【摘要】
潘老太通過(guò)中介公司購(gòu)買了一套動(dòng)遷安置房，因根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，動(dòng)遷安置房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押，不得上市交易，潘老太支付了大部分房款，拿到了房屋和產(chǎn)權(quán)證。在得知房屋限制交易期屆滿，可交易過(guò)戶后，潘老太向房屋產(chǎn)權(quán)人等人提出要求配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，遭到產(chǎn)權(quán)人的拒絕。潘老太將產(chǎn)權(quán)人等相關(guān)人員告上法庭，要求辦理過(guò)戶手續(xù)，居然被法院判決敗訴！
【案情】
王宏在上海市某區(qū)有套動(dòng)遷安置房，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，動(dòng)遷安置房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押，不得上市交易。2015年2月王宏在拿到房屋后，即將房屋出售給了俞某，雙方約定出售價(jià)格為人民幣50萬(wàn)元，俞某先支付40萬(wàn)元，王宏需將房屋和產(chǎn)權(quán)證均交給俞某，但因房屋暫時(shí)不能上市交易過(guò)戶，待可以過(guò)戶后，王宏需配合俞某過(guò)戶，過(guò)戶后俞某給付剩余房款。
俞某實(shí)際是個(gè)炒房客，他購(gòu)買王宏房屋的目的是為了再出售，賺取差價(jià)，為今后轉(zhuǎn)讓房屋手續(xù)辦理之便，找來(lái)朋友戚某辦理了委托公證，要求王宏作為委托人向戚某出具《委托書》，由王宏委戚某為代理人，辦理包括房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、收取房款等在內(nèi)全部的房地產(chǎn)交易事項(xiàng)。
2016年5月，拿到房屋鑰匙和產(chǎn)權(quán)證后，俞某就將房屋賣給了范某，戚某則以王宏的委托代理人的身份與范某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，范某先后向俞某和戚某支付房款90萬(wàn)元，余款10萬(wàn)元約定過(guò)戶之日支付，之后戚某向范某交付了房屋和產(chǎn)權(quán)證。
范某居然也是個(gè)炒房客，2017年1月經(jīng)房屋中介公司居間介紹，戚某、范某以王宏代理人的身份與潘老太簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定上述房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為180萬(wàn)元，潘老太支付160萬(wàn)元房款后范某交房，剩余房屋20萬(wàn)元交易過(guò)戶時(shí)支付。房屋可以上市交易時(shí)辦理過(guò)戶。戚某向潘老太出示了公證的委托書，并且也在出售人處簽字。
合同簽訂后，潘老太向范某支付房款60萬(wàn)元，范某出具房款收據(jù)，載明到潘老太支付的購(gòu)房款60萬(wàn)元。幾天后，潘老太又向中介公司的負(fù)責(zé)人賀某轉(zhuǎn)賬100萬(wàn)元，范某向潘老太出具收據(jù)“今收到潘老太購(gòu)買某房屋支付的房款100萬(wàn)元整。”當(dāng)天，范某向潘老太交房，戚某則將委托公證書原件壹份、產(chǎn)權(quán)證原件壹本交給了潘老太。
2018年1月5日潘老太至房地產(chǎn)交易中心了解得知2018年2月10日房屋限制交易期屆滿，可交易過(guò)戶了，遂向范某、戚某和中介公司提出要求產(chǎn)權(quán)人王宏配合過(guò)戶。
當(dāng)一眾人找到王宏后，王宏拒絕過(guò)戶，稱自己已經(jīng)撤銷了對(duì)戚某的委托，并已經(jīng)補(bǔ)辦了房屋的房產(chǎn)證。另，王宏向潘老太展示了一份判決書，判決書顯示因俞某無(wú)購(gòu)房資格，且近期也無(wú)法取得購(gòu)房資格，屬于法律上的“限購(gòu)”，王宏起訴俞某，經(jīng)法院判決解除了王宏與俞某之間的《房屋買賣合同》，俞某應(yīng)將房屋返還給王宏。
驚愕之余潘老太將王宏、俞某、范某、戚某、賀某和中介公司一同告上了法庭，要求他們配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶手續(xù)。
潘老太表示，她經(jīng)中介公司介紹看房認(rèn)識(shí)范某，開始她以為范某就是房屋產(chǎn)權(quán)人，后來(lái)看到產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人是王宏，本來(lái)不想買了。可賀某出示了公證書，公證書記載王宏委托戚某出售該房屋，因此她就和戚某、范某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，因不放心范某，所以60萬(wàn)元給了范某，100萬(wàn)元給了中介的賀某。在了解得知房屋可以辦理過(guò)戶后，要求過(guò)戶遭到拒絕。潘老太人物自己善意購(gòu)房，并審核了公證書的受托人情況、產(chǎn)權(quán)證，王宏辦理委托公證后未告知任何人又將委托書撤銷，涉嫌一房多賣，故要求法院判決辦理過(guò)戶手續(xù)。
王宏則認(rèn)為自己與潘老太之間沒(méi)有房屋買賣合同關(guān)系，也沒(méi)有收到原告支付的房款，范某無(wú)權(quán)代表兩被告，范某在合同上簽字應(yīng)由其自負(fù)責(zé)任。而委托戚某辦理房屋買賣手續(xù)，交易對(duì)象是俞某，且委托書明確委托期限為房屋可上市交易后一年。潘老太作為買受人，也看到了委托書，應(yīng)明確知曉委托書并未發(fā)生法律效力，但還是與戚某簽訂了買賣合同，原告應(yīng)對(duì)自己的行為承擔(dān)法律責(zé)任。所以，不同意將房屋過(guò)戶給原告。
范某表示自己買進(jìn)房屋，然后出售給潘老太都是中介公司辦理的，房款他只收到150萬(wàn)元，另30萬(wàn)元被中介公司拿走了，房屋鑰匙、產(chǎn)證交他都給了中介公司，同意將房屋的產(chǎn)證應(yīng)過(guò)戶至潘老太名下。
中介公司與賀某稱應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人王宏與潘老太繼續(xù)履行合同，中介公司沒(méi)有收取房款。
俞某說(shuō)王宏掛牌出售房屋，將該房屋以50萬(wàn)元賣給他，他已經(jīng)明確表示今后也會(huì)將房屋出售的，所以叫王宏辦理公證委托手續(xù)委托給戚某，這樣再出售房屋時(shí)則不需王宏再出面了。之后，他通過(guò)中介公司找到范某，以100萬(wàn)元轉(zhuǎn)售房屋。范某支付90萬(wàn)元的房款給戚某，還有10萬(wàn)元尾款未付。雖然房屋法院判決自己與王宏簽訂的買賣合同解除，但潘老太仍可以要求王宏繼續(xù)履行合同。
戚某表示自己是俞某的朋友，本不認(rèn)識(shí)王宏。王宏與俞某簽訂過(guò)買賣合同，將涉案房屋出售給俞某，當(dāng)時(shí)產(chǎn)證未辦不能過(guò)戶，俞某已付房款40萬(wàn)元，有10萬(wàn)尾款未付。后俞某欲將房屋轉(zhuǎn)手，就讓其王宏委托自己辦理相關(guān)手續(xù)。俞某將房屋出售給范某，范某再把房屋出售給潘老太，他都以王宏代理人的身份簽過(guò)字。
【判決】
法院最終駁回原告潘老太要求過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求，潘老太雖然支付了大部分的房款，也拿到了房屋和產(chǎn)權(quán)證，但仍無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)人王宏把房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給她。
【分析】
律師認(rèn)為本案焦點(diǎn)實(shí)際上是戚某、范某以產(chǎn)權(quán)人王宏的代理人名義與潘老太簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》約定的買賣條件對(duì)王宏是否有效，能否約束王宏，只有當(dāng)條款有效了，潘老太才能要求王宏配合辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)。
簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》之前，潘老太從中介公司和范某、戚某處已收到委托公證書原件、產(chǎn)權(quán)證原件，說(shuō)明潘老太對(duì)產(chǎn)權(quán)人情況、戚某受產(chǎn)權(quán)人王宏委托處理涉案房屋且無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)、委托期限為該房屋依法可上市交易之日起一年的情況均為明知。據(jù)此，雙方簽訂合同時(shí)，范某顯然并非產(chǎn)權(quán)人，也非產(chǎn)權(quán)人的代理人。
根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，動(dòng)遷安置房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押，故購(gòu)買動(dòng)遷安置房后轉(zhuǎn)讓、過(guò)戶等環(huán)節(jié)存在交易風(fēng)險(xiǎn)。《房地產(chǎn)買賣合同》簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)人王宏對(duì)戚某的委托期限尚未開始，也即戚某當(dāng)時(shí)尚無(wú)權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人出售該房屋。故范某、戚某簽約時(shí)均為無(wú)權(quán)代理。
事后產(chǎn)權(quán)人王宏掛失產(chǎn)證重新申領(lǐng)、在委托期限開始前已撤銷了對(duì)戚某的委托，在本案中也對(duì)范某、戚某的簽約行為不予追認(rèn)。因此，范某、戚某與潘老太的簽約行為對(duì)產(chǎn)權(quán)人王宏不發(fā)生法律效力，依法應(yīng)由范某、戚某承擔(dān)責(zé)任。
所以，潘老太無(wú)權(quán)主張王宏繼續(xù)履行該合同、并要求其余有關(guān)人員配合辦理過(guò)戶手續(xù)。
【小結(jié)】
潘老太雖然支付了大部分的房款，也拿到了房屋和產(chǎn)權(quán)證，但仍無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)人王宏把房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給她，根本原因是潘老太與產(chǎn)權(quán)人王宏之間沒(méi)有真正的房屋買賣合同關(guān)系，潘老太向其他無(wú)權(quán)方支付了房款，與王宏是無(wú)關(guān)的。潘老太將面臨退還房屋，并另案向范某等人索要房款的窘境。
購(gòu)買房屋是大事，這里律師提醒大家，購(gòu)買房屋時(shí)房屋買賣的交易對(duì)象一定要弄明白，必須是真正的產(chǎn)權(quán)人或有合法委托權(quán)限的代理人，交易過(guò)程，比如付款、交接，也應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)人直接辦理，這樣才能最多限度的降價(jià)房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)。
本文中認(rèn)為姓名均為化名
?
【相關(guān)法律規(guī)定】
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條 無(wú)權(quán)代理人訂立的合同
行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。 相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
《中華人民共和國(guó)合同法》 第一百零七條 違約責(zé)任
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
