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房產(chǎn)拍賣程序與陷阱
發(fā)布時間:2017-04-16 06:16:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,045 ℃

  導(dǎo)讀:房產(chǎn)拍賣有哪些程序呢?房產(chǎn)拍賣過程中容易遇到哪些陷阱?面對這些陷阱有無解決措施?請看本文詳細介紹:

  房產(chǎn)拍賣的基本程序

  1、拍賣行接受客戶委托

  房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同,拍賣行是委托人的代理人,在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。

  2、拍賣的鑒定與估價

  對拍賣房產(chǎn)進行鑒定和估價是拍賣前的第一項準(zhǔn)備工作,核定房產(chǎn)評估必須由房地產(chǎn)評估師進行,并對評估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

  3、確定拍賣房產(chǎn)底價

  指拍賣成交應(yīng)達到的最低價格基數(shù),底價過高會導(dǎo)致拍賣失敗,過低又會使委托人受經(jīng)濟損失。底價確定后,當(dāng)事各方應(yīng)保守秘密。

  4、確定拍賣日期

  日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣,間隔可在一周左右,展樣時間不得少于2天。

  5、發(fā)布拍賣公告

  拍賣是一種公開競買活動,必然發(fā)拍賣公告,主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。

  6、審查競買人資格

  參加房產(chǎn)拍賣的競買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人,拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。

  7、競買人繳付保證金

  在拍賣程序中,繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功,其保證金可轉(zhuǎn)為價金,競買未成功,保證金如數(shù)退還。

  8、組織拍賣會實施

  拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責(zé)記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實施的監(jiān)拍員及協(xié)助實施拍賣的其他人員共同實施。

  9、拍賣品的權(quán)屬移交

  房產(chǎn)一旦成交,拍定人交付拍賣款和傭金,簽署拍賣成交確認書,即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后,就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。

  房產(chǎn)拍賣過程中容易出現(xiàn)的陷阱

  1、三證不全,引發(fā)后患。

  案例:杭州武林路一處沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),因單位欠款被法院強制執(zhí)行,將使用權(quán)抵押給債權(quán)人。債權(quán)人又將房屋的使用權(quán)拍賣,多個競買人共同取得了該使用權(quán)。在實際使用中,這幾名業(yè)主就電梯、公共通道等公共設(shè)施的使用產(chǎn)生了很大的矛盾,但因為誰都沒有取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證,公共設(shè)施到底該怎么使用也沒有依據(jù)。如果三證齊全,這個問題就不會出現(xiàn)。

  解決措施:除業(yè)主協(xié)商解決外,可向委托人追究責(zé)任。最后結(jié)果有兩種,一是委托人辦理房產(chǎn)證;二是退回標(biāo)的。如果是法院強制執(zhí)行的,法院會與原房主(或開發(fā)商)協(xié)商辦理房產(chǎn)證,或者退回標(biāo)的。不過,這種情況下,拍賣款往往已被法院執(zhí)行(交給債權(quán)人)。

  2、共有財產(chǎn),一人委托拍賣,其他共有人卻不知情。

  案例:張女士花了80萬元從某男子手中拍得一套公寓,正準(zhǔn)備去辦理過戶手續(xù),卻被告之法院要收回該房屋。原來,這套公寓屬于該男子夫妻的共同財產(chǎn),雖然產(chǎn)權(quán)證上的“房屋所有人”寫的是該男子一人的名字,但因是婚后所買,因此其妻也是這套公寓的所有人之一。而拍賣時,其妻子并不知情,她在得知房屋被拍賣后上訴到法院,法院經(jīng)審理后認為其丈夫在沒有得到該房屋其他共有人同意的情況下,擅自將房屋拍賣,裁定這次拍賣無效,將房屋恢復(fù)到了拍賣前的狀態(tài)。張女士白忙了一場。

  解決措施:根據(jù)相關(guān)法律,房屋所有人拍賣共有房產(chǎn)時,需有其他共有人的書面同意,否則,這次拍賣即屬于無效拍賣。如果所有人屬于故意欺詐,責(zé)任由該所有人承擔(dān)。所有人在不了解相關(guān)法律的情況下委托拍賣,而拍賣公司沒有了解清楚事實而將該房產(chǎn)拍賣,該拍賣公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

  3、房屋原所有人的抵押、債務(wù)等關(guān)系被隱瞞。

  案例:某房屋因所有人與一企業(yè)發(fā)生債務(wù)而被拍賣,買受人支付拍賣款100萬元,這些拍賣款全部被用于債務(wù)償還。幾天后,買受人卻發(fā)現(xiàn)該房已被法院查封,無法過戶。原來,該房在銀行還有50萬元按揭款久未償還,又被銀行告上了法庭。

  解決措施:買受人應(yīng)向委托人要回拍賣款,退回標(biāo)的。但如果拍賣款已不在委托人手上,買受人將十分被動。

  4、公司購房歸入個人名下,個人將房屋擅自拍賣。

  案例:某公司以一名職工的名義購買了1套商品房,該職工在未征得公司同意的情況下,隱瞞真相委托拍賣公司將這套商品房拍了出去,得拍賣款53萬元。公司知道后想追回房子。

  解決措施:委托人故意欺騙,拍賣公司和買受人都沒有過錯。委托人應(yīng)將拍賣款交給實際的房東,即購房的公司。或?qū)⑴馁u款退回買受人,由公司收回房子。

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