避免物業糾紛 須了解相關規定
來源： 北京娛樂信報 2008-12-11
買房須了解物業管理公司的情況，關系著入住后的生活質量。雖然根據相關規定，業主成立業主委員會后，可以通過投票自行決定當前物業公司的去留。但在買房時，還是要了解清楚小區未來的物業管理公司是哪一家，是否具備《北京市物業管理資質合格證書》，以及物業管理業績、社會形象如何，做到心中有數。口頭承諾不可信為避免與物業管理公司產生糾紛，購房人不能局限于開發商的口頭承諾，否則一旦產生糾紛，購房者的權益將無法得到保護。購房者應要求開發商出示“房屋使用、管理和維修公約”書面文件，這樣才能真正保護自己的利益。“房屋使用、管理和維修公約”是開發商、購房者和物業管理公司就房屋出售后物業管理責任和權力進行約定的契約性文件。開發商在賣房前，必須起草制定所售項目的“房屋使用、管理和維修公約”，為了保證公約的公平性，公約應報北京市居住小區管理辦公室審核備案。購房者在買房時，要認真閱讀公約條款，并簽署同意遵守公約的承諾書。由于公約中已事先明示物業管理服務標準、收費標準等諸多內容，對開發商、物業公司和購房者均具有約束力，可以避免今后物業管理糾紛的發生。公約既是保護購房者的法律文件，也是物業管理的依據。收費標準有規定根據有關規定，目前北京的物業根據不同社區類型制定了三種收費辦法：普通居住小區：《北京市普通居住小區物業管理收費暫行辦法》規定了收費標準及與之相適用的服務標準。其中需使用人（住戶個人）交費的包括裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統收服務費、車輛存車費（自行車）、機動車存車費等六項；需產權人交費的項目為：管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區公共設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等9個項目。高檔住宅：《北京市高檔住宅物業管理服務收費暫行辦法》規定，高檔住宅物業管理收費實行市場價，由業主委員會和物業管理公司協商確定。在業主委員會成立以前，開發商應在賣房時向購房者明示。經濟適用房：《北京市經濟適用住房物業管理收費辦法（試行）》規定。經濟適用住房的物業管理收費多層住宅每月每平方米不超過0.52元，高層住宅每月每平方米在1.00元左右。物業公司三看要訣■一看服務內容根據服務內容不同，物業公司通常提供三種服務：一是公共性服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務；二是代辦性服務，如代收水電費等；三是特約性服務，如室內維修等。購房者對物業公司所提供服務的標準應該詳細了解，如一天清潔幾次，是否有夜巡保安，遇到維修物業公司承諾多長時間到達現場等。■二看管理制度物業管理通常都是些生活瑣碎的事情，如房屋如何使用，如何進行維修，如何進行管理等，雖然這些小事看起來很簡單，但其實很容易產生糾紛。如物業公司規定：住戶封閉陽臺要統一顏色、外觀；小區里禁止出租車出入；全體住戶共同承擔樓房公共地方的維修；裝修時不得拆改某些設施；住戶不得在小區里遛狗；自行車不得上電梯等。這些規定，購房者能否接受，都應成為購房時必須考慮的因素。■三看收費標準在物業管理糾紛中，物業收費占了主要方面。有些購房人總是認為所有的物業收費國家都是有標準的，其實不然，有些物業管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高檔住宅物業費用等。隨著我國市場經濟體制的逐步建立，今后物業管理收費將逐步放開，由雙方協商確定，政府定價的情況會越來越少。一丁 文攝
