物業管理中的黑洞有多深?一名剛剛離任不久的某物業公司經理向本報爆料，揭開了眾多不為人知的行業潛規則。 劉強(化名)，34歲，在北京某小區物業管理公司當過4年的物業項目經理。對于自揭內幕的行為，劉強的說法是去年業主炒了自己的公司，公司有些事情自己也看不過去，
物業管理中的黑洞有多深?一名剛剛離任不久的某物業公司經理向本報爆料，揭開了眾多不為人知的行業潛規則。
劉強(化名)，34歲，在北京某小區物業管理公司當過4年的物業項目經理。對于自揭內幕的行為，劉強的說法是去年業主炒了自己的公司，公司有些事情自己也看不過去，愿意對公眾講點兒實話。
斂錢三條渠道
物業費只是一部分
劉強此前所在公司管理的是一家中型小區，1500多戶業主，總面積在20萬平方米左右。
面對記者最關心的物業公司收入問題，劉強僅僅心算了幾秒鐘后就回答：我們這個公司一年進賬有400多萬吧。
他籠統計算了一下：板樓和塔樓物業費平均下來在每平方米2元/月左右。物業費實行包干制，年物業費應收480萬左右，前兩年實際收取物業費在400 萬以上，現在相當一部分業主拒交物業費，降到了200萬。電梯廣告收費一年差不多15萬。地面停車，360個車位，月租費150元，一年下來60多萬。
開發商吃肉我喝湯
對于其他的地上共用部分，例如會所、幼兒園等配套設施應繳納的物業費，劉強表示，這些是不收費的，外包出去的收入只能跟著喝開發商的湯，吃不到肉。
小區現在有4000多平方米的會所，一年外包收益超過200萬，主要上交開發商，但物業公司也能分成一部分，差不多60萬。劉強說。
面對記者強調《物權法》規定公共部分收益歸業主的提法，劉強笑稱想法太天真。
說是公共收益歸業主，只要業主不鬧事打官司判決給他們，該經營照樣經營。劉強說，現在很多小區產權都不明晰，也沒有成立業主大會，收益當然主要還是進開發商的口袋。
記者了解到，會所、幼兒園等
||| 這些本意是按照成本運營、為業主提供服務的公共配套設施和場所，在絕大多數小區實際上是掌握在開發商手中。
地上賺完賺地下
讓記者意外的是，對物管公司來說，小區最賺錢的不是會所等公共部位，而是地下空間。
地下室不是不能隨便出租，產權歸人防的嗎?記者問。
沒錯，所有權一般是歸人防的。人防有的城區是不收費的，也有的區每年要提取管理費，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30來萬，具體用途是出租還是車庫，就看各個小區了。劉強說，他所在的小區改成900來個車位，每個車位300元一個月，一年停車費收入就在360萬左右。
對于如此高的停車費記者表示了懷疑。劉強則舉著報紙說，你看看，業主為停車打破頭，前一段時間剛剛發生了一起血案。地下停車費一般都遠高于地上，而且現在的情況是停車位根本不夠用。
劉強說，這筆錢名義上是都歸開發商，不過具體數字并不是特別清楚，應該是三七分成吧，我們公司這邊差不多能分個100來萬。
記者隨后查閱相關資料發現，雖然業主購房款中包含地下室成本，但目前沒有任何法律、法規對城市居民小區防空地下室的產權歸屬予以明確界定。
省錢三大絕招
除了明面上暗地里的進賬，各家物管公司都有省錢節流的絕招。
第一招：減員以吃空額
劉強所在的小區物管公司滿額應是80人左右，保潔一般配20人，保安是30人，工程項目部、客服和辦公室30人，實際上從來就沒滿員過。
現在保安對外報價都是1800元，真正工資發到保安手里不到1200元。保潔對外報價1400元，實發工資是不到1100元。劉強說，一般保潔保安都會外包
主要為了方便吃空額 這是行業的通行規則。
劉強透露，他此前所在的小區實際上崗總數一直少了近30人。減掉30人，你算算一年多少錢?六七十萬。劉強說，一年人工上省下來的錢就是老總的一輛寶馬。
我聽說海淀有個小區業主天天查崗，后來發現上崗的少了1/3，其實大部分小區都不會這么查。業主要查是很難查出來的，名字都登記在那兒，你是看不出來的。劉強說。
第二招：減少維護費用
舉例來說，頂樓水箱、排水系統每年清一次得兩萬，那就兩年清一次。有些設備該維護三次的，那就維護兩次或者一次。公共照明，剛入住的時候肯定都是亮的，現在壞了不少，能不換的就先不換，還可以省下不少電費。電梯運行也是，這樣一年下來省個20萬沒問題。劉強說。
第三招：綠化上打主意
能省下來的是細賬。劉強強調。比如澆水、割草、修枝，干我們這行的一看就知道是該修的沒修。綠化頻率降低，成本就降低。一年也能省不少錢。
記者問，據媒體報道有些大型小區物業管理公司僅綠化費一項幾年能賺幾十萬上百萬是否屬實?劉強點點頭：差不多。
不過這并不是行業通病。也有不差錢的物業公司，不用這么精細。我們小區小，成本就高，老總總想著開源節流。劉強說，但是問題都是這么出來的，物業公司一摳，服務標準自然就下來了。
如何對付業主、業委會、新物業
對業主 折騰他三五次 也就交了
在劉強的記憶里，新小區物管公司接手的頭兩年，是最愜意的。
開頭兩年的物業費鐵定白掙 劉強說，起初物業費的收取率超過90%，幾乎所有業主都
||| 交費。而且，頭兩年新小區基本沒有太多的管理成本，門窗、防水都有廠家質保，電梯、路燈都是新的，連紗窗更換都有人替你掏錢。
但由于老總每次開會都強調開源節流，結果小區環境變得大不如前。后來，由于停車收費提價引發糾紛，一些業主和公司打過幾次架。去年業委會炒了物業，不過我們一直沒有撤出，前不久還發生了激烈沖突。小區物業費收取比率從原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和業主兩方給劉強的壓力也越來越大。而作為項目經理，他的收入主要和物業費實行績效掛鉤。最后，劉強選擇了離職。
不過，物業公司一直堅守在小區。
收不上物業費，一年虧幾百萬，當活雷鋒有可能嗎?劉強說，如果沒有停車費這些公共部分收益撐著，物業公司也早跑路了。
起初大多數還是交的，不交物業費就上門催。劉強說，通常是貼條子，然后電話催交。物業費再少，也還是有相當一部分人會交。你得分析這些業主的心理，有的真是 不差錢 ，不愿找事的;有的是出租戶，房東需要和公司搞好關系。很多人一次兩次不交，折騰三次四次五次，也就乖乖來交了。
