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在建工程抵押合同的法律性質
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,048 ℃

  在建工程抵押合同的法律性質

  以沒有完成的建筑物設立抵押權時候,抵押合同不能立即發生物權的效力,只能在當事人間發生債的效力。因為不動產抵押權的生效還需要登記。對正在建造的建筑物來說,抵押合同成立和生效與抵押權的成立是有區別的。

  首先,在建工程是以將來建成的工程作為抵押標的物的,抵押權只可能在建筑物建成后才成立。也就是建筑物抵押合同是以設定某種將來的權利為目的的合同,而不是現在就可設定某種權利。從這個意義上說,在建建筑物抵押是一種附帶條件的民事法律行為,只有在條件成就時,權利方可設立。

  《擔保法》沒有區分抵押合同生效和抵押權生效,給實踐操作造成了很大的混亂。從通行的物權債權區分學說上看,合同行為是抵押權產生的必要條件,但不是直接產生抵押權的充分條件。作為物權,抵押權是否成立除了抵押合同外,還須有另外的要件。只有有效的抵押合同,才能發生當事人雙方設定抵押權的權利義務,但抵押權不成立并不等于抵押合同無效。因此抵押合同的成立生效與抵押權的成立生效不同,抵押合同適用《合同法》的規定,而登記應該適用《擔保法》及有關規定。登記是獨立于基礎合同的設權行為。這一錯誤終于在《擔保法司法解釋》中得到了徹底的糾正。

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 在建工程抵押的相關法律問題

  抵押,是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有,將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時,債權人有權依照法律規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

  一直以來商品房在建工程抵押的問題都存在很大爭議,房地產是一種投入大、周期長、風險高的產業,為了盡快完成工程建設,開發商經常用在建工程(含國有土地使用權)作抵押向銀行申請貸款,作為一種主要融資渠道,在建工程抵押已成為銀行及開發商的雙贏選擇。但是因為商品房在建工程抵押密切關系到商品房的銷售,遠期將影響到眾多買受人的利益。而且在建工程能否完工本身仍處于不確定狀態,價值也尚未最終確定。由此,法律對在建工程抵押做了更為嚴格的規定。

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