本文介紹的是在建工程抵押的概念、特征以及簽訂工程抵押合同時需要注意的問題等內(nèi)容。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
隨著我國房地產(chǎn)也的迅速發(fā)展，在建工程房地產(chǎn)抵押已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)融通資金的一種舉足輕重的方式。在建工程抵押所涉及到的法律關系十分復雜，在實踐操作過程中必須十分謹慎，以避免金融風險，維護各方當事人的合法權(quán)益。
一、在建工程抵押的概念
根據(jù)建設部于2001年8月15日修訂的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條的規(guī)定，所謂在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據(jù)“房地一體原則”，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓、抵押，因此，如當事人以在建工程已完工部分設定抵押權(quán)的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
二、在建工程抵押的特征
根據(jù)上述在建工程抵押的定義，我們可以看出，在建工程抵押具有如下特點：
1，抵押人為主債務人。由于在建工程抵押是貸款人取得金融機構(gòu)繼續(xù)建造資金的擔保方式，因此抵押人為貸款合同的債務人，同時也是在建工程所占用土地的使用權(quán)人。
2，抵押權(quán)人為具有貸款經(jīng)營權(quán)的金融機構(gòu)，一般是商業(yè)銀行，也就是貸款合同的貸款人。
3，擔保的債務是在建工程繼續(xù)建造所需要的貸款，因此，很顯然，該貸款的通途是繼續(xù)建造工程。
4，抵押人必須已經(jīng)取得在建工程占用土地的使用權(quán)。
三、簽訂在建工程抵押合同應注意的問題
(一)在簽訂合同之前注意審查抵押人以其在建工程進行抵押是否取得有關部門的批準，或是否具有有關機構(gòu)同意的決議。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押權(quán)人對在建工程設定抵押權(quán)時應根據(jù)抵押人的企業(yè)性質(zhì)的不同，分別要求提交相應的文件：
1，抵押人是國有企業(yè)、事業(yè)單位法人的，其以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應取得國有資產(chǎn)管理部門的批準。
2，抵押人是集體所有制企業(yè)的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會的通過，并報其上級主管機關備案。
3，抵押人為外商投資企業(yè)的，必須經(jīng)過董事會通過，但企業(yè)章程領有規(guī)定的除外。
4，抵押人是有限公司、股份有限公司的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但公司章程領有規(guī)定的除外。
(二)雙方當事人對在建工程的價值協(xié)商議定，或聘請房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。
(三)在建工程抵押合同除必需房地產(chǎn)抵押合同的具備的條款之外，還必須以下內(nèi)容：
1，《國有土地使用權(quán)》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號;
2，已經(jīng)繳納的土地使用出讓金或需要交納的土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額;
3，已投入在建工程的工程款;
4，施工進度及工程竣工日期;
5，已完成的工作量和工程量。
(四)合同簽訂后，雙方當事人應到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，否則抵押合同不發(fā)生法律效力。
四、在建工程字抵押期間竣工的，當事人應當在領取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后重新辦理抵押登記。
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