第一章 總 則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
第三條
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即房產(chǎn)權(quán)屬登記冊記載的權(quán)利人(含商品房預(yù)售登記的權(quán)利人)。
本辦法所稱使用人，是指房屋的實際使用人或承租人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)、從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第四條
南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，各區(qū)(縣)房產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、物價、建工、公安、民政等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。
各區(qū)(縣)人民政府和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
第五條
各級政府應(yīng)當(dāng)積極推進物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、市場化的進程，建立完善的物業(yè)管理市場機制，提高物業(yè)服務(wù)水平。
物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第六條
建設(shè)項目為相關(guān)聯(lián)的項目批文、宗地、規(guī)劃設(shè)計總平面圖的，為一個物業(yè)管理區(qū)域。若該區(qū)域內(nèi)由道路、圍墻或其他明顯標(biāo)識分割成多個自然小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任明確，且建筑面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設(shè)施設(shè)備并能夠封閉管理的，可以為一個物業(yè)管理區(qū)域;在道路等自然邊界圍合的區(qū)域內(nèi)，有多個物業(yè)區(qū)域的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
零散建設(shè)的不封閉區(qū)域，可由居(村)民委員會結(jié)合社區(qū)管理劃分物業(yè)管理范圍，協(xié)助組織物業(yè)服務(wù)活動。
第七條
業(yè)主要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門提出，區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，按照第六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐?村)民委員會的布局實際，在15日內(nèi)予以答復(fù)。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會
第八條
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過一年，且交付使用物業(yè)的建筑面積達到百分之三十的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第九條
成立業(yè)主大會條件成熟的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料。建設(shè)單位未及時書面告知，業(yè)主可以向區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。
區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面告知或業(yè)主的書面要求的15日內(nèi)，會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，組織建設(shè)單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。籌備組由建設(shè)單位代表和業(yè)主代表組成，其成員應(yīng)為不超過15人的單數(shù)，成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。推薦不成的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)會同區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門指定籌備組成員。
第十條
籌備組應(yīng)當(dāng)在三個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會。
籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會議的內(nèi)容和召開方式告知區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以根據(jù)實際情況派代表參加。
籌備組負(fù)責(zé)起草業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則交大會討論，并負(fù)責(zé)確認(rèn)業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會籌備組提供相關(guān)身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式。籌備組對業(yè)主投票的真實性負(fù)責(zé)。
第十一條
業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，住宅物業(yè)區(qū)域按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票;其他物業(yè)區(qū)域可以根據(jù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證書記載的物業(yè)建筑面積計算，每一平方米計一票，不足一平方米不計票。
第十二條
業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的方式，也可以采用書面征求意見的方式。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主本人不簽字的視為棄權(quán)。
第十三條
業(yè)主大會首次會議應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會的議事方式，表決程序;業(yè)主投票權(quán)的確定方法;業(yè)主委員會的組成和換屆選舉;委員資格、義務(wù)和任期;業(yè)主大會臨時會議的召開等事項。
第十四條
業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、擬定和修改的物業(yè)服務(wù)合同條款、專項維修資金使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。處分區(qū)域內(nèi)共有財產(chǎn)的決定需經(jīng)全體業(yè)主同意。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
第十五條
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行職責(zé)。
業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù)，委員的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)兼顧物業(yè)的不同類型和不同樓幢，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。
分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補選或改選業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
