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對壘物業(yè)公司屢敗屢戰(zhàn) 業(yè)主維權(quán)遭遇八大困境
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,025 ℃

編者按:

12月1日,北京市副市長吉林透露說,《北京市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》已形成初稿并進入論證階段,《辦法》將制定新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和收費項目。他同時稱,目前部分物業(yè)公司服務(wù)意識不強,管理制度不健全,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位,收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能及時公布。

這是北京市力圖通過立法手段來規(guī)范物業(yè)管理和化解物業(yè)糾紛的最新一個嘗試。

之前,因為北京市朝陽法院對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進行強制執(zhí)行,引發(fā)輿論高度關(guān)注,再次將業(yè)主與物業(yè)公司尖銳的矛盾凸顯出來。

朝陽法院提供的數(shù)字表明,今年該院受理了超過7000件物業(yè)糾紛案,而去年這一數(shù)字為1898件,2002年僅為194件。

這種糾紛在全國都一樣普遍。國家發(fā)改委2004年的相關(guān)統(tǒng)計指出,對物業(yè)的投訴,一直位居各類價格投訴問題的第3位。

北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律事務(wù)專業(yè)委員會主任、北京市匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師稱,就北京地區(qū)來說,業(yè)主與物業(yè)公司的沖突已越來越頻發(fā)、越來越激烈。在有的小區(qū),與物業(yè)公司有矛盾的業(yè)主的汽車輪胎被扎,有的發(fā)生保安毆打業(yè)主的惡劣事件;有的小區(qū)業(yè)主拉起橫幅、打出標(biāo)語,游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。

為什么會有如此激烈的沖突?是什么原因把業(yè)主們逼上絕境?究竟有沒有解決的良方?本報編輯部試圖從數(shù)以萬計的糾紛中梳理出脈絡(luò),以期解決問題。

一、朱明瑛:“事實服務(wù)”是什么意思

著名歌唱家朱明瑛說:“我從來沒想過,我的人生中,還會以一個惡意拖欠物業(yè)費的形象再次揚名。”

去年11月中旬,許多媒體都報道了朱明瑛因拖欠物業(yè)費被訴至北京朝陽法院的消息。北京建國物業(yè)公司起訴稱,他們于今年5月進入朱明瑛所在小區(qū),并為小區(qū)全部業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。但朱明瑛經(jīng)多次催要仍無故拖欠物業(yè)費。建國物業(yè)公司請求法院判令朱明瑛給付物業(yè)管理費及滯納金,冷、熱水費,電費等共計7835.61元。

朱明瑛則稱,自己自從1997年5月入住小區(qū),從未拖欠過物業(yè)費,一直到去年5月。當(dāng)時,原物業(yè)公司突然被更換,在她們這些業(yè)主毫不知情的情況下,建國物業(yè)就貼了公告,進駐進來了?!八麄儾皇峭ㄟ^招投標(biāo)方式進來的,我們業(yè)主在這個事情上,沒有選擇權(quán),甚至連知情權(quán)都沒有享受到。他們進來后,游泳池也停了,夏天最熱的時候,大堂也沒有冷氣,原來的康樂設(shè)施也不能用了。這樣的服務(wù),我們不滿意,能付物業(yè)費嗎?!”

朱明瑛與物業(yè)公司的這場官司以物業(yè)公司勝訴告終。法院的理由是物業(yè)公司“事實服務(wù)”成立。

朱明瑛至今對這個“事實服務(wù)”不認(rèn)同?!半y道說,誰強迫要為我服務(wù),我就必須付費?”她認(rèn)為,建國物業(yè)在不具備法定資格的情況下,擅自對小區(qū)進行“管理”,并能得到法律的認(rèn)可、支持,是小區(qū)民主的倒退、法律的悲哀。

律師點評:北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松說,朝陽法院的判決依據(jù)的是北京市高級人民法院此前出臺的關(guān)于物業(yè)糾紛的司法解釋。其中的“事實服務(wù)”通俗地說,就是只要物業(yè)在小區(qū)服務(wù)了,就是“事實服務(wù)”,業(yè)主就必須向物業(yè)公司交物業(yè)管理費。“這是典型的強買強賣?!彼f。

二、業(yè)委會當(dāng)?shù)昧吮桓娈?dāng)不成原告

能夠集注冊會計師、律師和稅務(wù)師三“師”身份于一身的人很少,胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的,而她作為業(yè)委會主任卻是失敗的。她領(lǐng)銜的業(yè)委會在和開發(fā)商較量的過程中敗北了。

2001年6月15日,胡密珍所在的中海雅園小區(qū)物業(yè)管理委員會成立(2003年《物業(yè)管理條例》實施之前,業(yè)主委員會被稱為物業(yè)管理委員會———編者注)。就在管委會成立的第10天,管委會發(fā)現(xiàn)一直對小區(qū)實施物業(yè)管理的“北京中海物業(yè)管理公司”不知去向,小區(qū)物業(yè)被另一家以前從未聽說過的“北京中海世紀(jì)物業(yè)管理公司”接管。后來大家才得知,這個新的物業(yè)公司是和開發(fā)商簽了合同進來的。

管委會認(rèn)為,新舊兩家物業(yè)公司的進駐和離開,業(yè)主及管委會不知情,這是一種嚴(yán)重的違法行為。另外,世紀(jì)物業(yè)在進駐小區(qū)時并無物業(yè)管理資質(zhì)。為此,小區(qū)物業(yè)管委會于2001年6月29日召開了業(yè)主大會,經(jīng)業(yè)主表決,一致通過,對世紀(jì)物業(yè)不予承認(rèn),要求該公司立即撤出小區(qū),但該公司對管委會的要求置之不理。

之后,小區(qū)管委會征求業(yè)主意見,決定采取公開招聘的方式選出新的物業(yè)公司。

2001年8月20日,中海雅園用公開招標(biāo)的方式選聘了金羅馬物業(yè)公司。

但由于世紀(jì)物業(yè)一直拒絕撤出小區(qū),導(dǎo)致金羅馬公司無法進駐。金羅馬遂于2002年5月27日,以違約為由將中海雅園管委會推上了被告席。最終管委會敗訴。敗訴后,管委會又向法院提起訴訟,請求法院判令世紀(jì)物業(yè)退出小區(qū)。但遺憾的是,這次法院以管委會無訴訟主體資格為由,駁回了其起訴。

至今,中海雅園業(yè)主還只能接受世紀(jì)物業(yè)的服務(wù)。

律師點評:“請物業(yè)公司像請保姆??杀D愤M家門不由主人說了算。當(dāng)主人對服務(wù)不滿意時,主人還不能決定更換?!焙苷淙缡窃u價她所在業(yè)委會當(dāng)前的尷尬地位。

三、無人支持,欲成立業(yè)委會路漫漫

“業(yè)主心不齊,想成立業(yè)委會太難了。”國內(nèi)第一個專門為業(yè)主、業(yè)主委員會提供咨詢服務(wù)的上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)公司總經(jīng)理劉生敏說。

果真如此嗎?記者走訪了幾個小區(qū)。

北京白領(lǐng)家園小區(qū)的業(yè)主們在前期的自發(fā)維權(quán)過程中已經(jīng)體驗到了團結(jié)的力量,他們希望能夠盡快成立業(yè)主委員會,早日實現(xiàn)自己安居樂業(yè)的夢想。但是,實施過程中,籌備者們面對很多困難。

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