1、物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)誰(shuí)的義務(wù)?
物業(yè)費(fèi)是物業(yè)糾紛中最常見的，有些業(yè)主以房屋質(zhì)量有問題為由拒交費(fèi)用，也有的業(yè)主以沒有物業(yè)服務(wù)合同為由拒交。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)以停電，停水為手段，迫使業(yè)主交物業(yè)費(fèi)。究其原因，就是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理中的法律責(zé)任了解不清。物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)誰(shuí)的義務(wù)呢?
(1)交納物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)其他業(yè)主的義務(wù)和責(zé)任
物業(yè)管理是基于業(yè)主對(duì)住宅樓宇的公共部分以及小區(qū)公設(shè)施的共有權(quán)而產(chǎn)生的，對(duì)物業(yè)的維護(hù)是共有人共同的義務(wù)。《民法通則》第七十八條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”。物業(yè)管理費(fèi)，是因?yàn)楣芾砉灿胸?cái)產(chǎn)(或者稱“公共財(cái)產(chǎn)”)而發(fā)生的費(fèi)用。業(yè)主是共有人之一，承擔(dān)因?yàn)楣芾砉灿胸?cái)產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用就是全體業(yè)主共同的義務(wù)。業(yè)主的這一義務(wù)，是業(yè)主基于與其他業(yè)主之間的財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系(而不是合同關(guān)系或者其他關(guān)系)對(duì)其他業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)而不是對(duì)任何其他人承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主之間應(yīng)當(dāng)相互督促，履行自己的法定義務(wù)。
(2)繳納物業(yè)管理費(fèi)又是合同義務(wù)
具體的費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)合同中約定。在物業(yè)服務(wù)合同中盡管沒有具體的每一個(gè)業(yè)主簽字，但由于有法律的規(guī)定，該合同對(duì)全部業(yè)主有效。這在法律上被稱為法定的合同承受《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定也體現(xiàn)了這種精神。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
2、物業(yè)管理公司能罰款嗎?
罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權(quán)利。處罰權(quán)，只能由行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。
物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。
3、物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙?
無權(quán)。
向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務(wù)，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。
