)劃性出發(fā)，保護(hù)物的靜止安全狀態(tài)，但顯然不符合租賃合同本身內(nèi)在價(jià)值取向，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這一法律規(guī)定在司法實(shí)踐中必將逐漸地被揚(yáng)棄。但轉(zhuǎn)租是否存在不當(dāng)?shù)美覀內(nèi)匀灰謩e合法轉(zhuǎn)租和不合法轉(zhuǎn)租兩種狀態(tài)下進(jìn)行考察，先研討合法轉(zhuǎn)租的情況。
讓我們通過(guò)具體案例進(jìn)行剖析。某甲與某已簽訂一房屋租賃合同，某甲將二室一廳的一套公寓房以年租金4000元的價(jià)格租賃給某乙，租賃期5年。2年后，某乙欲轉(zhuǎn)租其中一室，某申同意后，某乙將其中一室轉(zhuǎn)租給某丙，期限三年，年租金4000元。當(dāng)某甲得知該租金價(jià)格后，與某乙商量變更原租賃合同，欲收回一室，租金不變，某乙拒絕。某甲遂向法院起訴，要求已返回國(guó)轉(zhuǎn)租而獲利部分。對(duì)該案處理有二種絕然不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)承租人征得出租人同意將租賃物一部或全部轉(zhuǎn)租于他人時(shí)承租人(轉(zhuǎn)租人)取得了對(duì)租賃物的處分權(quán)，因此，其轉(zhuǎn)租行為對(duì)出租人既不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，也不造成損害，其轉(zhuǎn)租“漁利”，自然合法合理。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人(轉(zhuǎn)租人)通過(guò)轉(zhuǎn)租獲取的超過(guò)其原租金的一部分利益，應(yīng)屬于不當(dāng)?shù)美Ｆ淅碛芍饕卸皇浅鲎馊耸亲赓U物的原始處分權(quán)人，二是轉(zhuǎn)租人可以轉(zhuǎn)租獲利，為什么出租人不可以直接通過(guò)出租而獲利呢?
我認(rèn)為，第二種觀點(diǎn)在理論上是站不住腳的，在實(shí)踐上是十分有害的。就上述案例，我們可以作出以下分析判斷：顯。甲、乙之間租賃合同合法有效，對(duì)雙方有拘束力。2.乙基于該租賃權(quán)，對(duì)抗甲之變更合同的請(qǐng)求。3.乙在五年的租賃期內(nèi)因支付租金這一對(duì)價(jià)，從而獲得了甲之二室一廳這一租賃物的占有、使用收益權(quán)。4.乙的轉(zhuǎn)租征得了甲的同意。5.乙轉(zhuǎn)租后在獲取較高租金的同時(shí)。自己也要忍受生活上之不便(因空間縮小了，居住人口增加了)。如果認(rèn)為甲是租賃物之原始處分權(quán)人，就可以不顧合同關(guān)系的存在，單方面地去追求利益的話，那么《合同法》規(guī)定的人們經(jīng)濟(jì)交往中的誠(chéng)實(shí)信用原則、合同嚴(yán)守原則以及禁止權(quán)利濫用原則又將如何發(fā)揮規(guī)范市場(chǎng)主體的作用呢。顯然，甲的請(qǐng)求明顯違反了上述之原則，特別是違反了禁止權(quán)利濫用原則，合同當(dāng)事人在享受合同約定的權(quán)利的同時(shí)，也必須履行合同約定的義務(wù)，當(dāng)甲按約收取租金后，他便同時(shí)喪失了出租房的占有、使用、收益權(quán)，這一權(quán)利義務(wù)的設(shè)定，對(duì)甲、乙均有拘束力，不得隨意變更，假如法律認(rèn)可甲的隨意變更、勢(shì)將造成經(jīng)濟(jì)生活中利益主體活動(dòng)的無(wú)序性。
乙轉(zhuǎn)租獲利的合法性在于，首先他因征得出租方的同意而取得了對(duì)租賃物的處分權(quán);其次，該轉(zhuǎn)租行為是基于自身的租債權(quán)設(shè)定的一個(gè)新的租賃權(quán);再次，乙在支付租金的同時(shí)獲得了對(duì)租賃物占有、使用權(quán)，基于這二項(xiàng)權(quán)利，可為收益權(quán)，自無(wú)不當(dāng)之處。假如乙、丙轉(zhuǎn)租造成房屋結(jié)構(gòu)破壞等情況，也自有租賃合同的具體規(guī)定加以規(guī)范，完全不適用不當(dāng)?shù)美瓌t，不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美畟Ｎ覈?guó)《合同法》第225條明確規(guī)定“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有……。”
不合法轉(zhuǎn)租之獲利部分是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诶碚撋弦策€是有爭(zhēng)議的，最典型的莫過(guò)于王利明先生對(duì)這一觀點(diǎn)的先后不同認(rèn)識(shí)。王先生目前比較傾向和認(rèn)同的是對(duì)此持肯定觀點(diǎn)。他認(rèn)為“因承租人無(wú)權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)租而獲取利益，因而對(duì)于承租人的獲得扣除了租金部分的剩下的收益部分，可作為不當(dāng)?shù)美虺鲎馊朔颠€。”但在80年代末90年代初，王先生的觀點(diǎn)正好相反，在其“論返還不當(dāng)?shù)美?zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合”一文中(見(jiàn)《民商法研究》第一輯法律出版社版P552)卻主張“值得注意的是，在租賃關(guān)系存在期間內(nèi)，承租人非法轉(zhuǎn)租所獲得的收益是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?我們認(rèn)為并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美＜热怀鲎馊伺c承租人之間具有合法的租賃關(guān)系，則依據(jù)合同規(guī)定，承租人支付租金有權(quán)對(duì)租賃物進(jìn)行使用收益，出租人對(duì)租賃物已不能行使使用收益權(quán)能。所以，承租人因違約轉(zhuǎn)租而獲取收益，并未致出租人重大損害……不得要求承租人返還不當(dāng)?shù)美?rdquo;該觀點(diǎn)與臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生所持觀點(diǎn)有著驚人的一致。王澤鑒先生認(rèn)為承租人違法轉(zhuǎn)租，非屬無(wú)權(quán)處分行為，且出租人與承租人有租賃契約關(guān)系存在，承租人支付對(duì)價(jià)而為使用收益，出租人對(duì)租賃物已無(wú)使用收益之權(quán)能，故承租人違法轉(zhuǎn)租并未致出租人受損害，從而違法轉(zhuǎn)租原則上應(yīng)有租賃契約上求其解決，出租人可終止契約或請(qǐng)求債務(wù)不履行之損害賠償。無(wú)須藉助于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。
產(chǎn)生上述觀點(diǎn)分歧的原因在于對(duì)承租人違法轉(zhuǎn)租的行為是否侵犯出租人之所有權(quán)的認(rèn)識(shí)不同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第72條將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)作為合同的直接效力，和《保同法》第51條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分制度，結(jié)合《合同法》第224條關(guān)于“承租人經(jīng)出租人同意的，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。”之規(guī)定，可以明顯地看出我國(guó)債權(quán)法對(duì)無(wú)權(quán)處分制度的規(guī)定比較嚴(yán)格，根據(jù)上述我國(guó)法律的規(guī)定，承租人違法轉(zhuǎn)租在司法實(shí)踐中往往被認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分行為，且該處分行為侵犯了所有權(quán)人的所有權(quán)排他性權(quán)利權(quán)能、增加租賃物的占有鎖鏈，擴(kuò)大有層次，致物的價(jià)值損耗的可能性加大，增加所有權(quán)人行使物上請(qǐng)求權(quán)之難度。基于以上規(guī)定和認(rèn)識(shí)，在理論上和實(shí)踐上就有人認(rèn)為違法轉(zhuǎn)租獲利部分符合不當(dāng)?shù)美麡?gòu)成要件，應(yīng)屬不當(dāng)?shù)美鲎馊思聪碛刑幏謾?quán)的人可以行使不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。
但筆者認(rèn)為。違法轉(zhuǎn)租是否屬于無(wú)權(quán)處分行為，應(yīng)該理性地看待這一問(wèn)題，是否合法轉(zhuǎn)租，落腳點(diǎn)均在一“轉(zhuǎn)”字上，轉(zhuǎn)租是否合法，關(guān)鍵在是否征得出租人同意，既然承租人支付租金后取得租賃物之占有、使用權(quán)，那么承租人在租賃期內(nèi)對(duì)租賃物的轉(zhuǎn)租，是基于租賃權(quán)對(duì)租賃物的處分，不應(yīng)認(rèn)為是無(wú)權(quán)處分行為。有人認(rèn)為，是否經(jīng)出租人同意，是判別轉(zhuǎn)租人是否經(jīng)出租人授權(quán)而取得處分權(quán)的依據(jù)，這一觀點(diǎn)很勉強(qiáng)，顯然意思表示不是發(fā)生處分權(quán)變化的依據(jù)。此其一。其二，從不當(dāng)?shù)美麡?gòu)成要件看，違法轉(zhuǎn)租行為的獲利，是否必然致出租人利益之損害，也值得研究，出租人因與承租人之間訂有租賃合同。其獲取租金的同時(shí)，便喪失了對(duì)租賃物的占有、收益權(quán)，承租人轉(zhuǎn)租獲利并不必然導(dǎo)致其遭受損失也顯而易見(jiàn)，兩者之間并無(wú)因果關(guān)系。其三，從我國(guó)《民法通則》第91條的“不得牟利”，到《合同法》第224條“出租人可以解除合同”的立法變化，可以從中窺視我國(guó)法律對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也在深化和揚(yáng)棄。其四，出租人對(duì)承租人違法轉(zhuǎn)租獲利，可以通過(guò)租賃合同本身來(lái)解決，可以解除合同終止租賃關(guān)系后，經(jīng)行出租獲取更高的租金，來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的利益業(yè)可追究承租人的違約責(zé)任，總之，出租人不能也不必通過(guò)返還不當(dāng)?shù)美@一救濟(jì)手段。
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