房屋抵押合同是指抵押人將自己或經(jīng)授權(quán)可以抵押的房屋抵押給抵押權(quán)人，作為自己或第三人履行義務(wù)的擔(dān)保的合同。
抵押人通常為被擔(dān)保債務(wù)的債務(wù)人，也可是第三人；抵押權(quán)人是被擔(dān)保的債權(quán)人。
讀者紀(jì)先生：我國哪些法律對房屋抵押合同作了規(guī)定和規(guī)范？房屋抵押合同的性質(zhì)和特征是什么？其合同抵押形式有幾種？
大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會副秘書長賈廣葆答復(fù)：根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，我國房屋抵押合同主要有以下幾個(gè)特征：1、房屋抵押合同是以房屋作為標(biāo)的物的抵押合同，其抵押合同的標(biāo)的物不能轉(zhuǎn)移地點(diǎn)，地理位置和門牌號確定，房屋為房屋所有人或原使用人占有和使用；2、房屋抵押合同是一種要件合同，房屋抵押應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，合同雙方必須到房管部門為理登記手續(xù)；3、房屋抵押合同是一個(gè)從合同，是為了保障主合同的履行而設(shè)立的合同，主合同不存在，其從合同（抵押合同）也不存在，除非雙方另有約定；4、房屋抵押合同生效后，具有對抗第三人的效力，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，所有人不能出租、轉(zhuǎn)讓該房屋；5、房屋抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)；6、房屋抵押合同是一種經(jīng)登記即生效的合同。
房屋抵押合同有兩種形式：一種是普通的為清償債務(wù)而設(shè)立的抵押，一種是房地產(chǎn)按揭。
讀者李先生：我有一處200平方米公建商品房，想抵押貸點(diǎn)款做生意。請問，房屋抵押合同的主要條款和內(nèi)容有哪能些？
大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會副秘書長賈廣葆答復(fù)：根據(jù)我國《合同法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定房屋抵押合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要條款和內(nèi)容：1、抵押人、抵押權(quán)人的名稱或個(gè)人姓名、住所；2、主債權(quán)人的種類和數(shù)據(jù)；3、抵押房屋的處所、名稱、狀況、占地面積、建筑面積等；4、抵押房屋的價(jià)值；5、抵押房屋的占用管理人以及方式和責(zé)任；6、違約責(zé)任、爭議解決方式；7、抵押合同訂立的時(shí)間、地點(diǎn)；8、雙方約定的其他事項(xiàng)。
如果是以在建工程作抵押，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容；《國有土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》編號；已投入在建工程的工程款、工程施工進(jìn)度、竣工日期；已完成的工作量和工程量等。
讀者劉女士：我準(zhǔn)備答訂一份房屋抵押合同，又怕有些問題說不清，請問簽訂房屋抵押合同需要注意哪些問題？
大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會副秘書長賈廣葆答復(fù)：《合同法》等法律規(guī)定，訂立合同應(yīng)遵守合法平等、自愿、誠實(shí)信用的原則。根據(jù)大連現(xiàn)行市場實(shí)際狀況，訂立房屋抵押合同一般應(yīng)注意以下問題：1、要注意合同標(biāo)的物——抵押房屋的合法性。要了解哪些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。《城市房屋抵押管理辦法》規(guī)定，以下幾種房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。2、對于抵押人來說，要注意合同當(dāng)事人的合法性。應(yīng)要求作為抵押標(biāo)的房屋的所有人出示房屋產(chǎn)權(quán)證，并到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)該房屋是否設(shè)有其他抵押權(quán)或其他物權(quán)；3、如以共有的房屋抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的書面同意。4、要注意對抵押房屋的價(jià)值要有準(zhǔn)確的評估。應(yīng)由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，按房屋評估價(jià)值確定擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額的范圍；5、要注意訂立房屋抵押合同的程序。程序一般為：調(diào)查核實(shí)、草擬書面合同、簽訂合同、準(zhǔn)備向房屋部門提供文件證明或其復(fù)印件、辦理合同公證、申請合同登記、領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)證等；6、要注意抵押合同登記備案有些費(fèi)用的約定，如果對費(fèi)用未作約定的，則應(yīng)由抵押人來做。
