廣州市中級(jí)人民法院民事判決書 (2003)穗中法民四終字第215號(hào) 上訴人(原審被告)：南海市中旅集團(tuán)公司(以下簡稱：南海中旅公司)，住所地：廣東省南海市西樵山渡假區(qū)。 法定代表人：肖XX，公司董事長。...
廣州市中級(jí)人民法院民事判決書
(2003)穗中法民四終字第215號(hào)
上訴人(原審被告)：南海市中旅集團(tuán)公司(以下簡稱：南海中旅公司)，住所地：廣東省南海市西樵山渡假區(qū)。
法定代表人：肖XX，公司董事長。
委托代理人：葉XX，男，該公司職員，住廣東省佛山市省紡織工業(yè)學(xué)校路1號(hào)。
被上訴人(原審原告)：廣州市新建業(yè)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱：新建業(yè)公司)，住所地：廣州市中山五路193-215號(hào)百匯廣場(chǎng)10樓。
法定代表人：羅X，公司總經(jīng)理。
委托代理人：陳XX，廣東廣信律師事務(wù)所律師。
委托代理人：陳XX，廣東廣信律師事務(wù)所律師助理。
原審第三人：廣州市惠城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱：惠城公司)，住所地：廣州市沙面南街50號(hào)夜明珠酒店405室。
法定代表人：鄺X洪，公司董事長。
委托代理人：楊X林，男，該公司職員，通訊地址同公司。
上訴人南海市中旅集團(tuán)公司因物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案，不服廣州市荔灣區(qū)人民法院(2002)荔法房初字第573號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)為，被告與第三人簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》及其附件是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且其內(nèi)容沒有違反國家法律的禁止性規(guī)定，是合法有效的。而且在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施前，被告與第三人在上述契約附件中已對(duì)物業(yè)管理問題有明確約定，該條款對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力。第三人依據(jù)該條款有權(quán)指定物業(yè)管理公司對(duì)惠城花園進(jìn)行管理。現(xiàn)第三人委托原告管理惠城花園，沒有違反其與被告在上述契約及附件中的約定，原告已取得《廣州市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》及《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》，具備物業(yè)管理的合法資質(zhì)，其根據(jù)第三人的委托對(duì)惠城花園實(shí)行物業(yè)管理，履行了物業(yè)管理義務(wù)，按照權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，原告有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)。現(xiàn)原告自愿將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至8元/平方米，是可行的。被告已收取了商鋪的鑰匙并享受原告提供的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)向原告支付相關(guān)費(fèi)用。被告以與原告沒有直接法律關(guān)系且第三人沒有取得綜合驗(yàn)收手續(xù)為由，不同意支付管理費(fèi)，與契約附件的約定不符，違反了公平、誠實(shí)信用的原則，不予支持。被告與第三人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，應(yīng)另案處理。至于滯納金，由于原、被告雙方對(duì)此沒有約定，故對(duì)原告該請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條的規(guī)定，作出判決如下：一、被告南海市中旅集團(tuán)公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，向原告廣州市新建業(yè)物業(yè)管理有限公司交納從1999年10月至 2001年9月15日的物業(yè)管理費(fèi)8018.33元。二、駁回原告廣州市新建業(yè)物業(yè)管理有限公司的其它訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)444元，由原告負(fù)擔(dān)113元，被告負(fù)擔(dān)331元。
判后，南海市中旅集團(tuán)公司不服向本院提起上訴稱，一、原判認(rèn)定事實(shí)不清，未能查清物業(yè)是否通過綜合驗(yàn)收。二、被上訴人系受原審第三人的委托而實(shí)施物業(yè)管理，上訴人因此有權(quán)選擇委托人(原審第三人)為合同相對(duì)人。三、上訴人對(duì)被上訴人的委托人(建設(shè)單位)享有巨額債權(quán)并愿意進(jìn)行部分抵銷。本案所涉及的案件沒有經(jīng)過綜合驗(yàn)收。根據(jù)法律規(guī)定，綜合驗(yàn)收是法律法規(guī)一貫強(qiáng)調(diào)必須具備的條件，根據(jù)國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第17條規(guī)定： 經(jīng)過驗(yàn)收才能交付使用。 1995年1月26日建設(shè)部的城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理辦法第16條規(guī)定與國務(wù)院的規(guī)定一致，1998年12月23日的廣州市政府頒布的廣州市住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收管理辦法第14條也同樣如此規(guī)定。以及建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理提高商品房質(zhì)量的通知第3條也同樣規(guī)定。綜上所述，必須經(jīng)過綜合驗(yàn)收才能交付使用，未經(jīng)綜合驗(yàn)收不能交付使用。因此，上訴人要說明的是被上訴人的樓宇不具備條件交付使用，被上訴人所交付的房屋是不合法的，也是違約的，應(yīng)視為其沒有交付使用。由于綜合驗(yàn)收沒有辦，根據(jù)廣州市政府的《廣州市新建物業(yè)住宅小區(qū)管理辦法》第2條以及98年生效的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第20條也規(guī)定了物業(yè)竣工以后綜合驗(yàn)收之前的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)即本案第三人負(fù)擔(dān)。由于前期物業(yè)管理費(fèi)用由第三人負(fù)擔(dān)，因此本案上訴人與原審第三人簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，該合同只能約束原審第三人和被上訴人，不能直接約束到上訴人。原判認(rèn)為上訴人已經(jīng)同意原審第三人授權(quán)給廣州市新建業(yè)物業(yè)管理有限公司收取物業(yè)管理費(fèi)是錯(cuò)誤的。另外，《物業(yè)管理委托合同》是廣州市新建業(yè)物業(yè)管理有限公司以原審第三人的名義簽訂的，因此該合同不能約束到上訴人。另外，上訴人承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)只能向原審第三人履行，由于上訴人與被上訴人沒有直接的關(guān)系，因此上訴人只能向原審第三人繳納該物業(yè)管理費(fèi)。原判忽視了其的抗辯理由，上訴人選擇第三人(物業(yè)管理的委托人)為合同相對(duì)人，并對(duì)本案?jìng)鶆?wù)進(jìn)行抵銷的權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。要求撤銷原審判決，駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。
被上訴人新建業(yè)公司答辯稱，1、上訴人稱惠城花園沒有通過綜合驗(yàn)收，因此無須向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費(fèi)，被上訴人認(rèn)為這是沒有依據(jù)。被上訴人認(rèn)為上訴人所講的綜合驗(yàn)收問題實(shí)際上是發(fā)展商與業(yè)主在房屋買賣中的關(guān)系，與本案所爭議的物業(yè)糾紛是不同的兩個(gè)法律關(guān)系。上訴人所根據(jù)的物業(yè)管理?xiàng)l例以及廣州市住宅綜合驗(yàn)收的相關(guān)的規(guī)定都是98年頒布的，而本案物業(yè)管理費(fèi)的問題是在98年之前作出的約定，因此上訴人引用的有關(guān)法規(guī)不能適用本案，也不能成為其主張不須繳納物業(yè)管理的理由。2、上訴人稱本案物業(yè)管理公司與原審第三人以及上訴人之間的關(guān)系的理由是錯(cuò)誤的。在這里明確三方的關(guān)系不僅要結(jié)合雙方簽訂的合同來理解。實(shí)際上業(yè)主授權(quán)發(fā)展商去指定物業(yè)管理公司管理，在此前提下發(fā)展商根據(jù)該約定才與物業(yè)管理公司簽訂了合同，發(fā)展商履行的只是指定行為，因此在三方之間形成了管理與被管理的關(guān)系，根據(jù)法律規(guī)定，上訴人接受服務(wù)應(yīng)該繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。3、上訴人提到的有關(guān)債權(quán)問題，被上訴人認(rèn)為其提到的巨額債權(quán)與本案的糾紛是不同的法律關(guān)系，應(yīng)該由發(fā)展商與上訴人自行處理。故同意原審判決。
原審第三人惠城公司述稱， 1、原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，同意一審判決。2、房屋已交付使用。3、上訴人與被上訴人、第三人之間有一合同約定，根據(jù)合同法規(guī)定，有約定的，要按照約定來履行。因此被上訴人是具備主體資格。4、其他的意見與被上訴人的意見一致。
經(jīng)審理查明，1995年9月20日，上訴人南海中旅公司與原審第三人惠城公司簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》及其附件，約定上訴人向原審第三人購買廣州市帶河路惠城花園商業(yè)鋪位二層2202號(hào)(建筑面積47.20平方米);上訴人同意原審第三人或由原審第三人所指定的公司為上述惠城花園的管理公司，負(fù)責(zé)管理該物業(yè)。 1999年10月前，上訴人向原審第三人收取了該商鋪鑰匙。上訴人與被上訴人確認(rèn)該商鋪實(shí)測(cè)建筑面積42.6507平方米。
1998年12月15日，被上訴人經(jīng)廣州市建設(shè)委員會(huì)批復(fù)同意成立并領(lǐng)取《廣州市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。1999年1月，原審第三人委托被上訴人對(duì)廣州市帶河路1181--191號(hào)惠城花園的商場(chǎng)、住宅實(shí)行物業(yè)管理;委托期限自1999年1月15日起至2004年1月15日。該合同所寫的簽訂日期為1998年8月3l日，被上訴人與原審第三人均確認(rèn)該合同是惠城公司先填寫了日期，實(shí)際上是在被上訴人成立后才正式簽訂。同年1月l5日，被上訴人與原審第三人辦理了惠城花園物業(yè)接管手續(xù)，開始對(duì)惠城花園進(jìn)行管理。
被上訴人于1999年6月11日領(lǐng)取了工商部門頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，其中注明該公司成立于1999年1月14日。同年11月16日，廣州市物價(jià)局對(duì)被上訴人核發(fā)了《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》。 1999年11月8日，廣州市物價(jià)局發(fā)出穗價(jià)函[1999]266號(hào)關(guān)于調(diào)整惠城花園物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函，確定惠城花園物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)按二級(jí)調(diào)整為商場(chǎng)16元/平方米。上訴人從1999年10月起欠付物業(yè)管理費(fèi)?；莩枪疽讶〉没莩腔▓@的《工程質(zhì)量認(rèn)定書》，但未辦理綜合驗(yàn)收的手續(xù)。
上訴人在原審?fù)徶谐姓J(rèn)房屋已交付使用，但房屋沒有經(jīng)過綜合驗(yàn)收。上訴人對(duì)上述事實(shí)無異議，但強(qiáng)調(diào)應(yīng)查明惠城花園沒有經(jīng)過綜合驗(yàn)收。
本院認(rèn)為，上訴人南海中旅公司與原審第三人惠城公司簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》及其附件，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容沒有違反國家法律的禁止性規(guī)定，是合法有效的。在該合同附件中雙方當(dāng)事人對(duì)物業(yè)管理問題有明確約定，該約定對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。惠城公司據(jù)此有權(quán)委托新建業(yè)公司對(duì)惠城花園進(jìn)行物業(yè)管理。
事實(shí)上，被上訴人新建業(yè)公司也依據(jù)其與原審第三人惠城公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》對(duì)惠城花園進(jìn)行了物業(yè)管理，上訴人也接受了新建業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)。原審第三人惠城公司之所以與被上訴人新建業(yè)公司簽訂該合同，各方當(dāng)事人均應(yīng)清楚，惠城公司的該行為是基于上訴人與惠城公司簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》附件的約定：上訴人同意惠城公司或由惠城公司指定的管理公司負(fù)責(zé)管理該物業(yè)。因此，原審認(rèn)定惠城公司有權(quán)指定物業(yè)管理公司管理惠城花園事實(shí)依據(jù)充分，是正確的。同時(shí)，上訴人同意由惠城公司指定的管理公司負(fù)責(zé)管理該物業(yè)的這一約定，符合《中華人民共和國合同法》第三百九十六條關(guān)于： 委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。 和《中華人民共和國合同法》第四百零二條關(guān)于： 受托人以自己的名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人。 的相關(guān)規(guī)定，故《物業(yè)管理委托合同》對(duì)上訴人具有約束力。上訴人關(guān)于其與被上訴人沒有直接的關(guān)系，只能向原審第三人繳納物業(yè)管理費(fèi)及由其選擇受托人惠城公司為合同相對(duì)人的上訴理由與上述法律規(guī)定相悖。本院不予支持。
