【社會現狀】
部分物業(yè)公司占用小區(qū)公用物業(yè)
業(yè)主與物業(yè)管理部門之間的關系一直備受關注。在今年的廣州“兩會”上，溫良就提交了關于“賦予‘物業(yè)業(yè)主委員會’法律地位”的建議。
溫良在該建議中表示，有業(yè)主反映，有的物業(yè)公司收支不透明，未經業(yè)主同意就單方面提高物業(yè)管理費，把停車位由月保改為臨保，或提高租金，甚至高價出售。 “有的開發(fā)商或物業(yè)公司占用小區(qū)公用面積，非法占用架空層、車位、公共會所、值班房等，有的擅自在居民樓頂設置移動通信設施，擅自在小區(qū)占用消防通道設置停車場。”
小區(qū)公共物業(yè)被如是非法占用，而小區(qū)業(yè)主卻難以維權。據了解，目前小區(qū)業(yè)主委員會的成立和運作都存在困難。
“有業(yè)主反映，對舊業(yè)主委員會拒不辦理移交手續(xù)的行為，行政部門基本沒有強制手段，只能采取上門談話、發(fā)出限期責令移交通知等非強制措施。”溫良表示，此外，業(yè)主委員會不是法人代表，沒有法人資格，難以作為民事主體資格提起訴訟，需要通過召開業(yè)主大會，達到專有面積和業(yè)主人數雙過半才能獲得授權進行訴訟。這嚴重影響了業(yè)主和業(yè)主委員會的維權。
【法律分析】
業(yè)委會未具備應有法律地位
為什么部分物業(yè)公司會如此強勢?對此，溫良給出的答案是，“小區(qū)共有物權不明確，小區(qū)業(yè)主委員會未具備應有的法律地位”。
據介紹，由于法律沒有賦予業(yè)主委員會應有的民事法律地位，所以即使成立了業(yè)主委員會，受委托的物業(yè)公司的地位仍然強勢于作為委托人的業(yè)主和業(yè)主委員會。
而在小區(qū)共有物業(yè)方面，也存在權屬不清的問題。溫良在建議中提到，眾多業(yè)主表示，作為人防工程的地下車庫、作為公攤面積的小區(qū)架空層、泳池、網球場、值班房以及小區(qū)道路等物業(yè)都應該屬業(yè)主共有，由業(yè)主共同管理。開發(fā)商在出售完商品房之后，應將共有物業(yè)變更登記，交還給業(yè)主大會，不能侵占共有物業(yè)，不能將地下車位擅自出售或對業(yè)主進行拒租。但是，目前很多小區(qū)的公共物業(yè)沒有按物權法的規(guī)定進行確權和產權登記變更，仍登記在開發(fā)商名下，甚至連土地使用權證都沒交給業(yè)主大會或業(yè)主委員會。“感覺開發(fā)商很強勢，甚至購房合同附件也要求業(yè)主放棄對架空層和停車場的所有權，非常不公平。”
“政府職能部門為開發(fā)商和物業(yè)公司開了許多方便之門，而且沒有盡到監(jiān)管責任。有的部門和街道對小區(qū)業(yè)主委員會成立和運作沒有起到支持和指導作用。”據溫良介紹，有業(yè)主表示，市物價部門2014年出臺規(guī)定，要求業(yè)主私人所有的停車位要按照月保費的30%繳納物業(yè)管理費，卻沒有對商業(yè)停車場和開發(fā)商、物業(yè)公司占有的停車場提出相應要求和明確詳細規(guī)定，顯失公平。
【立法建議】
借鑒國外經驗杜絕壟斷
針對上述現狀，溫良建議，賦予小區(qū)業(yè)主委員會相當的法律地位。通過市人大常委會向上級人大反映，建議全國人大立法明確賦予業(yè)主委員會合理的法律地位，以取得法律團體資格來加強對公民物權的法律保護和與中華人民共和國物權法律接軌。
“對小區(qū)共有物業(yè)進行登記確權。”溫良還建議，明確共有物業(yè)歸全體業(yè)主共有。同時政府要加大對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立和運行的指導和支持法律地位的確定。支持業(yè)主委員會有權以公開招標的方式(可參考建筑工程、招標辦法)選聘物業(yè)公司或業(yè)主委員會自行管理。
“可以借鑒外國將物業(yè)管理費交業(yè)主委員會或第三方管理的經驗做法，杜絕誰開發(fā)、誰物業(yè)管理的壟斷市場行為。”
房管部門學習省人力資源廳對用工合同統(tǒng)一固定格式的合同辦法來實行商品房統(tǒng)一固定格式的買賣合同。同時由當地街道政府或委托律師事務所統(tǒng)一每個樓盤設立專用銀行賬戶，業(yè)主交費時按物業(yè)管理公司的通知，直接向該賬戶交納物業(yè)管理費和水電費，之后每月十日前由業(yè)主委員會核準同意后，由當地街道辦事處財務用專用賬戶資金向物業(yè)管理公司撥付核準的金額，這樣既做到了有效的監(jiān)督，又體現了政府參與嚴格管理;或者采取收支兩條線的辦法來管理。
此外，業(yè)委會挑選物業(yè)可以向社會公開招標。遇到物業(yè)公司突然單方中止合同或物業(yè)公司其他原因不能繼續(xù)履行合同，應由業(yè)主委員會向當地街道政府報告，經雙方同意后，向社會公布突發(fā)情況。“建議政府部門負起監(jiān)督責任，做好小區(qū)共有物權確權工作，支持業(yè)主委員會和業(yè)主大會依法開展物業(yè)各種合法管理活動。”
