一、哪些房屋不能辦理房貸抵押?
1、公益用途房屋;根據(jù)有關(guān)規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的公益設(shè)施，不論其屬于事業(yè)單位、社會團(tuán)體還是個人，都不得抵押。
2、小產(chǎn)權(quán)房;小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有房產(chǎn)證所賦予的所有權(quán)。銀行自然也不接受抵押貸款。
3、未結(jié)清貸款的房子;已經(jīng)辦理過一次抵押貸款的房屋還能再次抵押嗎?在第一次抵押貸款時，銀行已經(jīng)擁有了這所房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利。而法律不允許兩家銀行獲得同一所房屋的他項(xiàng)權(quán)。
4、房齡太久、面積過小的二手房;銀行對于二手房抵押貸款的條件是苛刻的，一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的。
5、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房;未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項(xiàng)權(quán)利證，不能辦理抵押貸款。
6、部分公房;如果無法提供購房合同或購房協(xié)議，或者不能提供央產(chǎn)房上市證明，也無法進(jìn)行抵押貸款。
7、文物保護(hù)建筑;列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。
8、違章建筑;違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。
9、權(quán)屬有爭議的房子;權(quán)屬有爭議的房子和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。
10、拆遷范圍內(nèi)的房子;已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。
二、房地產(chǎn)評估在房產(chǎn)抵押中起到什么作用?
房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人在辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，常常通過委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值，作為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度的參考依據(jù)。
在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師障評估房地產(chǎn)的公開幣場價值，提供抵押價值參考外，還對估價對象變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，包括對估價對象的通用性、獨(dú)互使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析，假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與估價結(jié)果的差異程度分析， 變現(xiàn)時間長短、說明變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類和清償順序分析，披露已作為假設(shè)和限制條件對估價結(jié)果的重大影響因素及對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響等變現(xiàn)能力情況分析。
同時，房地產(chǎn)估價師還對房地產(chǎn)抵押有影響的相關(guān)風(fēng)險進(jìn)行提示：包括關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跣的因素進(jìn)行分析說明，評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)幣場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明，估價對象狀況和房地產(chǎn)幣場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響，抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)，合理使用評估價值，定期或者在房地產(chǎn)幣場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估等。
因此，辦理房屋抵押時，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價值評估，可以在房地產(chǎn)估價師的專業(yè)幫助下，進(jìn)步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護(hù)房屋抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
三、房屋抵押是否必須辦理抵押登記?
不動產(chǎn)設(shè)定抵押一定要有書面的抵押合同，另外必須到有關(guān)部門辦理抵押登記，否則即使拿到對方的房產(chǎn)證該抵押也是無效的，遇有對方不能償還借款的情形也不能要求拍賣該房產(chǎn)以行使抵押權(quán)。
法律依據(jù)：《物權(quán)法》第一百八十五條規(guī)定：“ 設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。”第一百八十七條規(guī)定：“ 以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”
因此個人對房屋進(jìn)行抵押不但要簽訂書面的抵押合同的，同時要到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行抵押登記才能使抵押權(quán)合法成立。
