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分割出售商場引發的私權碰撞
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:950 ℃


[案情簡介]

某房屋開發公司開發了一大型商廈并將其中的大廳分割出售。李君在該商廈七層購買了分割出售的一個單元,雖然該部分不能獨立使用,但也在房屋登記部門辦理了產權證。買賣雙方簽訂的售房合同中約定:“該物業設計功能及用途商場,買方不得變更用途。”李君取得房產證后大廈的市場一直沒有形成,所以其也一直沒有收益。后來由開發公司組織大多數業主同意將大廳整體出租給某餐飲公司,租金按每平方米100元,每年遞增2%。餐飲公司已經進駐大廳進行開業準備。李君出差歸來得知這一情況后,不同意這一方案,于是以餐飲公司為被告提起訴訟,要求其遷出其所購買的單元,并賠償損失。


[爭議焦點]

餐飲公司認為自己依據出租合同使用大廳,是合法的。如果法院判決我們搬出,我們就要追究出租方的違約責任,最終要大多數業主承擔賠償責任。李君認為,自己擁有產權證,是合法的產權人,不經自己同意,其他人沒有出租的權利,這種情況下使用物業是侵權行為。因此李君對這場訴訟也信心十足。法院在審理這一案件時,也出現了不同的意見。


[分析意見]

目前確實出現了一些開發商將大型商業場地進行出割出售的情況,由此引發的類似本案這樣的案例是比較多的。這種分割出售模式,帶來的直接問題是,各單元的購買者無獨立的使用價值,而整體使用又難一統一各單元業主意見。法律上認為,完整的物的所有權包括物的占有、使用、收益、處分四項充分權利。就本案而言,李君既然擁有單元房屋的所有權,其當然有權利決定如何使用或者處分自己的房屋,其他人未經其同意是不應當出租其房屋的。。但是如果李君在行使上述權利時與其他業主不能達成一致意見,則會發生私權“碰撞”。這種情況下,如果保護李君的房屋所權權,則會影響到其他業主的房屋所有權的行使和收益。這也正是本案審理中判決的難點所在。
[判決意見]這類案件經過最高法院討論,形成了傾向性意見:因為李君沒有獨立使用其物業條件,整體出租符合大多數業主的利益,也不損害李君的利益,因此可以考慮駁回李君的訴請。同時法院可以向李君釋明,李君可以開發公司售出的房屋不具有獨立性、自己的房屋所有權無法行使來訴開發公司侵權。

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