根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)規(guī)則》）第十八條規(guī)定：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（二）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
此條款對(duì)管理規(guī)約的內(nèi)容等事項(xiàng)的闡述及要求可謂是極具前瞻性與現(xiàn)實(shí)意義，很好地調(diào)整了業(yè)主之間共同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，同時(shí)又解決了現(xiàn)今物業(yè)管理服務(wù)中的困局和矛盾，化解糾紛，從而達(dá)到止紛息訟的長(zhǎng)遠(yuǎn)功效。管理規(guī)約的施行將使業(yè)主自治成為可能，為業(yè)主自治奠下了基礎(chǔ)。
管理規(guī)約成為物業(yè)管理區(qū)域的基本規(guī)范
管理規(guī)約是業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。從其訂立的主要事項(xiàng)和效力范圍來(lái)看,管理規(guī)約如同國(guó)家的憲法、公司的章程,具有業(yè)主根本性自治規(guī)則性質(zhì),是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治規(guī)范。
《指導(dǎo)規(guī)則》第十八條明確規(guī)定了管理規(guī)約是業(yè)主之間對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及業(yè)主的共同管理權(quán)、共同的利益、義務(wù)與責(zé)任等所作出的約定，也即賦予了管理規(guī)約為調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主之間共同權(quán)利義務(wù)的根本性和全面性規(guī)定。《指導(dǎo)規(guī)則》第五條也規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。”更證明了管理規(guī)約是物業(yè)管理區(qū)域的基本規(guī)范，我們完全可以將其理解為就是物業(yè)管理區(qū)域的“基本法”或“小憲法”。
管理規(guī)約具有實(shí)踐可行性與必要性
首先，在同一物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主就物業(yè)的使用、維護(hù)、管理而產(chǎn)生的關(guān)系屬于民事性質(zhì)的關(guān)系，只要是符合現(xiàn)行法律法規(guī)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主有權(quán)對(duì)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)作出約定，接受其約束，并承諾在違反約定時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這是完全合法可行的。
其次，依照法學(xué)理論，業(yè)主擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)，各個(gè)業(yè)主對(duì)其專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，并由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主對(duì)管理區(qū)域形成一種共有，而各個(gè)業(yè)主專(zhuān)有部分卻存在于物業(yè)管理區(qū)域之中，局部不能脫離整體，也不能危害整體。各業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行管理，是所有權(quán)人行使所有權(quán)的一種權(quán)能，因此管理人歸根結(jié)底是一個(gè)個(gè)的業(yè)主，而各業(yè)主對(duì)于其專(zhuān)有部分的使用各有不同，造成業(yè)主之間產(chǎn)生各種矛盾和糾紛，產(chǎn)生不和諧。這是由建筑物區(qū)分所有權(quán)本身的性質(zhì)所決定的，為了全體業(yè)主整體和共同的利益，全體業(yè)主可以以一定形式、途徑?jīng)Q定對(duì)于某些業(yè)主專(zhuān)有部分所有權(quán)進(jìn)行合法及必要的限制，因此，設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、訂立管理規(guī)約目的就在于此，是實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)管理區(qū)域進(jìn)行自治的必要前提。
再次，管理規(guī)約既然為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)，那么應(yīng)代表了大部分業(yè)主的使用需要，代表了大部分業(yè)主的共同利益與訴求，運(yùn)作起來(lái)的阻礙與困難應(yīng)比由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行制定與要求的業(yè)主間權(quán)利義務(wù)等制度少得多。同時(shí)，即使因個(gè)別業(yè)主出現(xiàn)違反規(guī)約的行為時(shí)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)行政管理部門(mén)的調(diào)解處理也比過(guò)往簡(jiǎn)單明了，甚至最終以訴訟方式解決，也因管理規(guī)約而有理有據(jù)，不會(huì)再是出師無(wú)名、無(wú)的放矢。
管理規(guī)約可止紛息訟，作用遠(yuǎn)大
業(yè)主自治決定了對(duì)共有部分和共同事務(wù)的管理可由業(yè)主自由約定,管理規(guī)約的內(nèi)容歸結(jié)起來(lái)主要是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主共同商議決定，對(duì)業(yè)主共有的部分有效地進(jìn)行管理和利用的事項(xiàng)。因此管理規(guī)約應(yīng)是在法律的框架下，依管理區(qū)域的特性、各業(yè)主的需求而制定，其內(nèi)容更貼近生活、更具實(shí)務(wù)性和可操作性，是法律法規(guī)的一種必要而有益的補(bǔ)充，作用遠(yuǎn)大。第一，各業(yè)主均可依據(jù)此界定彼此的權(quán)責(zé)，清晰而分明；第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為提供共同事務(wù)管理與服務(wù)的主體，可以憑借管理規(guī)約中業(yè)主共同權(quán)利義務(wù)的規(guī)定履行其職責(zé)，也即物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就管理規(guī)約所作出的規(guī)定去執(zhí)行管理與服務(wù)，當(dāng)出現(xiàn)矛盾或糾紛時(shí)也可以由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)再進(jìn)行協(xié)商解決，這樣就可以避免現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)左右兩難的矛盾和業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的正面沖突。因此，可以說(shuō)管理規(guī)約很好地緩解現(xiàn)今業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的意見(jiàn)分歧與糾紛。因此，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)抓住法律賦予的權(quán)力，理順彼此之間的關(guān)系，使管理規(guī)約既真正體現(xiàn)出全體業(yè)主的真實(shí)意志，又能化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施公共管理服務(wù)時(shí)左右兩難的困局。
管理規(guī)約制定的原則與要求
首先，管理規(guī)約的制定要合法。當(dāng)管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)，實(shí)質(zhì)上也就明確了：1.共同決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，同意將共同財(cái)產(chǎn)的管理職能授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施，并服從物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)公共秩序的物業(yè)管理服務(wù)行為；2.對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的公共利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作出約定，并承諾當(dāng)違反規(guī)約時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任。也即管理規(guī)約既包含對(duì)共有部分和共同事務(wù)的管理。例如,建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維護(hù)與管理，即約定了公共照明與電梯等設(shè)施的使用;又有對(duì)業(yè)主行為的規(guī)范與管理。例如,禁止業(yè)主攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入管理區(qū)域，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)允許或不許養(yǎng)寵物、允許或不許在公共區(qū)域晾曬衣物等業(yè)主行為。
因此，管理規(guī)約的制定應(yīng)主要體現(xiàn)以下的內(nèi)容:
1.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域整體與安全的需要；2.業(yè)主間權(quán)利與義務(wù)和不得變更或排除建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì),不得侵害業(yè)主的基本自由；3.不得以規(guī)約方式損害業(yè)主以外人的權(quán)利；4.法律的強(qiáng)制性規(guī)定等。
為此，我國(guó)法律已對(duì)業(yè)主有權(quán)共同決定的事項(xiàng)范圍作出了限制規(guī)定。其中：《物權(quán)法》第76條第1款規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”而《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條又規(guī)定:“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分,以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第76條第1款第(7)項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項(xiàng)’”這些規(guī)定確定了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn),在法律上排除共有和共同管理權(quán)受到侵害；合理界定了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍,避免以共同決議之名損害業(yè)主專(zhuān)有權(quán)等合法權(quán)益，從而也確定了管理規(guī)約的制定原則。不論是管理規(guī)約的制定,還是業(yè)主大會(huì)所作出的決定,均不得超越此范圍,業(yè)主對(duì)于其專(zhuān)有部分享有完整的專(zhuān)有權(quán)，每個(gè)業(yè)主對(duì)于共有部分的共有權(quán)和成員權(quán)，都是源于其專(zhuān)有權(quán)，所以每個(gè)業(yè)主都不能違法對(duì)其他業(yè)主專(zhuān)有權(quán)的行使進(jìn)行干涉，否則便構(gòu)成對(duì)他人的侵權(quán)。
