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    物業(yè)管理糾紛案件的特點(diǎn)問(wèn)題以及建議
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:990 ℃

    物業(yè)管理糾紛案件的特點(diǎn)、問(wèn)題和建議 國(guó)務(wù)院于2003年9月1日頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》,經(jīng)過(guò)四年的施行,為配合2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》而進(jìn)行了再次修訂,但是從審判實(shí)踐來(lái)看,其并沒(méi)有為物管糾紛的解決找到一條明確的出路。 一、物管糾紛案件存在的特點(diǎn)及問(wèn)題

    物業(yè)管理糾紛案件的特點(diǎn)、問(wèn)題和建議

    國(guó)務(wù)院于2003年9月1日頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》,經(jīng)過(guò)四年的施行,為配合2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》而進(jìn)行了再次修訂,但是從審判實(shí)踐來(lái)看,其并沒(méi)有為物管糾紛的解決找到一條明確的出路。

    一、物管糾紛案件存在的特點(diǎn)及問(wèn)題

    物業(yè)管理合同在我國(guó)合同法中并無(wú)明文規(guī)定,它屬于合同法中的無(wú)名合同,具有一般合同的共性,但它還有其自身的特點(diǎn)。

    1、從案件數(shù)量上看,澗西法院自2004年至2007年共受理物管糾紛案件134件,其中2004年受理22件,2005年受理32件,2006年受理38件,2007年42件,在案件受理數(shù)量上呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

    目前,我國(guó)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房商品化,物管糾紛是伴隨著住房商品化和住房管理市場(chǎng)化的出現(xiàn)而產(chǎn)生的一種新類型案件。近幾年來(lái),人們對(duì)居住條件和生活環(huán)境的要求越來(lái)越高,帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)不斷升溫,各地房源出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,房?jī)r(jià)也不斷翻新,隨之而來(lái)的是購(gòu)買房屋后引起的物管糾紛案件逐年增多。這種趨勢(shì)在各地法院都已普遍地表現(xiàn)了出來(lái)。

    2、從訴訟主體上看,這四年間審結(jié)的134起案件中,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告提起訴訟的有107件,占總數(shù)的79.9%,且勝訴率較高。由業(yè)主作為原告提起訴訟的則僅有27件,占總數(shù)的20.1%,而業(yè)主提起訴訟的案件,勝訴率往往較低。

    相對(duì)于業(yè)主個(gè)人來(lái)講,物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)還是屬于強(qiáng)勢(shì)主體,其一般都有相對(duì)較為固定的專業(yè)律師來(lái)負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù),因此,無(wú)論是在法律知識(shí)和證據(jù)收集上,還是在訴訟經(jīng)驗(yàn)方面,甚至是在合同中對(duì)責(zé)任的規(guī)避等方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢(shì)。因此,對(duì)于物管糾紛這種新類型案件,由于其在我國(guó)產(chǎn)生的時(shí)間并不長(zhǎng),無(wú)論是審理案件的法官,還是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員,都還僅僅是處于不斷地探索階段,那么出現(xiàn)業(yè)主在訴訟中敗多勝少的現(xiàn)象也并不奇怪。

    3、就案由來(lái)分析,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告提起訴訟的案由相對(duì)較為單一,107起案件的案由幾乎全部為拖欠物業(yè)管理費(fèi),而由業(yè)主作為原告提起訴訟的27起案件則在案由上呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì),包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)不符合合同的要求而產(chǎn)生的違約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自增收管理費(fèi)或私自占用綠地、共有區(qū)域,以及在財(cái)產(chǎn)、人身等方面對(duì)業(yè)主的侵權(quán)等。

    在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同中,收取物業(yè)管理費(fèi)用是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要權(quán)利,這與其企業(yè)自身的營(yíng)利性相一致,而物業(yè)公司的義務(wù)卻是為業(yè)主提供多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目。訴訟主體通常是在權(quán)利受到侵犯時(shí)才會(huì)作為原告提起訴訟,物業(yè)公司這種權(quán)利的單一性和義務(wù)的多樣性,對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)則是權(quán)利的多樣性和義務(wù)的單一性,因此,決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴因的單一性和業(yè)主訴因的多樣性。

    4、在這134起案件中,與案件相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾乎全部為開(kāi)發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu),或者與開(kāi)發(fā)商存在一定關(guān)系,沒(méi)有一家屬于真正法律意義上的獨(dú)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前我國(guó)有超過(guò)70%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于開(kāi)發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu),大約20%屬于房管所改制或后勤單位改制,僅不到10%屬于真正法律意義上的獨(dú)立物業(yè)服務(wù)企業(yè),而洛陽(yáng)這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均水平。

    在物業(yè)管理行業(yè)中為什么會(huì)出現(xiàn)這種尷尬的格局呢,歸根結(jié)底還是利益的驅(qū)動(dòng)。物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)所衍生出來(lái)的一種新興行業(yè),其所蘊(yùn)含的巨大利益早已被開(kāi)發(fā)商視作自己房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的附帶利益,面對(duì)這有利可圖的物業(yè)管理行業(yè),開(kāi)發(fā)商豈容他人分得一羹半杯?法律不允許開(kāi)發(fā)商自己管理,那他就依法再成立一家專門進(jìn)行物業(yè)管理的子公司,于是就形成開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間這種特殊的 父子關(guān)系 。目前,在北京、上海等大城市中比較知名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大都在成立早期和開(kāi)發(fā)商在淵源上具有一定的密切關(guān)系。

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