【案情】 某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修資金存在諸多問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商身份合一，造成開發(fā)商未交納物業(yè)維修資金，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用了部分維修資金。最后，業(yè)主委員會(huì)決定開設(shè)物業(yè)維修專門帳戶，書面敦促開發(fā)商10內(nèi)交納維修資金，物業(yè)管理企業(yè)挪用
【案情】
某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修資金存在諸多問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商身份合一，造成開發(fā)商未交納物業(yè)維修資金，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用了部分維修資金。最后，業(yè)主委員會(huì)決定開設(shè)物業(yè)維修專門帳戶，書面敦促開發(fā)商10內(nèi)交納維修資金，物業(yè)管理企業(yè)挪用部分逐步收回。然而，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及開發(fā)商無(wú)視業(yè)主委員會(huì)的決定。于是業(yè)主委員會(huì)向法院起訴，請(qǐng)求法院判令開發(fā)商交納維修資金，物業(yè)返還挪用的維修資金。被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)辯稱維修資金雖然挪作他用，但最終仍用在小區(qū)管理上，并沒(méi)有貪污或者浪費(fèi)，而挪用的原因之一在于一些小區(qū)業(yè)主不交服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用維修資金的行為實(shí)在迫不得已。法院最后判令開發(fā)商交齊維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還挪用的資金。
【評(píng)析】
本案主要涉及開發(fā)商是否應(yīng)該交納住宅維修資金以及專項(xiàng)維修資金不得挪用的問(wèn)題。
住宅專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、改造與更新，其使用是為了全體業(yè)主的利益。建設(shè)部與財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定了建設(shè)單位有義務(wù)交納首期的維修資金，但新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》取消了這一規(guī)定。但這并不意味著建設(shè)單位沒(méi)有交納維修資金的義務(wù)。建設(shè)單位對(duì)于未售出的物業(yè)部位依然享有所有權(quán)，其依然是業(yè)主，對(duì)維修資金的使用依然是享有權(quán)利的，因此，應(yīng)對(duì)在其名下的房產(chǎn)家父維修基金。《住宅專項(xiàng)資金管理辦法》第二十一條規(guī)定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照未售出的商品住宅的建筑面積，分?jǐn)偩S修、更新、改造的費(fèi)用。基于此，建設(shè)單位對(duì)維修資金是有義務(wù)進(jìn)行分?jǐn)偟模室矐?yīng)交納維修基金。
專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主共有，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》對(duì)維修資金的使用規(guī)定了嚴(yán)格的申請(qǐng)程序。并且對(duì)維修資金的使用范圍也做了嚴(yán)格的規(guī)定，其只能用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，任何單位或者個(gè)人挪用專項(xiàng)維修資金都將承擔(dān)一定的民事責(zé)任和行政責(zé)任。本案中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的用于物業(yè)日常管理的費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以基于《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)欠繳的業(yè)主進(jìn)行追繳。但專項(xiàng)維修資金是用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，與物業(yè)服務(wù)費(fèi)不同性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)對(duì)該項(xiàng)資金進(jìn)行挪用、留置和抵消。本案中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為侵犯了全體業(yè)主的共有權(quán)，對(duì)與挪用的資金物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)返還，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要承擔(dān)一定的行政責(zé)任，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門可以沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額2倍一下的罰款。
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