物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納一直是物管工作的一個(gè)瓶頸，這個(gè)問(wèn)題長(zhǎng)期無(wú)法解決，根本原因是業(yè)主和物業(yè)管理方一直無(wú)法走出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的誤區(qū)。
誤區(qū)一：享受服務(wù)就應(yīng)繳費(fèi)
在民事活動(dòng)中，提供服務(wù)的人只能根據(jù)事先約定向主動(dòng)要求服務(wù)的人收費(fèi)，而不能強(qiáng)迫被動(dòng)接受服務(wù)的人交費(fèi)，被動(dòng)接受服務(wù)的人是否付費(fèi)，完全取決于他個(gè)人的意愿，即使是政府、法院，也無(wú)權(quán)進(jìn)行干涉。
在實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制要求業(yè)主繳納各種名目物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的情況，強(qiáng)制消費(fèi)的一般結(jié)果是造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾，更為嚴(yán)重的結(jié)果是造成雙方的對(duì)立。
誤區(qū)二：繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)受雇與業(yè)主，為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間是明確的服務(wù)合同關(guān)系，但往往有些業(yè)主沒(méi)有理清認(rèn)識(shí)，簡(jiǎn)單地認(rèn)為物管企業(yè)是小區(qū)的配套措施，并沒(méi)有意識(shí)到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的本質(zhì)，經(jīng)常采用對(duì)抗的方式拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，對(duì)小區(qū)的和諧環(huán)境產(chǎn)生了不利的影響。
所以繳納物業(yè)服務(wù)是業(yè)主法定的義務(wù)。
誤區(qū)三：業(yè)主無(wú)權(quán)查物業(yè)服務(wù)費(fèi)的賬
物業(yè)收費(fèi)模式有二種，分別是：酬金制和包干制，它們的不同主要集中在：酬金制情況下：物業(yè)服務(wù)費(fèi)盈余歸業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)費(fèi)虧損由業(yè)主另外補(bǔ)足；包干制情況下，業(yè)主無(wú)權(quán)要求物業(yè)公司把物業(yè)服務(wù)費(fèi)盈余退還業(yè)主，物業(yè)公司也無(wú)權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)費(fèi)虧損。
所以，業(yè)主在要求對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)帳目進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)首先了解物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)模式。如果采用酬金制的物業(yè)企業(yè)，業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)費(fèi)用帳目審查，但如果是包干制，業(yè)主無(wú)權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的帳目進(jìn)行審查。
誤區(qū)四：物業(yè)公司有權(quán)對(duì)業(yè)主欠費(fèi)進(jìn)行起訴
物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是服務(wù)關(guān)系，物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主付出費(fèi)用。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)業(yè)主欠費(fèi)進(jìn)行起訴。
現(xiàn)在還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)起訴業(yè)主大會(huì)以要求支付業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)。漢卓房地產(chǎn)法律研究中心物業(yè)部主任馮樺認(rèn)為，根據(jù)債權(quán)相關(guān)理論，物業(yè)管理企業(yè)作為合法債權(quán)人，應(yīng)該對(duì)債務(wù)人有選擇權(quán)，即物業(yè)管理企業(yè)可以要求各別業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)用，也可以要求業(yè)主委員會(huì)支付物業(yè)費(fèi)用。
誤區(qū)五：“欠”費(fèi)就是傷害其他業(yè)主權(quán)益
物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)，常常給業(yè)主扣上“大帽子”，認(rèn)為不繳物業(yè)費(fèi)就是傷害其他業(yè)主的權(quán)益。
針對(duì)該問(wèn)題，馮主任認(rèn)為：應(yīng)該分情況而論，如果物業(yè)公司重復(fù)收費(fèi)、沒(méi)有合同依據(jù)收費(fèi)，業(yè)主“欠”繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)就不能說(shuō)其傷害其他業(yè)主的權(quán)益，而是在帶頭維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
誤區(qū)六：“欠”費(fèi)業(yè)主不宜當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員
誰(shuí)做“欠”費(fèi)的裁判？政府都承認(rèn)物業(yè)公司存在重復(fù)收費(fèi)問(wèn)題，讓物業(yè)公司（當(dāng)事人）確認(rèn)業(yè)主是否“欠”費(fèi)顯然說(shuō)不通，拒繳不合理收費(fèi)絕不等于欠費(fèi)。
一般認(rèn)為：只有我們的政府主管部門的官員、法院的法官、媒體工作者、物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主自己和律師都能走出以上誤區(qū)，才能理順業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律關(guān)系。這個(gè)關(guān)系是：
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主通過(guò)合同形式共同委托物業(yè)公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，每個(gè)業(yè)主所應(yīng)分擔(dān)的費(fèi)用。
2、物業(yè)公司只能依據(jù)自己簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同的約定進(jìn)行收費(fèi)，而每個(gè)業(yè)主則是根據(jù)自己對(duì)公約的承諾進(jìn)行繳費(fèi)。
3、對(duì)于業(yè)主違反對(duì)公約的承諾欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司如認(rèn)為傷害了自己權(quán)益，應(yīng)向簽訂委托合同的委托方進(jìn)行索賠，委托方根據(jù)公約向承諾公約的當(dāng)事人索賠。
4、物業(yè)公司如果向欠費(fèi)業(yè)主直接索賠，首先應(yīng)有委托方的授權(quán)，即代委托方索賠。
只有理順上述關(guān)系，明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是交給物業(yè)公司的公糧，繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的合同義務(wù)，真正欠費(fèi)的業(yè)主侵害的是其他業(yè)主的利益，而不僅僅是物業(yè)公司的利益，對(duì)真正欠費(fèi)業(yè)主的懲罰不是物業(yè)公司懲罰業(yè)主，而是侵害別人權(quán)益的業(yè)主要對(duì)被侵害權(quán)益的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，業(yè)主才會(huì)口服心服地按照自己對(duì)公約的承諾自覺(jué)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，減少業(yè)主和物業(yè)公司因繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)所產(chǎn)生的對(duì)立，進(jìn)而減少業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾。
