除非購(gòu)房合同或物業(yè)合同明文禁止———
“北京風(fēng)沙這么大，不封陽(yáng)臺(tái)，剛晾的衣服轉(zhuǎn)眼就臟了。” 不久前，羅女士在北四環(huán)外買了一處高端住宅。雖然買的是精裝修房子，但羅女士還是準(zhǔn)備再找人把陽(yáng)臺(tái)封上。
風(fēng)沙大、不隔音、容易有安全隱患，所以封陽(yáng)臺(tái)成為北京許多買房人的呼聲。而此時(shí)，買房人往往會(huì)遇到來(lái)自開發(fā)商的反對(duì)意見。
●開發(fā)商對(duì)封陽(yáng)臺(tái)說(shuō)“不”
得知羅女士計(jì)劃封陽(yáng)臺(tái)，樓盤銷售人員立刻告訴羅女士不能封陽(yáng)臺(tái)，理由是“封陽(yáng)臺(tái)影響整個(gè)樓座外立面的美觀”。羅女士告訴《廣廈時(shí)代》，社區(qū)內(nèi)許多業(yè)主都想封陽(yáng)臺(tái)，“能不能聯(lián)合大家一起向開發(fā)商提出？”
我們以買房人的身份咨詢了樓盤銷售人員，售樓員表示，“即使全部業(yè)主都要封陽(yáng)臺(tái)，開發(fā)商也反對(duì)。一旦封陽(yáng)臺(tái)，整個(gè)樓座的視覺(jué)效果就極容易被破壞了。我們樓盤一大亮點(diǎn)就是現(xiàn)在歐式風(fēng)格的設(shè)計(jì)。”
“業(yè)主要封陽(yáng)臺(tái)，而開發(fā)商不同意，這是近年來(lái)住宅銷售中曝光度較高的一個(gè)問(wèn)題。”一位地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)我們說(shuō)，就在北四環(huán)、北五環(huán)附近樓盤的業(yè)主論壇上，都可以看到許多業(yè)主要求封陽(yáng)臺(tái)，而許多開發(fā)商、物業(yè)的反對(duì)理由就是影響樓座或小區(qū)美觀。
同樣的看法甚至也存在于業(yè)主中間。“眾口難調(diào)。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣說(shuō)，“也正因?yàn)槿w業(yè)主難以達(dá)成一致意見，開發(fā)商為了維護(hù)品牌形象和長(zhǎng)遠(yuǎn)的銷售業(yè)績(jī)，就更有了反對(duì)業(yè)主自行封陽(yáng)臺(tái)的底氣。”現(xiàn)在一些新樓盤常見的情況是，要封陽(yáng)臺(tái)，必須有全體業(yè)主的同意；全體業(yè)主同意后，又得由開發(fā)商統(tǒng)一施工；如果有業(yè)主不同意開發(fā)商的施工方案，又會(huì)出現(xiàn)新的爭(zhēng)議，甚至使業(yè)主出現(xiàn)分化。這樣一來(lái)，封陽(yáng)臺(tái)的事情往往就被拖了下來(lái)。
●只有合同才能給封陽(yáng)臺(tái)亮紅燈
“房子是我們自己的財(cái)產(chǎn)，陽(yáng)臺(tái)也是自家的，憑什么不能封？”開發(fā)商越是反對(duì)，越讓許多業(yè)主心生不滿。
北京隆安律師事務(wù)所律師陳旭在接受我們采訪時(shí)表示，依照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主在購(gòu)房后，在不妨礙他人利益的情況下，對(duì)自己的房子做出相關(guān)處置是可以的。“從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，開發(fā)商無(wú)權(quán)反對(duì)業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)。”
陳旭同時(shí)提醒買房人需要注意的是，和開發(fā)商出現(xiàn)分歧時(shí)，業(yè)主應(yīng)首先確認(rèn)購(gòu)房合同或物業(yè)合同中是否對(duì)封陽(yáng)臺(tái)有過(guò)約定。如果合同中有明確禁止封陽(yáng)臺(tái)的條款，那么在雙方對(duì)該條款做出修改前，業(yè)主是不能封陽(yáng)臺(tái)的。
●業(yè)主不宜自行其是
如果合同中已經(jīng)約定“買房人不得封陽(yáng)臺(tái)”，而業(yè)主收房后又想封陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)該怎么辦？對(duì)此，陳旭表示，在這種情況下，單個(gè)的業(yè)主自行封陽(yáng)臺(tái)，明顯有違約的性質(zhì)。“比較有效的是，在社區(qū)條件成熟成立業(yè)主委員會(huì)后，如果全部或者絕大多數(shù)業(yè)主有意愿，可以由業(yè)委會(huì)形成動(dòng)議，進(jìn)行協(xié)調(diào)，變更原有合同條款，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利。”
雖然如此，許多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，如果由業(yè)主自行封陽(yáng)臺(tái)，“各式各樣的都有，確實(shí)影響項(xiàng)目美觀”。有的買房人很看重項(xiàng)目外觀，因此也反對(duì)其他業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)。而如果支持封陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主再不同意開發(fā)商的統(tǒng)一施工方案，“這個(gè)問(wèn)題就更難以解決了。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“實(shí)際情況下，單個(gè)的業(yè)主很容易處于弱勢(shì)。在這個(gè)時(shí)候，成立業(yè)主委員會(huì)，統(tǒng)一意見，從達(dá)成封陽(yáng)臺(tái)的動(dòng)議，到確定施工方案和施工方，少數(shù)服從多數(shù)，才更有可行性。”
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