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一場因物業管理而起的曠日持久的糾紛
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:978 ℃

11月22日午后,建外SOHO東區冷清而平靜。不過,一場因物業管理而起的曠日持久的糾紛,正在此處燃起新的火花。 這是一處位于北京長安街旁、CBD核心區的高檔商業社區。與往常不同的是,這里的保安比原來多了,幾乎每棟樓的拐角處都有保安的身影。 事實上,物業管理糾紛在

11月22日午后,建外SOHO東區冷清而平靜。不過,一場因物業管理而起的曠日持久的糾紛,正在此處燃起新的火花。

這是一處位于北京長安街旁、CBD核心區的高檔商業社區。與往常不同的是,這里的保安比原來多了,幾乎每棟樓的拐角處都有保安的身影。

事實上,物業管理糾紛在北京并不算是新鮮事,而建外SOHO東區的這一樁糾紛由于國內房地產開發“大腕級”人物潘石屹的“鼓”和“呼”,成了能上央視的大新聞。起初,潘石屹因為“在自己建的樓盤里挨凍了”被稱為“最窩囊的開發商”,而僅僅一周后,風頭急轉,潘石屹又成了預謀操控物業管理的“大陰謀家”。

事實的真相究竟是怎樣?建外SOHO到底怎么了?

潘石屹的“求救信”

一切要從潘石屹的一封“求救信”說起。

11月10日,潘石屹在博客中寫道,大雪天,建外SOHO東區停暖、停熱水,室內溫度不足3度,…… 很多租戶要求退租。

就在當天,來自朝陽供電公司華威營業所的一紙“欠費停電通知書”貼到了建外SOHO東區各個公共區域。通知書中稱,建外SOHO東區拖欠電費5202173.31元。

事實上,在過去的一年中,建外SOHO東區已經不止一次接到停電通知書了。

2008年10月,建外SOHO東區業主委員會以1700萬元物業費去向不明為由,通知當時的物業管理公司賽特物業“終止合同”,同時委托賓至物業對建外SOHO東區進行臨時托管。但業委會的做法并沒有得到業主們的一致同意,有部分業主對賓至物業的資質、管理質量等諸多問題有質疑,同時前任的賽特物業也不愿撤離,兩家物業的保安還為爭奪辦公室等公共物資釀成沖突,小區由此陷入長達一年的混亂。在這期間,建外SOHO的各項常規費用收取工作一度停滯。至今,賽特物業與業主之間的官司尚未結束。

據稱,得知物業欠費后,建外SOHO東區業主委托潘石屹牽頭開立了物業“應急保障賬戶”,潘石屹“提供了公司賬號作為一個公開的繳費平臺”。這個平臺于今年11月20日正式啟動,當天便收到業主交來的物業費41.89萬元。

而正是這個所謂的“第三平臺”,引起了現任物業管理公司賓至物業的不滿。在接受本刊記者采訪時,賓至物業總裁范希俊表示,潘石屹成立這個“第三平臺”并無法律依據,他們保留訴訟的權利。“物業管理我來做,出現問題責任我來擔,但是物業費卻是他收,這種事說得通嗎?”

“潘石屹欠物業費10多萬”

11月22日,《中國經濟周刊》記者在建外SOHO東區4號樓見到賓至物業總裁范希俊和副總賈陸的時候,他們剛剛送走一撥央視的記者。

“要解決問題應當通過正當途徑 而不是說這邊收錢、那邊收錢的。潘石屹說業主不放心把物業費交給我們,這個情況不屬實。一開始,我們收費是沒有問題的,包括賽特(物業)在的情況下,都是沒有問題的。但是后來,開發商的介入,我覺得對收費影響是很大的。”范希俊說。

在近一個小時的采訪過程中,范希俊給記者看了多份文件材料,其中包括街道的測溫記錄,證明小區實際上并沒有停暖;還有來自朝陽區的會議紀要,證明賓至物業才是唯一合法的托管方。

除此以外,記者還看到,賓至物業出示的一份收費明細顯示,潘石屹欠繳物業費達100180元。

“住著建外SOHO最大的房子,卻不交物業費,潘總是社會知名人士,他不應該是這樣的。” 范希俊對記者強調,國家有相關規定,欠費的業主不能成為業委會的成員,而潘石屹還在牽頭業委會成立事宜。他對此表示不認同。

與賓至物業一墻之隔,就是賽特物業的值班室。兩家物業公司在此并存的狀態令外界難以想象。即便是賓至物業要帶領記者前往會議室,也要找賽特物業的人拿鑰匙開門。

賽特物業值班室一位工作人員告訴記者,他們留守此地,原因一是要向賓至物業索賠,因為賓至搬進來之后,使用的都是他們原先的辦公設備;二是他們還想備戰下一輪的選聘競爭。

事實上,無論是賽特,還是賓至,都不能算是建外SOHO東區真正的物業管理方。建外SOHO東區正處于管理真空的狀態。因為賽特物業已被“終止合同”;賓至物業是臨時托管,而且其物業管理資質已于今年9月到期。建外SOHO東區上一屆業主委員會自 2009年2月解散之后,由于各方拉票、阻撓等原因,至今并未成立新的業委會,也無法選聘下一輪的物業管理公司。

在這期間,即便有關部門并未對建外SOHO東區采取斷電、停暖等措施,但長期的扯皮、各種設備無人維修,建外SOHO東區的業主并未享受到高檔社區應有的物業服務。

“潘石屹在為操控物管作鋪墊”

事實上,在北京市,像建外SOHO東區一樣處于管理“真空”狀態的小區不在少數。物業管理問題也連年成為北京市“兩會”關注的熱門話題。據北京市人大常委會報告顯示,在北京3200余個住宅區中僅有574個成立了業委會。與此相對應的是,物業服務企業達 2868家,幾乎是一家物業企業僅服務一到兩個項目。業內人士分析,這樣的比例在一個規范的市場中是根本不可想象的。

然而,盡管物業管理行業“很亂”,“很不賺錢”,但是潘石屹似乎已經決定要趟這灘渾水了。

在賓至物業副總賈陸看來,潘石屹之前在博客上發負面消息、成立“第三平臺”等,不過都是為最終操控物業管理作“鋪墊”。

范希俊則認為,潘石屹開發的項目都是高端項目,推廣的手法是口碑傳播。“如果是開發商選聘的物業公司,肯定是替他們說話的。即使發現了項目本身存在一些質量問題,也不會站出來說。”

“比如說建外SOHO,好多排污管井,標準都是不夠的,所以就造成了經常性的管道泄漏。在我們之前的物業公司管理時,就是這種情況。”范希俊透露。

他還反駁說,物業管理并不像潘石屹說的那樣不賺錢,應該說是“微利”行業。以建外SOHO來看,寫字樓26元/平米·年,商鋪28元/平米·年,公寓4.5元/平米·年,建外SOHO投入使用5年多來應收物業費近3億元。

據媒體報道,SOHO中國總裁閻巖已經表示,公司已經組成了非常龐大的專業團隊,甚至包括剛剛接手的嘉盛中心在內,都要逐一接手自己管理。

一位長期關注物業管理行業的人士就此事件告訴記者,如果潘石屹真想把建外SOHO的物業管理接過去,憑借他的實力和在業主中間的號召力,還用得著“鋪墊”嗎?關鍵是,即便是潘石屹接過去了,以往物業管理中容易出現的一系列問題,比如規范服務、財務透明化、定價機制等,就能得到很好的解決嗎?

記者注意到,正值建外SOHO“物業門”事件沸沸揚揚之時,《北京市物業管理辦法(草案)》開始公開征求意見,期限從11月18日至12月7日。而目前北京市小區物業管理依據的還是1995年頒布的《北京市居住小區物業管理辦法》。

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