石政辦發(fā)〔2005〕23號
石家莊市人民政府辦公廳關于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理活動監(jiān)督管理的通知
市內(nèi)五區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市政府有關部門：
為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院和省、市物業(yè)管理方面的有關法規(guī)，現(xiàn)通知如下：
一、健全監(jiān)管機構，落實監(jiān)管職責
市內(nèi)五區(qū)要按照屬地管理、分級負責的原則，按照市編辦《關于明確市內(nèi)五區(qū)物業(yè)管理職能的意見》(市編辦〔2004〕72號)要求，于5月底以前明確本區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管部門，盡快建立市、區(qū)兩級物業(yè)監(jiān)督管理體制，確保6月1日起正常開展工作。
各區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管部門應認真履行下列職能：負責貫徹執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理法規(guī)、政策，負責轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督指導和行政執(zhí)法工作，負責物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)年檢的初審工作，負責有關業(yè)務的統(tǒng)計報表工作。高新區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管職能，由市房管局委托高新區(qū)管委會負責。各區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管部門確立后，應及時向市級主管部門備案。市主管部門要做好相關資料移交和協(xié)調(diào)工作。
二、嚴格建設單位管理，規(guī)范售前行為
市規(guī)劃、建設部門要會同市物業(yè)管理監(jiān)管部門，加強對建設單位的監(jiān)督管理。對建設單位在建設過程中不按規(guī)劃設計、技術規(guī)范和有關政策規(guī)定執(zhí)行所產(chǎn)生的一系列問題，要責令其限期整改;對于限期不改或經(jīng)整改仍達不到要求的，要依法從嚴給予處罰。建設單位要嚴格按照有關規(guī)定，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。在銷售物業(yè)之前，建設單位必須制訂業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的權益和義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。市房地產(chǎn)行政主管部門要認真做好上述要求的監(jiān)督檢查，并在建設單位辦理商品房預(銷)售許可證時予以查驗，凡不符合規(guī)定的，一律不予辦理。
三、強化物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)管，透明收費標準
市、區(qū)兩級物業(yè)管理監(jiān)管部門要堅持標本兼治、重在治本的原則，采取有力措施，整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場。要嚴格市場準入與清出制度，加強企業(yè)資質(zhì)管理，對那些管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)，要大力進行清理整頓，逐步優(yōu)化我市物業(yè)管理行業(yè)隊伍的結(jié)構。要廣泛開展誠信和職業(yè)道德教育，加快建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，接受社會監(jiān)督。要加強從業(yè)人員技能培訓，提高物業(yè)服務水平。要完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，應及時進行查處并給予答復，不得推諉扯皮。市、區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管部門要切實維護物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營自主權，及時糾正對物業(yè)管理企業(yè)的亂攤派、亂收費等行為。同時，要注意保護業(yè)主的合法權益，對物業(yè)管理企業(yè)惡意停水、停電、停氣、停暖等行為，要及時進行處理，對造成惡劣影響的企業(yè)，要予以曝光，并從嚴懲處。
加強物業(yè)服務收費管理，確保物業(yè)管理質(zhì)價相符。要逐步建立和完善物業(yè)服務等級與收費標準相對應的物業(yè)管理服務收費機制。年底前，市內(nèi)實行物業(yè)管理的小區(qū)要按照國家發(fā)改委、建設部《關于印發(fā)<物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定>的通知》(發(fā)改價檢〔2004〕1428號)要求，統(tǒng)一公示物業(yè)管理服務內(nèi)容和收費標準。價格行政主管部門要對物業(yè)管理收費中的違法違規(guī)行為予以堅決查處，切實維護廣大業(yè)主的合法權益。
四、引導業(yè)主大會及業(yè)主委員會正確履行職責，推進業(yè)主自治
市、區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管部門以及街道辦事處、居委會要認真按照《石家莊市物業(yè)管理條例》和有關政策規(guī)定，正確處理行政監(jiān)督管理和業(yè)主自我管理的關系，切實履行對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導責任，促進業(yè)主自我管理、自我約束機制的形成。對業(yè)主成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理監(jiān)管部門要深入實際，耐心細致地做好指導監(jiān)督工作，引導業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會委員。通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護業(yè)主自身的合法權益。同時，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。物業(yè)管理監(jiān)管部門在為業(yè)主委員會辦理備案和變更手續(xù)時，必須征求轄區(qū)辦事處、居委會的意見。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司之間發(fā)生糾紛時，要通過合法途徑解決，不得采取集會、拒繳管理費等過激行為，不得影響正常生活秩序和社會治安秩序。各有關部門和單位要認真處理和及時化解矛盾糾紛，防止群體過激行為發(fā)生。對發(fā)生影響社會治安秩序的行為，公安部門要及時制止，依法處理。
五、多方參與物業(yè)監(jiān)管，構建和諧社區(qū)
市物業(yè)管理監(jiān)管部門要重點培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和相關政策，指導縣(市、區(qū))物業(yè)管理工作。規(guī)劃、建設、城管、公安、民政、物價等部門要積極配合物業(yè)管理監(jiān)管部門，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會違反政策規(guī)定的行為，要在各自的權限范圍內(nèi)進行整改和處罰。區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管部門要認真貫徹國家、省、市有關物業(yè)管理的政策法規(guī)，積極做好轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督指導和行政執(zhí)法工作。辦事處、居委會要將物業(yè)管理作為社區(qū)建設的重要內(nèi)容，明確專人監(jiān)督指導物業(yè)管理工作，重點是要抓好業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的組建、業(yè)主委員會日常活動的監(jiān)督、物業(yè)管理糾紛的調(diào)解等工作。在實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，要建立由區(qū)監(jiān)管部門、穩(wěn)定辦、辦事處、居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)公司參加的聯(lián)席會議制度，定期協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題，及時化解矛盾和糾紛，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。同時，要進一步加大物業(yè)管理相關政策法規(guī)的宣傳力度，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主正確理解和認識有關法律法規(guī)，在法律法規(guī)賦予的權限內(nèi)開展工作和維護自身權益，從而不斷提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理沿著健康的軌道發(fā)展，努力構建管理有序、服務完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現(xiàn)代化社區(qū)。
二〇〇五年五月十八日
