“花錢買冤家”，似乎正成為眾多個人房產(chǎn)擁有者對其物業(yè)管理公司的普遍感受；當富裕起來的中國老百姓自掏腰包幾十萬、上百萬的購置商品房后，“我的物業(yè)我做主”的所有者權(quán)力正在遭遇物業(yè)管理公司這一外來者挑戰(zhàn)。 一個原本定位于服務(wù)者角色的物業(yè)管理公司，為何一進入
“花錢買冤家”，似乎正成為眾多個人房產(chǎn)擁有者對其物業(yè)管理公司的普遍感受；當富裕起來的中國老百姓自掏腰包幾十萬、上百萬的購置商品房后，“我的物業(yè)我做主”的所有者權(quán)力正在遭遇物業(yè)管理公司這一外來者挑戰(zhàn)。
一個原本定位于服務(wù)者角色的物業(yè)管理公司，為何一進入中國就演變成了管理者，甚至統(tǒng)治者？
隨著《物權(quán)法（草案）》的面世和民間意見征求工作的推進，糾紛不斷、沖突升級的物業(yè)管理矛盾終于有望徹底化解。
《物權(quán)法》如何拯救物管危機
京滬穗物業(yè)糾紛調(diào)查
★《中國經(jīng)濟周刊》記者張俊才 濮婕 ★見習(xí)記者陳婧 /上海、北京、廣州報道
《物權(quán)法》前夕的物業(yè)風(fēng)云
如果不是《物權(quán)法》（草案），工科出身、落戶上海柳州路、康馨家園的廖建毅根本都不知道這些年的“郁悶”源自法律的缺席。就地下停車庫和物業(yè)管理公司展開“拉鋸戰(zhàn)”的廖先生從每月400元“斗爭”到350元，正滿足于50元的“戰(zhàn)績”，一紙《物權(quán)法（草案）》卻“促使”他徹悟小區(qū)物業(yè)復(fù)雜的“深水斑駁”。
而北京海淀區(qū)五孔橋永金小區(qū)的楊小姐，8月23日一大早，意外發(fā)現(xiàn)停在小區(qū)的奧迪車前方機器蓋被劃了3道“傷痕”，而更讓她意外的是，與她的奧迪車同遭黑手的車輛竟多達13輛。于是十多位受害者一大早就圍住了剛被“解雇”的物業(yè)管理公司。
……
8月28日，《物權(quán)法（草案）》征求意見輕輕畫上一個句號，有傳言稱，2006年5月1日《物權(quán)法》將正式出臺。隨著《物權(quán)法》腳步聲臨近，積怨有日的業(yè)主、眾矢之的的物業(yè)公司心態(tài)各異。
19世紀末發(fā)軔美國的物業(yè)管理，1981年“搶灘”中國深圳，隨即在北京、上海等大中城市迅速發(fā)展。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過２萬家，從業(yè)人員突破200萬人，物業(yè)公司已經(jīng)發(fā)展成為一個潛力巨大的新興行業(yè)，物業(yè)管理水平也成為現(xiàn)代城市居住環(huán)境的重要“參數(shù)”。
為了弄清《物權(quán)法》前夕的物業(yè)現(xiàn)狀，《中國經(jīng)濟周刊》組織了京滬穗聯(lián)合新聞?wù){(diào)查。
北京：物業(yè)征費的深水“旋渦”
初秋的北京，從躁熱里走出，已經(jīng)有了一些涼爽，而圍繞物業(yè)費征繳爭執(zhí)雙方，各自的怨氣都在繼續(xù)升溫。
“我家沒有汽車，憑什么讓我們交納一樣的停車場維護費？”東城某小區(qū)的業(yè)主們憤憤不平。
“我們住在郊區(qū)，為什么收取的物業(yè)服務(wù)費要按照城市的標準？而服務(wù)質(zhì)量上，我們卻沒有享受到與城里一樣的待遇？”京郊某小區(qū)業(yè)主四處“告狀”。
西城某小區(qū)業(yè)主徐先生接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說：“我們小區(qū)，沒有地下停車位，只好將原規(guī)劃中的小區(qū)綠地變?yōu)榈厣贤＼噲觥Ｓ谑呛芏鄾]有車的業(yè)主認為，小區(qū)綠地等公共區(qū)域，本是所有業(yè)主共有的，因此，為體現(xiàn)公平原則，物業(yè)公司對沒有汽車的業(yè)主，是不是應(yīng)該給予補償？。”
“按時交納物業(yè)管理費，是業(yè)主最起碼的義務(wù)。然而，現(xiàn)在我們收錢就像個‘龜孫子’，碰上‘賴皮’的業(yè)主，你說我們能怎么辦？沒錢就不能運轉(zhuǎn)，還談什么‘為業(yè)主服務(wù)’？”某物業(yè)管理公司經(jīng)理，面對《中國經(jīng)濟周刊》記者，也是一肚子“苦水”。
除了按照住房面積交納物業(yè)管理費用，北京地區(qū)還存在共同的物業(yè)收費問題—暖氣費的收費標準。
《中國經(jīng)濟周刊》調(diào)查了解，目前，暖氣費的征收沿用的是物業(yè)費的辦法，即按住房建筑面積征收。這引起很多業(yè)主的不滿，有業(yè)主寫信到北京市“市長信箱”，強烈要求暖氣費應(yīng)該按照使用面積收。
“樓道、陽臺上都沒有安裝暖氣片，卻同樣按建筑面積交暖氣費。我實在不理解，北京市發(fā)改委為什么就不能規(guī)定按照使用面積交付暖氣費？某些政府部門制定的那些不倫不類、不合情理的政策，實在讓業(yè)主窩火。”某業(yè)委面對《中國經(jīng)濟周刊》采訪時激動地說。
有調(diào)查表明，北京市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為65％。這里面原因盡管多種多樣，但是收費不透明、超標準亂收費、服務(wù)與收費不符等弊端，顯然已成為業(yè)主拒交物業(yè)費的主因。
中國青年政治學(xué)院法律系楊支柱教授告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“我個人的看法是，物業(yè)的使用和物業(yè)維護所發(fā)生的所有費用中，如暖氣費、維修費、電力水泵的折舊費，應(yīng)該按照套內(nèi)面積收款；另外一部分的水泵使用費、電梯使用費、保潔費、保安費、化糞池清掏費等，應(yīng)該按戶分攤，不應(yīng)該按面積計算。”
然而，事實上，即使按照上面計算法來收款，由于業(yè)主對于公共設(shè)施部分的占用程度不同，業(yè)主之間對物業(yè)服務(wù)費的分攤，也還是常常會出現(xiàn)分歧甚至糾紛。
另一個跟業(yè)主交納費用有關(guān)的是公共維修基金，它的分攤和管理，目前也已成為買房人關(guān)注的熱點。 業(yè)主公共維修基金的錢是從哪里來的？而這些錢又用到哪里去了？公共維修基金管理歸屬是誰呢？
“按照有關(guān)規(guī)定，維修基金是業(yè)主所交納房款總額的2％里抽出來的。譬如，北京學(xué)院路一個面積116351.73萬平方米的樓盤，最后銷售的總值應(yīng)該是6.05857億元，所收取的公共維修基金應(yīng)該是1200多萬元，存在銀行每年所得到的利息收益高達22萬。”某業(yè)內(nèi)人士在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時算了一筆賬。
而對于北京地區(qū)的公共維修基金到底有多少及用途如何，該人士的看法是：“北京從2002年2月開始截止到2004年為止，整個公共維修基金是43.35億，加上活期利息加起來應(yīng)該是71.34億元，但是現(xiàn)在竟然連一分錢也沒有花。更嚴重的是，公共維修基金的管理歸屬問題，至今沒有一個明確的說法。”
北京專家分析，按有關(guān)規(guī)定，商品房在5年之內(nèi)所有發(fā)生的問題，理當應(yīng)該由開發(fā)商來承擔，這是毫無疑問的。本來，板子應(yīng)該打在開發(fā)商的身上，現(xiàn)在卻打在了業(yè)主的身上，業(yè)主不但承擔稅收，還要提前交納維修基金，這是非常不合理的政府缺位、錯位、越位。
上海“維和”的多方動態(tài)
8月21日，上海康馨家園的廖先生接受了《中國經(jīng)濟周刊》的采訪。“你看全是廣告。”接記者上樓，一進電梯，廖先生指著布滿電梯間的廣告招貼畫，“家園是放松的地方，卻也逃避不了商業(yè)氣息，銅臭味彌漫到家門口。而廣告商繳納的費用給了誰？作為業(yè)主，我們不知道。從物業(yè)所有權(quán)歸屬看，廣告收入應(yīng)該歸業(yè)主，還是物業(yè)公司？”
