在越來越多的物管糾紛中，物管費收取難是所占比例最大的一類，約占所有物管糾紛的80%。那么，物管費的收取為何如此之難呢？記者日前采訪了我省物業(yè)管理條例的起草人之一、貴州大學(xué)法律系碩士生導(dǎo)師臧興東。
臧教授認為，造成物管費收取難的原因主要有五。
一是消費市場不成熟。
他認為，物業(yè)管理服務(wù)的價值主要體現(xiàn)在改善和優(yōu)化物業(yè)的環(huán)境、保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序、降低物業(yè)的折舊率。由于許多業(yè)主并沒有想到購買物業(yè)管理服務(wù)是一種客觀需要和長期需求，是實現(xiàn)所購物業(yè)價值最大化的重要途徑，因此對于花錢購買物業(yè)管理服務(wù)消費的主觀意愿不強烈。
另外，由于在計劃經(jīng)濟體制下，我國一直實施的是福利分房低租金制度，職工只要交了租金，幾乎不用再交其他服務(wù)費用。隨著住房制度改革的深化，大部分職工變成了房屋所有權(quán)人，由過去的“無償服務(wù)”變成了“花錢買服務(wù)”，思想準備不足，商品意識和物業(yè)消費意識沒有確立，往往也不愿意交費。臧教授介紹他曾經(jīng)到過一個小區(qū)，該小區(qū)的業(yè)主大多數(shù)是公務(wù)員，但是至今仍然有一半左右的業(yè)主拒繳物管費，導(dǎo)致物管公司每年虧損12萬元以上。
二是業(yè)主對物業(yè)管理知識和政策法規(guī)缺乏認識。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意往往在交費中反映出來。例如發(fā)生業(yè)主家中遭竊、自行車被偷、企業(yè)不允許業(yè)主封閉陽臺、提供專用部位維修的收費、房屋建設(shè)遺留問題長期無法解決、樓上建筑滲水、管道堵塞滲漏等問題，其原因是多方面的，但由于對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準、責任等方面缺乏了解，對物業(yè)管理及其相關(guān)的知識不了解，業(yè)主往往將責任歸到企業(yè)。物業(yè)管理不能包治百病，物業(yè)管理服務(wù)合同盡管是業(yè)委會與物管企業(yè)簽訂的，但卻是全體業(yè)主的共同意愿，每個業(yè)主都應(yīng)當履行，如有爭議應(yīng)按照合同解決糾紛，而不能拒繳費。
三是市場標準化指針體系不健全。
臧教授認為，收費矛盾糾紛多，也反映了市場仍不夠規(guī)范，缺乏衡量、判斷物業(yè)服務(wù)商品品質(zhì)和功能的標準。定價機制不完善、服務(wù)標準不明晰、效能標準缺乏是當前物業(yè)管理市場標準化指針體系不健全的三個方面。
定價機制不完善，長期以來，收費推行政府定價和政府指導(dǎo)價，價格的確定多數(shù)采用企業(yè)報批，政府審核的模式。這種模式有兩個弊端，一是業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的購買方，沒有充分地參與定價過程，其應(yīng)有的權(quán)利不能充分行使，這種模式下的權(quán)益保障體系比較脆弱，容易受到破壞。價格確定過程不透明。另外，前期物業(yè)管理階段，不是由購房者來選擇提供服務(wù)的企業(yè)，業(yè)主易對價格產(chǎn)生不信任感。價格合理性受到懷疑，雙方在收費環(huán)節(jié)容易對立。目前政府定價已取消，價格從審批變?yōu)閭浒?，但多?shù)業(yè)主并不了解審批與備案的區(qū)別，這一問題依然存在。
服務(wù)標準不明晰，缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標準一直是物管行業(yè)存在的問題。物業(yè)服務(wù)合同在服務(wù)標準方面往往沒有明確約定，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準沒有銜接起來，提供哪些服務(wù)便容易成為泛泛而談，起不到規(guī)范雙方行為，明辨爭議的效果，一旦產(chǎn)生爭議，就很難協(xié)調(diào)。在合同形成過程中，業(yè)主的地位比較被動，意思表達不自由容易受到侵害，產(chǎn)生的問題無法得到及時解決，引發(fā)了業(yè)主與企業(yè)的對立。目前的狀況是業(yè)主對在合同中能明確的內(nèi)容、標準也盡量規(guī)避?？陀^地說，提供服務(wù)是企業(yè)的義務(wù)，這些內(nèi)容約定不明，短期內(nèi)確實對企業(yè)比較有利，但從長期看，企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)]有提高，業(yè)主的不滿情緒上升了，造成的矛盾糾紛增多，最終對行業(yè)發(fā)展不利。
物業(yè)服務(wù)效能標準缺失。企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，其價格是多少，內(nèi)容有哪些，基本上都有一個大致的框架，但是這些服務(wù)有什么效能，對物業(yè)環(huán)境的改善有多大效果，對物業(yè)的保值增值有多少增益，基本上不會涉及。臧教授認為，一個比較成熟的市場，這些內(nèi)容應(yīng)當明確，它是業(yè)主與企業(yè)合作的基礎(chǔ)，對于推動消費意識的增長，拉動行業(yè)向縱深發(fā)展，促進業(yè)主與企業(yè)的溝通融合將起到重要作用。怎樣判斷一個企業(yè)服務(wù)的好壞，不是其提供了哪些服務(wù)，達到了何種等級的服務(wù)標準，而是其服務(wù)的效能如何。例如物業(yè)的安全度提高了多少，達到了何種清潔程度，共享設(shè)施設(shè)備的損耗減少了多少。效能是衡量服務(wù)好壞的核心標準。
四是收費機制的特殊性。
物業(yè)服務(wù)消費同其他消費相比，很大的不同就是提供服務(wù)的企業(yè)是單一的主體，享受服務(wù)的是分散的業(yè)主主體。單獨的業(yè)主不交費、少交費不會中斷物業(yè)服務(wù)，“搭車消費”現(xiàn)象就十分嚴重。一方面，一些業(yè)主因種種原因拒絕交費，另一方面，企業(yè)為解決“收費難”問題，采取“不交費就不發(fā)鑰匙”、斷水斷電等不當做法，產(chǎn)生了很多矛盾。“收費難”的問題有機制上的原因。
當前的收費模式存在不足，從債權(quán)關(guān)系來看，企業(yè)和全體業(yè)主是合同雙方，物業(yè)服務(wù)是向全體業(yè)主提供，全體業(yè)主也應(yīng)當共同向企業(yè)履行交費義務(wù)，也就是說，物業(yè)服務(wù)費是全體業(yè)主的共同債務(wù)。當前的收費辦法并沒有體現(xiàn)出這一基本特征，企業(yè)因為“收費難”問題必然遭受部分損失，這部分損失本是企業(yè)的應(yīng)得權(quán)益，卻被現(xiàn)行收費制度的合法化剝奪了，企業(yè)通過催繳、訴訟的方式追償這部分權(quán)益，需要付出額外成本。
五是低收入人群體經(jīng)濟承受能力有限。
臧教授介紹，目前我市不少購房者還屬于中低收入家庭，他們或是因為市政建設(shè)、舊城改造搬遷或回遷住進了樓房，改善了居住條件，但超過他們支付能力的物業(yè)費，使他們對物業(yè)收費產(chǎn)生抵觸情緒，或是經(jīng)濟承受能力有限，盡管同意按規(guī)定交納物業(yè)管理費，一旦拿到了鑰匙就拖著不愿交物業(yè)費。另外，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非居民在喪失土地等生活來源后，很難找到較高收入的工作，現(xiàn)代化的房屋，讓他們感到了沉重的生活壓力。這也是當前物業(yè)費收取率不高的原因之一。
如何解決物管費難收的問題，臧教授認為，首先應(yīng)立法進行規(guī)范，以約束服務(wù)和被服務(wù)雙方的行為，其次應(yīng)加大宣傳力度，以增強業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費的意識，使之逐步轉(zhuǎn)變觀念，此外，還應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)市場標準化指針體系及物業(yè)服務(wù)效力標準。相信，隨著市場的不斷成熟，市場機制的不斷完善，加上業(yè)主意識的增強，物管費收取難的問題將會得到逐步解決。
