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籌 備 工 作 報(bào) 告 各級領(lǐng)導(dǎo)、各位業(yè)主： 很高興，今天召開了××集團(tuán)××苑住宅小區(qū)第一次業(yè)主大會(huì)，同時(shí)，在這次大會(huì)上我們將選出業(yè)主代表，審議并通過《業(yè)主公約》，此次業(yè)主大會(huì)的召開，將是××苑住宅小區(qū)物業(yè)管理真正走向市場化、規(guī)范化、契約化和法治化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從動(dòng)議到籌備召開這次大會(huì)，主辦者××集團(tuán)山東物業(yè)管理有限責(zé)任公司多次向濟(jì)南市房管局、市物價(jià)局、當(dāng)?shù)嘏沙鏊⑥k事處、小區(qū)警務(wù)區(qū)、居委會(huì)及集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)請示匯報(bào)工作，得到各部門的諸多指導(dǎo)和協(xié)助，同時(shí)也得到各位業(yè)主的大力支持。在此，我代表大會(huì)籌備小組向熱情幫助大會(huì)籌備工作的各級領(lǐng)導(dǎo)和各位業(yè)主表示衷心的感謝，并作大會(huì)作籌備工作報(bào)告。一、 召開業(yè)主大會(huì)的必要性和法律依據(jù)。 我們知道，隨著房屋商品化和產(chǎn)權(quán)多元化，傳統(tǒng)的“房管”模式已經(jīng)不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)形勢下的物業(yè)房管需要，××苑住宅小區(qū)必須確立新型的物業(yè)管理方式。但在住房商品化的初期，有些業(yè)主對于物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)識還很不足，容易產(chǎn)生物業(yè)管理單位與業(yè)主交流溝通不暢，業(yè)主不支持、不配合，導(dǎo)致管理服務(wù)不到位、業(yè)主投訴不斷等一系列問題。這樣，我們有必要借鑒國內(nèi)外同行的經(jīng)驗(yàn)，探索建立新型的業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管式物業(yè)管理模式，推行由業(yè)主參與小區(qū)物業(yè)管理，履行監(jiān)督職能的獨(dú)特管理。1994年這一模式就被深圳市人大納入《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》予以立法，并加以推行。1999年7月30日濟(jì)南市人民政府第149號令《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》規(guī)定“住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度”。目前我們有必要確立這種物業(yè)管理模式，對小區(qū)物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供高效、周到的多方面服務(wù)，以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、整潔、舒適、安全的生活環(huán)境。二、 召開業(yè)主大會(huì)的條件基本成熟。 目前，住房進(jìn)入商品化階段后，業(yè)主維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)利的意識很強(qiáng)，也有花錢買服務(wù)的意識。大家都知道，購買并非是消費(fèi)的終結(jié)，為了住房的保值和享受高質(zhì)量的服務(wù)，業(yè)主必然要進(jìn)行再投入。這樣，房管人員與住戶的地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換，二者之間的關(guān)系變成了相互平等的契約關(guān)系，因此，一些業(yè)主的思想觀念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變：住戶選舉業(yè)主代表，選聘物管企業(yè)代為管理和服務(wù)，物管人員與住戶以《業(yè)主公約》的形式確立彼此的權(quán)利義務(wù)。住戶受益就必須交費(fèi)，物管人員也必須提供相應(yīng)的服務(wù)。這樣，物管人員就由過去的單位房產(chǎn)“管理者”轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營的“服務(wù)者”，住戶也由過去的福利“受益者”轉(zhuǎn)變?yōu)楸仨毨U納管理費(fèi)的“消費(fèi)者”。 顯然，物業(yè)管理的市場化，可以通過業(yè)主委員會(huì)理順業(yè)主與物管企業(yè)之間的關(guān)系，真正建立契約化的平等主體關(guān)系，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，也促使物業(yè)管理企業(yè)不斷開發(fā)服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)品質(zhì)。 三、召開業(yè)主大會(huì)的目的和指導(dǎo)思想。 業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織，代表業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利。這種制度的建立有利于形成市場化管理的監(jiān)督約束機(jī)制，達(dá)到綜合一體化管理目標(biāo)。業(yè)主代表代表全體業(yè)主，把住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的管理、維修、小區(qū)的治安、車輛、衛(wèi)生、綠化、文化娛樂和水電氣等統(tǒng)一由物業(yè)管理公司管理，可以加強(qiáng)物業(yè)管理公司綜合管理職能，利于統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)各方。全體業(yè)主對物業(yè)管理公司的管理目標(biāo)、責(zé)權(quán)利用契約合同形式確立下來，可以充分發(fā)揮監(jiān)督約束作用，凡住宅區(qū)內(nèi)關(guān)系到業(yè)主利益的重大事項(xiàng)都由業(yè)主委員會(huì)討論通過，由物業(yè)管理公司執(zhí)行。物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)提報(bào)全年管理計(jì)劃，并匯報(bào)工作，定期公布財(cái)務(wù)收支帳目，按照核查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的管理原則，在協(xié)助、參與管理的同時(shí)，提出建議，反映業(yè)主心聲，使物業(yè)管理公司正常運(yùn)作，從而使每位業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。總之，選舉業(yè)主代表的目的在于實(shí)現(xiàn)業(yè)主權(quán)益，使物業(yè)管理公司不斷達(dá)到規(guī)范化、法治化管理，提高服務(wù)，開拓業(yè)務(wù)，并持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的服務(wù)期望。各位領(lǐng)導(dǎo)，各位業(yè)主，我們對這項(xiàng)工作還沒有經(jīng)驗(yàn)，今后工作開展主要依靠各級領(lǐng)導(dǎo)和各政府有關(guān)部門的支持幫助，依靠全體業(yè)主的積極配合，集思廣益，共同努力，開拓進(jìn)取，共同實(shí)施“營造心靈家園、追求詩意居住”的物業(yè)管理理念，建立“住戶滿意，社會(huì)滿意”的住宅小區(qū)。謝謝大家！ 大會(huì)籌備工作小組 二OO五年六月