物業(yè)管理面臨六大難題 隨著物業(yè)管理范圍的逐步擴(kuò)大，物業(yè)管理涉及到的利益主體日益增多，造成物業(yè)管理矛盾突出，惡性糾紛時有發(fā)生，數(shù)量雖少但影響較大。居住小區(qū)物業(yè)管理存在的矛盾和糾紛，不僅僅是物業(yè)管理服務(wù)問題，從中折射出城市管理體制改革、法制建設(shè)、居民素質(zhì)
物業(yè)管理面臨六大難題
隨著物業(yè)管理范圍的逐步擴(kuò)大，物業(yè)管理涉及到的利益主體日益增多，造成物業(yè)管理矛盾突出，惡性糾紛時有發(fā)生，數(shù)量雖少但影響較大。居住小區(qū)物業(yè)管理存在的矛盾和糾紛，不僅僅是物業(yè)管理服務(wù)問題，從中折射出城市管理體制改革、法制建設(shè)、居民素質(zhì)以至社會收益分配等許多深層次的社會矛盾。目前主要表現(xiàn)是：
開發(fā)建設(shè)遺留問題是大部分物業(yè)糾紛的起因 北京市現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當(dāng)數(shù)量源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。業(yè)主購房時的規(guī)劃在交房時往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異；二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。個別開發(fā)企業(yè)對這些遺留問題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略，工程完工，開發(fā)企業(yè)撤走，問題甩給物業(yè)管理企業(yè)，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛；三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。
收費(fèi)難是物業(yè)管理問題的集中反映 在居住小區(qū)物業(yè)管理矛盾中，收費(fèi)問題是困擾整個行業(yè)的一個普遍問題，很多物業(yè)糾紛往往直接反映在收費(fèi)問題上。造成收費(fèi)率低的原因一是物業(yè)費(fèi)的制定不公開透明。按照《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》的規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主大會，即全體業(yè)主決定。但實際上，在首次業(yè)主大會召開之前，物業(yè)管理企業(yè)通常由開發(fā)商指定，物業(yè)收費(fèi)也由其單方制定，對于前期收費(fèi)，業(yè)主根本沒有 討價還價 的余地；二是居民不滿情緒影響交費(fèi)。由于部分業(yè)主或?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)服務(wù)不滿，或?qū)φ疬w政策不滿，或?qū)Ψ课葙|(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不滿，常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行抗?fàn)帲蝗堑褪杖肴后w經(jīng)濟(jì)承受能力有限；四是業(yè)主消費(fèi)意識尚未形成。由于在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國一直實施的是福利分房低租金制度，職工只要交了租金，幾乎不用再交其他服務(wù)費(fèi)用。隨著住房制度改革的深化，大部分職工變成了房屋所有權(quán)人，由過去的 無償服務(wù) 變成了 花錢買服務(wù) ，思想準(zhǔn)備不足，商品意識和物業(yè)消費(fèi)意識沒有確立，往往不愿交費(fèi)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，與社區(qū)建設(shè)脫節(jié) 據(jù)北京市政府主管部門提供的資料，北京市居住小區(qū)物業(yè)管理3077個項目中，按照《物業(yè)管理條例》成立的業(yè)主大會只有360個，僅占住宅物業(yè)項目的11.7%。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難有許多客觀原因：一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開；二是《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導(dǎo)；三是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)，本身的復(fù)雜程度超出了想象；四是業(yè)主參與意識不強(qiáng)，缺乏 有能力、有權(quán)威 的組織者。業(yè)主大會成立難、運(yùn)作不規(guī)范只是表象。在當(dāng)前社會基礎(chǔ)相對薄弱的情況下，行政管理體制和社會管理體制都不甚完善，業(yè)主自治組織與街道辦事處的綜合管理、社區(qū)民主自治的關(guān)系還沒有明確和理順。由于業(yè)主委員會本身不是法人實體，也無獨(dú)立的財產(chǎn)。從法理上看，業(yè)主委員會無法承擔(dān)由于其活動所產(chǎn)生的民事法律責(zé)任。
物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，服務(wù)行為亟待規(guī)范 由于北京市市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過快，管理和培訓(xùn)沒有及時跟上，企業(yè)良莠不齊，服務(wù)意識、服務(wù)水平還有待提高，主要表現(xiàn)在：一是服務(wù)不規(guī)范、不到位。有的物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)理念有偏差，收費(fèi)至上，盲目追求利潤，忽視了對業(yè)主的服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符；二是服務(wù)觀念尚需改變。由于物業(yè)管理企業(yè)中有一部分是從原房管部門轉(zhuǎn)制而成或開發(fā)企業(yè)派生出來的，實行物業(yè)管理后，不少物業(yè)管理企業(yè)在思想上準(zhǔn)備不足，服務(wù)觀念沒有從 管理型 向 服務(wù)型 轉(zhuǎn)變；三是財務(wù)收支不透明。物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。
政府職能缺位、體制不順使居住小區(qū)物業(yè)管理糾紛得不到及時解決 目前承擔(dān)北京市物業(yè)行政管理職責(zé)的是建委物業(yè)處和小區(qū)辦，全市物業(yè)管理體制沒有形成統(tǒng)一的管理模式。從具體職責(zé)看，物業(yè)處和小區(qū)辦兩者同時負(fù)責(zé)法規(guī)的起草制定、物業(yè)企業(yè)的管理、物業(yè)管理活動的指導(dǎo)與監(jiān)督。而市區(qū)兩級政府主管部門行政管理人員不過百人，編制少，事務(wù)集中，往往這里的糾紛還沒有解決，那里又告急，結(jié)果事倍功半。而真正與小區(qū)居民日常接觸的，糾紛發(fā)生地的居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責(zé)，也不能插手解決。因此，凡是居住小區(qū)物業(yè)管理的大事、小事，都去找政府，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。
法律法規(guī)不完善、不配套是物業(yè)管理糾紛的法制原因 《物業(yè)管理條例》已經(jīng)頒布實施3年，而北京市的物業(yè)管理條例實施細(xì)則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。比如，居委會如何指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律主體地位和權(quán)責(zé)利問題、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入和退出小區(qū)管理的程序問題、物業(yè)費(fèi)制定的標(biāo)準(zhǔn)等等，至今都沒有明確的法律規(guī)定。
積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題
物業(yè)管理與居民的日常生活息息相關(guān)，物業(yè)管理的好壞，直接關(guān)系和影響社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)，是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要組成部分。為此北京市政協(xié)建議政府主管部門對存在物業(yè)糾紛的小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題進(jìn)行普查。重點針對存在物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、權(quán)屬界定及規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問題，有針對性地提出解決措施，為物業(yè)管理打好堅實的基礎(chǔ)。
建立長效管理機(jī)制：一是嚴(yán)格居住小區(qū)竣工驗收程序。居住小區(qū)竣工驗收時，政府相關(guān)部門必須對小區(qū)是否按規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)嚴(yán)格把關(guān)，凡擅自修改規(guī)劃、附屬設(shè)施配套不齊全、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量等方面存在嚴(yán)重問題的，不得竣工驗收；二是規(guī)范購房合同文本，按合同調(diào)處糾紛。業(yè)主購房時，應(yīng)與開發(fā)商就房屋建筑及設(shè)備安裝質(zhì)量、附屬配套設(shè)施、房屋周邊環(huán)境條件、小區(qū)內(nèi)相關(guān)公建設(shè)施的權(quán)屬關(guān)系、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定，并在購房合同中簽認(rèn)。
規(guī)范物業(yè)管理嚴(yán)格市場監(jiān)管
物業(yè)管理是對房屋建筑、公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維修的專業(yè)化管理，是確保業(yè)主資產(chǎn)保值、增值的基礎(chǔ)工作。物業(yè)管理企業(yè)作為市場的主體，要不斷提高自身素質(zhì)和服務(wù)水平，符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的要求。
