私自轉租吃差價也違法 便宜好房租給你轉租不易
以650元的價格把自己的房子租給熟人李某，雖然虧了點，但是大家都那么熟了，張先生覺得虧這點小錢也沒有什么。可是沒想到今年7月，當張先生來到租給熟人李某的房子看看情況時，才發現自己的房子已被李某以每個月1100元的租金轉租給了另外一個外地人!受到感情和利益雙重損失的張先生只好向法律求助……
案情回放：便宜好房租給你 你卻轉租來賺錢
2004年12月，家住成都某小區的張先生將其位于雙楠某小區的一套面積為48平方米的電梯小戶型公寓出租給李先生居祝由于李先生是張先生的熟人，因此張先生將該公寓以每月650元的租金租給了李先生(實際上，按市場價，張先生的這套小戶型租金可以達到每月800元至1000元)。雙方簽訂了房屋租賃合同，并辦理了相關手續。從此以后，李先生嚴格按照合同約定交納租金。今年7月，張先生到其出租房了解李先生租住的情況，意外發現居住在出租房的并非李先生，而是一位廣東人。經過了解，原來李先生將其房屋又轉租給了這位廣東人，并且租金為每月1100元，賺取其中450元的差價。得知情況之后張先生非常氣憤，認為李先生隱瞞不說，利用其房屋賺錢，不僅損害了他的利益，更傷害了他的感情，遂想解除合同。但雙方在簽訂合同時并未約定不能轉租，張先生感到困惑，不知能否解除合同，得到何種賠償，遂向律師咨詢如何解決。
法律說法：擅自轉租 未入合同也違法
近年來，房屋出租后，再被承租人轉租的糾紛屢見不鮮。有些出租人也在房屋租賃合同中明確約定不能轉租，但是對于出租人擅自轉租后應該如何取得賠償，卻并不了解。根據上述案情，雖然張先生與李先生并未在房屋租賃合同中約定不能轉租，但是根據《合同法》第224條第二款規定“出租人未經承租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。因此，雖然該房屋租賃合同中并未約定不能轉租，但是根據合同法的規定，李先生的行為屬于擅自轉租的行為，張先生可以解除合同。那么在張先生解除合同后應該如何取得賠償呢?當張先生與李先生之間的租賃合同解除后，李先生與廣東人之間的租賃合同同樣應該終止，李先生應該對廣東人負違約責任。同時，李先生賺取的租金差價，應當作為不得當利潤返還給張先生。
由于張先生和李先生并未在合同中約定不能轉租，如果張先生同意李先生轉租，那么如果雙方無特別約定(比如增加租金)，李先生可以轉租，并賺取租金的差價。在此種情況下，張先生與廣東人之間并不存在合同關系。因此，如果發生廣東人違反租賃合同的情形，也只能由李先生主張違約責任。
承租人轉租提前約定好
在實際生活中，很多市民往往利用租賃方式進行小戶型投資。因此，提醒大家在簽訂房屋租賃合同時，應當認真考慮是否愿意承租人再次轉租。假如同意承租人轉租，應該在房屋租賃合同中約定收取一定比例的轉租金或不收取轉租金。假如不同意承租人轉租，則應該在租賃合同中，明確約定不得轉租。一旦約定承租人不得轉租，如果承租人擅自轉租的話，出租人則可以要求承租人返還轉租金，并且對次承租人不承擔任何責任。如果承租人不愿意返還，這個時候出租人則可以拿起法律武器捍衛自己的合法權益。
合同處方
病癥一：房屋租賃合同中“乙方承租甲方的房屋，如果出現房屋漏水、水管堵塞、墻壁外層脫落等情況，由乙方自行維修，費用自付。”
診斷意見：該條款與《合同法》第221條關于出租人的維修義務是相違背的，損害了承租人的利益。根據《合同法》的規定，如果出租人不盡維修義務，承租人可以自行維修，但是維修產生的費用應由出租人負擔;如果承租人不負擔的，承租人可以在交納的租金中進行抵消。
病癥二：房屋租賃合同中約定“乙方承租甲方的房屋，不得整體轉租和改變用途。”
診斷意見?押該條款經常出現在商務樓出租中。該條款中“整體轉租”不明確，會產生歧義。一種理解是“整體轉租”是指在時間上的一并轉租，即在同一時間一次性地將該房屋出租出去;另一種理解“整體轉租”是指轉租的房屋作為一個整體，所有承租的房屋進行轉租。如果是第一種理解，那么就可能導致承租人分別分次地將房屋轉租出去，而規避了“不得整體轉租”的合同約定，對出租人是極為不利的。因此，對該條文應該明確轉租是指所有出租的房屋都不得轉租。在現實生活中，往往有很多合同條文都是因為有多種理解而產生了糾紛。所以，在簽訂合同時，應當盡量避免有歧義的約定出現。
