巨額公共維修基金遭遇使用難題
申請很難符合支取條件程序繁瑣導致實操性很差
隨著我國商品住宅市場大規(guī)模的快速發(fā)展，大量商品房和房改房近年已開始步入物業(yè)的大中修期。然而日前有媒體報道，盡管政府方面證實，2000年2月到去年底，北京的住宅公共維修基金歸集數(shù)量已達43.35億元，另有房改房售后維修基金27.99億元，總共71億元。北京此前有20多個小區(qū)提出使用住宅公共維修基金的申請，但相關(guān)部門至今尚未批準支出任何一筆住宅專項維修資金。
全國物業(yè)協(xié)會的有關(guān)人士表示，從目前看，北京所反映出的住宅公共維修基金歸集、管理、使用等問題實際上在全國普遍存在。與千家萬戶切身利益緊密相關(guān)的住房公共維修基金的使用效率問題如同一個巨大的謎團，已經(jīng)開始引起社會的普遍關(guān)注。
統(tǒng)計監(jiān)測系統(tǒng)尚未建立
記者試圖從建設(shè)部了解全國住房公積金的歸集量和管理使用狀況，但得到的答復是，由于我國建立住房公共維修基金制度的時間不是很長，全國尚未建立起對公共維修基金的統(tǒng)計監(jiān)測系統(tǒng)，目前，建設(shè)部只對少數(shù)城市住房維修基金的歸集、
管理情況有所了解，但對大部分城市住房維修基金的情況并不掌握，全國的歸集總量有多大目前尚無法確定。
建設(shè)部是在1999年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，對新建商品住房，包括經(jīng)濟適用住房和公用住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、管理、使用做出了規(guī)定，根據(jù)這個“辦法”，各地結(jié)合所在城市的情況相繼出臺了各城市公共維修基金歸集、管理、使用的實施細則。各城市的具體做法并不統(tǒng)一，但反映出來的許多問題卻具有普遍性。
支取條件很難符合
從北京的情況看，申請項目無法通過使用公共維修基金批準的原因主要緣于很難符合政府規(guī)定的支取條件。
北京市曾于2002年頒布實施《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》。該辦法對公共維修基金的使用規(guī)定了嚴格的程序和條件限制。根據(jù)辦法要求，業(yè)主委員會成立之前，原則上不能動用公共維修基金；確需使用的，須由物業(yè)管理企業(yè)委托經(jīng)市國土房管局認可的專業(yè)中介機構(gòu)對維修工程的必要性及費用依照相關(guān)標準定額進行評估和核算，經(jīng)中介機構(gòu)認定后，物業(yè)管理企業(yè)方可進行維修工程。維修工程結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)須持維修工程結(jié)算發(fā)票及中介機構(gòu)出具的驗收證明到代管單位申請支取維修基金。
辦法還規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年年初制定房屋及小區(qū)公共設(shè)施維修(包括大修、中修、更新、改造)計劃及經(jīng)費預算，報業(yè)主委員會批準后執(zhí)行。維修項目完成后，物業(yè)管理企業(yè)須持業(yè)主委員會批準的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續(xù)；業(yè)主委員會還要根據(jù)竣工決算進行維修基金的具體分攤，并計入各產(chǎn)權(quán)人明細戶中。在用款數(shù)額上辦法規(guī)定，如一次支取維修基金10萬元以上50萬元以下，或一年內(nèi)支取兩次維修基金的，除經(jīng)業(yè)主委員會同意外，還應(yīng)報區(qū)縣國土房管局備案；一次支出維修基金50萬元以上，一年內(nèi)支取維修基金三次及三次以上，或一年內(nèi)支取維修基金數(shù)額占維修基金總額30%以上的，業(yè)主委員會要召開業(yè)主大會作出支出決議后，報區(qū)縣國土房管局備案。
北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心副主任金錦萍博士認為，嚴格的程序規(guī)定有助于確保維修基金的安全和防止其被濫用和挪用，但問題是程序的繁瑣，使這些規(guī)定的實操性很差。
由于北京市目前成立業(yè)主委員會的小區(qū)不過200個左右，只占住宅項目總數(shù)的10%，業(yè)主自治機構(gòu)的不完善，也是很多住宅無法使用住宅公共維修基金的一大原因。此外，廣大業(yè)主的知情權(quán)難以滿足，由于規(guī)定過于籠統(tǒng)，產(chǎn)權(quán)人并不知道從哪里能夠查詢到相關(guān)公共維修基金的歸集、管理和使用狀況。由于資訊不夠暢通透明，業(yè)主對公共維修基金的繳納心存疑慮，這直接影響到公共維修基金的歸集率。另外，政府應(yīng)該明確責權(quán)，對于公共維修基金的首期歸集應(yīng)該有所干預，但是，當小區(qū)成立業(yè)主委員會之后，政府則應(yīng)將有關(guān)資金轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。
多種原因?qū)е禄鹗褂秒y
在對公共維修基金管理使用難原因的剖析中，業(yè)內(nèi)人士的觀點并不統(tǒng)一。
金錦萍認為，公共維修基金屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同共有，因此其使用應(yīng)該遵照全體業(yè)主的意愿進行。對于一個物業(yè)小區(qū)來講，全體業(yè)主應(yīng)該通過其自治機構(gòu)來決定維修基金的歸集和使用。所以業(yè)主自治機構(gòu)在公共維修基金的歸集、管理和使用上起著決策作用。
而北京物業(yè)管理商會會長、均豪物業(yè)管理公司總經(jīng)理于慶新提出，不應(yīng)提倡由沒有承付能力的人做此事。將專業(yè)維修基金交給業(yè)主委員會主任就有可能造成損失，而將公共維修基金交給政府代管是可信的，至少當基金管理使用出現(xiàn)問題的時候，政府可以拿國家財產(chǎn)來補償。
對政府提出的網(wǎng)上公示的做法，業(yè)內(nèi)人士也提出了不同意見。全國和北京市政協(xié)委員、林達集團董事長李曉林認為，業(yè)主數(shù)十億元維修基金存在銀行，銀行就應(yīng)該提供查詢等服務(wù)。
金錦萍則建議，應(yīng)該借鑒上海市的辦法，在與房地產(chǎn)管理部門簽訂委托協(xié)議的商業(yè)銀行開立維修基金專戶，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶賬。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當定期核查首期維修基金的交存情況，并定期公布。所公布的信息應(yīng)當按每幢住宅公布，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當按門號公布。業(yè)主對公布的維修基金賬目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費用清單、發(fā)票原件和按戶分攤費用清單進行核對。開戶銀行應(yīng)當每月向業(yè)主委員會發(fā)送維修基金賬戶對賬單，每年向全體業(yè)主發(fā)送維修基金分戶對賬單。業(yè)主委員會和業(yè)主可以向開戶銀行查詢其賬戶或者分戶賬的情況，使產(chǎn)權(quán)人獲得充分的知情權(quán)。
很顯然，住宅公共維修基金的歸集、管理、使用亟需更具實效的政策引導和規(guī)范。記者了解到，建設(shè)部已經(jīng)在著手制定相關(guān)的政策。據(jù)了解，由于新政策涉及大量房改房的公共維修基金問題，建設(shè)部需要與財政部等相關(guān)部門共同擬定政策，有關(guān)負責人表示，新政策最遲將在年內(nèi)出臺。
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