《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。”但各地在實施過程中，操作模式不統(tǒng)一，程序不規(guī)范，這種現(xiàn)象已經成為當前拆遷工作的焦點問題。
一、“推舉式”選定估價機構
拆遷人在整個拆遷工作中處于主導地位，被拆遷人則處于從屬地位。被拆遷人所獲得的補償金是由拆遷人負責支付的，拆遷人掌握著被拆遷人的補償金支付權。從民法的角度講，拆遷與被拆遷是一種平等的民事法律關系，但從權利和義務的質量上來區(qū)分，其自然形成了權利和義務的主次之分，形成了法律關系中的主體、客體和內容三者關系。建設工程項目中的房屋拆遷工作，拆遷人只有一個，而拆遷人的相對人，即被拆遷人卻有若干個。如果因對被拆房屋的評估機構選擇由被拆遷人選擇，就有可能在同一個拆遷項目中出現(xiàn)二個或二個以上甚至若干個評估機構參與估價。這樣，不便于拆遷管理，不便于掌握估價標準的平衡性，不便于實施過程中的操作性。拆遷人應當向被拆遷人公示具有相應資質等級的評估機構，其公示的內容包括：房屋拆遷估價資質證書、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、估價人員的個人估價資格證書、估價機構的組織機構名稱及技術素質情況簡介、規(guī)范的房屋拆遷估價報告樣本等。公示估價機構的目的是便于被拆遷人了解估價機構的合法性、專業(yè)技能及社會信譽情況。選擇估價機構時，拆遷人應當組織召開由被拆遷人代表、估價機構、拆遷管理部門組成的“聽證會”，主動推舉合適的估價機構供被拆遷人參考，如被拆遷人代表無反對意見的，即為確定。如被拆遷人代表半數以上持反對態(tài)度的，拆遷人可另行推舉估價機構，再次征求被拆遷人代表的意見。拆遷人在推舉估價機構時，一次只能推舉一個，這樣便于確定。我們把這種選定方法稱作“推舉式”選定。
二、“抽簽式”選定估價機構
當拆遷人與被拆遷人選擇估價機構無法達成一致意見時，則應由拆遷管理部門出面干涉。按照《條例》規(guī)定，拆遷管理部門有權對拆遷人、被拆遷人、拆遷實施單位、評估機構施行監(jiān)督、管理的行政職能。因此，當拆遷人與被拆遷人因估價機構的選定發(fā)生矛盾時，則應當由拆遷管理部門在已經公示的估價機構名錄中抽簽確定估價機構，這就是法律上所講的“救濟”手段。當采取“抽簽式”的方法選定估價機構時，拆遷管理部門應當邀請司法公證機關現(xiàn)場監(jiān)督，并對抽簽的器具、程序、方法、結果進行全過程的監(jiān)督，抽簽結果應當眾宣布，并制作司法公證文書。
三、“自選式”選定估價機構
所謂“自選式”選定估價機構，是指被拆遷人對原估價報告有爭議，經申請復核仍有異議的，被拆遷人可自行選擇已公示并符合條件的估價機構，按照同一計算標準重新作出估價報告。自行選擇估價機構的方式不同于自由選擇，其限制條件是，必須具備估價資質，估價人員必須具備估價資格，執(zhí)行估價標準必須切合實際，符合被拆房屋所在城市中的類別質差、房地產市場基準值。自行選擇估價機構的前置條件應當是當事人對原估價結果提出異議，經估價機構解釋、說明仍有異議的，當事人方可自行選擇估價機構。“自選式”選定估價機構產生的后果是，有可能出現(xiàn)兩種截然不同的估價結果。當估價結果出現(xiàn)不同時，應當由估價專家委員會鑒定，而不應由當事人選擇。估價專家委員會鑒定的依據是：估價的公正性、合理性、客觀性，經鑒定產生的結果不一定是高標的估價報告，也不一定是低標的估價報告。應當說，估價專家委員會作出的評判結論屬權威機構結論，具有一定的公正性和合法性。估價專家委員會所處的位置應當是維護拆遷當事人雙方的合法權益，維護兩個估價機構所作出的估價報告的嚴肅性，其立場等同于裁判員，當事人應當無條件接受裁判員的裁處。經估價專家委員會裁判的有效估價報告同樣應當公示，告知拆遷人和所有被拆遷人，以示消除爭議，判定其裁判的估價報告生效。
按照目前各地拆遷動態(tài)情況分析，城市房屋拆遷矛盾已由過去的安置矛盾轉化為現(xiàn)行的估價矛盾。究其原因有三點：其一是社會主義市場經濟發(fā)展過程中產生的不可避免的利益矛盾；其二是人們對物的價值觀念發(fā)生了根本性的變化；其三是人們的法制觀念不斷增強。因此，房屋拆遷估價已經成為全社會關注的熱點問題，這就告訴我們從事房屋拆遷工作的機構必須提高認識，盡最大可能的減少拆遷矛盾。把握好評估機構的選定工作，其基本原則是公開、公平、公正；基本程序是先采取“推舉式”，后采用“抽簽式”，再實施“自選式”。這樣，才能提高評估機構的選定率，確保社會穩(wěn)定，確保城市房屋拆遷工作的順利進行。
