1、有哪些情況對房產(chǎn)贈(zèng)與行為應(yīng)予以限制?
(1)對那些擁有房產(chǎn)，想在生前就把房產(chǎn)贈(zèng)與子女或他人、而自己又無別的住所和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源的老人所為的房產(chǎn)贈(zèng)與行為，應(yīng)考慮到老人將房產(chǎn)贈(zèng)與后，如果子女對其不好，不盡贍養(yǎng)義務(wù)，將其掃地出門，老人就無處可住，其權(quán)益將受到侵害，而且這種情況，實(shí)際生活中時(shí)有發(fā)生。為保護(hù)老人的合法權(quán)益，減少家庭糾紛，此種房產(chǎn)贈(zèng)與行為，一般不予公證。
(2)對為了逃避應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)，如贍養(yǎng)老人、撫養(yǎng)子女等，而將自己的房產(chǎn)贈(zèng)與他人的行為，或被繼承人生前將自己的房產(chǎn)贈(zèng)與他人，而家庭成員中有缺乏勞動(dòng)能力又缺乏生活來源(簡稱“雙缺乏”)的繼承人，且被繼承人贈(zèng)與房產(chǎn)時(shí)沒有給“雙缺乏”的繼承人保留必要份額的，此種贈(zèng)與，也應(yīng)予以限制，因此贍養(yǎng)父母、撫養(yǎng)未成年子女是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)，如果不給“雙缺乏”的繼承人保留必要份額財(cái)產(chǎn)，那么，“雙缺乏”的繼承人的正常生活將得不到保證，而被推給社會(huì)，這將會(huì)給社會(huì)和國家造成不必要的負(fù)擔(dān)。
(3)一些人為了逃避履行債務(wù)、繳納稅款、支付勞動(dòng)報(bào)酬等義務(wù)，而將自己的房產(chǎn)贈(zèng)與他人，對這種規(guī)避法律的行為，一經(jīng)查出，拒絕予以公證。
(4)實(shí)踐中，有的當(dāng)事人在未取得應(yīng)繼承房產(chǎn)的所有權(quán)之前，在聲明自己放棄繼承權(quán)的同時(shí)，又將自己應(yīng)得的份額贈(zèng)與他人，這種情況，不能直接辦理贈(zèng)與公證。繼承權(quán)作為一種具有人身性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，與特定的人身緊密相連，是不能轉(zhuǎn)讓的，只有在辦理了繼承手續(xù)，對應(yīng)繼承的份額取得了所有權(quán)之后，繼承人才能將該份額贈(zèng)與他人所有。因此，公證處對這種情況的贈(zèng)與應(yīng)予以否定，勸當(dāng)事人先辦理繼承權(quán)公證，之后再辦理贈(zèng)與公證。
2、房產(chǎn)贈(zèng)與行為何時(shí)生效?
贈(zèng)與是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的民事法律行為，是實(shí)踐性法律行為，因此，贈(zèng)與行為生效的時(shí)間與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間有密切聯(lián)系，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，就是贈(zèng)與行為生效的時(shí)間。根據(jù)民法通則第72條規(guī)定：“按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”律師認(rèn)為，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間是民法通則第72條所規(guī)定的例外情況之一。
根據(jù)1983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”第7條：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……(三)受贈(zèng)的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證，贈(zèng)與書和契證。”根據(jù)1988年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第128條：“公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物的支付為準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系;未辦理過戶手續(xù)的，但受贈(zèng)人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。”
顯然，房屋贈(zèng)與，一般情況下，只有到房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)方為有效，也就是說，房產(chǎn)贈(zèng)與的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間應(yīng)以房管機(jī)關(guān)辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，受贈(zèng)人領(lǐng)取了房產(chǎn)證之時(shí)為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間，該時(shí)間即為房產(chǎn)贈(zèng)與行為生效的時(shí)間;特殊情況下，當(dāng)事人雖未辦理過戶手續(xù)，但受贈(zèng)人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，房屋交付時(shí)間也算房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間，即房產(chǎn)贈(zèng)與行為生效時(shí)間。
理由是：一方面有利于加強(qiáng)人民群眾的法制觀念，以促使人民群眾在進(jìn)行房產(chǎn)贈(zèng)與行為時(shí)，不僅注重實(shí)際占有、使用房屋，而且要重視并及時(shí)地辦理房屋產(chǎn)權(quán)的登記手續(xù)。同時(shí)，也更有利于房管機(jī)關(guān)對私房的管理，保護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益;另一方面，我國長期以來法制不健全，不少群眾對房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只注重實(shí)際占有、使用房屋，而不進(jìn)行房產(chǎn)登記，如不考慮歷史狀況，一律以辦理房產(chǎn)登記時(shí)間為房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間，為房產(chǎn)贈(zèng)與行為生效的時(shí)間，那么，實(shí)踐中，許多房產(chǎn)贈(zèng)與行為也就成為無效的行為，也會(huì)發(fā)生在房屋交付后至房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之前這段時(shí)間的所有權(quán)仍屬房產(chǎn)贈(zèng)與人，房產(chǎn)受贈(zèng)人在此期間對該房屋所為的占有、使用、收益、處分行為為無效行為，這將不利于房產(chǎn)權(quán)的相對穩(wěn)定和社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。
當(dāng)然，對實(shí)際生活中，那種為分散財(cái)產(chǎn)，或出于逃避債務(wù)或其他法定義務(wù)的履行，或純屬封建的子襲父業(yè)的思想而借用他人名義辦理了房產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，不應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與成立，更不能認(rèn)定辦理房產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)時(shí)間就是房產(chǎn)行為生效時(shí)間。
