物業(yè)收費(fèi)不合理，如何改變這種不合理的現(xiàn)狀，本文作者提出自己建議對物業(yè)管理費(fèi)收取合理化。
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物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理條例
崔永亮 成都理工大學(xué)信息管理學(xué)院
一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不合理
1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計費(fèi)依據(jù)不夠公平
在《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的指導(dǎo)下，各地根據(jù)實際情況出臺了一些具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。雖然這些管理辦法不盡相同，但是收費(fèi)依據(jù)卻基本一致，即一般都是根據(jù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證書上登記的建筑面積(包括公攤面積和套內(nèi)建筑面積)宋確定。這種收費(fèi)依據(jù)具有很強(qiáng)的可操作性，因為每個業(yè)主房屋的建筑面積是固定的，只要收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)就固定不變。但是，這種收費(fèi)依據(jù)也有明顯的弊端，那就是公平合理性考慮的不夠。因為這種計費(fèi)依據(jù)只考慮了物的因素，未考慮人的因素。雖然物業(yè)面積和人口數(shù)量存在一定的正相關(guān)關(guān)系，但絕非嚴(yán)格意義上的一一對應(yīng)，而且人口因素是動態(tài)變化的。
以住宅物業(yè)為例，在一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域中，同樣面積的房子，有些業(yè)主是單身階層，有些是兩口之家，有些是群租，還有一些房子閑置未用，等等。可見，面積相同的房子使用者人數(shù)的差異可能非常大。但對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，它提供給每個物業(yè)使用者的公共服務(wù)是無差異的，如公共區(qū)域的綠化、清潔衛(wèi)生、消防安全、秩序維護(hù)以及共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)等。這意味著同樣面積的房子，如果使用者人數(shù)多，那么享受的公共服務(wù)總量也隨之增加，但是根據(jù)現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計費(fèi)依據(jù)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻沒有增加。顯然，這種“認(rèn)房不認(rèn)人”、“以房定費(fèi)”的做法有失公允。
2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計費(fèi)方式不夠科學(xué)
現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取兩種方式，即包干制和酬金制。實行包干制的，收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)利潤三部分。實行酬金制的，收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包括物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金兩部分。在這些費(fèi)用構(gòu)成中，物業(yè)服務(wù)成本(支出)是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主體部分，包括服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊及辦公費(fèi)用等。在我國目前的物業(yè)服務(wù)實踐中，大部分地方對物業(yè)服務(wù)成本(支出)的各個項目沒有逐一進(jìn)行明確定價，而是采取類似商品套裝的方式只提供一個物業(yè)服務(wù)費(fèi)的總價。這種“只計總價不計單價”的計費(fèi)方式有著明顯的弊端。
目前拒繳和拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況比較普遍，其中一個主要原因就是部分業(yè)主認(rèn)為企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高。我們通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主并不是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作全盤否定，而只是對其中的某一項服務(wù)不滿，比如小區(qū)綠化不好、清潔衛(wèi)生工作不到位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)不及時、公共秩序混亂等等。由于具體的服務(wù)項目沒有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致一些業(yè)主因?qū)δ骋豁椃?wù)不滿意就拒繳和拖欠全部的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
3.“費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)”的收費(fèi)原則難以貫徹
“費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)”是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的重要原則，這與一般商品“按質(zhì)論價”是一致的。但是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品本質(zhì)上是一種消費(fèi)行為，具有無形性的特征，其質(zhì)量的考核存在著技術(shù)上的難度。比如物業(yè)服務(wù)人員說話的語氣、神態(tài)等，只能通過人的感官來感受，不容易通過硬性的指標(biāo)來衡量。目前我國還沒有建立統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核體系，一些地方雖然出臺了一些關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核方面的管理辦法，但是其合理性、可操作性存在一些問題，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)方在服務(wù)質(zhì)量方面經(jīng)常存在分歧，甚至業(yè)主之間對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也評判不一，從而引發(fā)收費(fèi)糾紛。
