房屋主體質(zhì)量不合格怎樣解決
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條：商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”
《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定的內(nèi)容也大致如此。如果購房者認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，則購房者有權(quán)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)鑒定。對于房屋主體質(zhì)量不合格的房屋，購房者有權(quán)解除合同，并按照法規(guī)及合同規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
根據(jù)上述法律規(guī)定，結(jié)合《合同法》相關(guān)規(guī)定，達(dá)到上述三項(xiàng)房屋主體質(zhì)量不合格情形的，可以采取下列途徑解決：
一）實(shí)際履行—修復(fù)。
實(shí)際履行原則，是指合同當(dāng)事人必須嚴(yán)格按照合同規(guī)定的標(biāo)的履行自己的義務(wù)，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得以其他標(biāo)的代替履行或者以支付違約金和賠償金來免除合同規(guī)定的義務(wù)。
在商品房買賣中，因?yàn)橹黧w質(zhì)量問題，開發(fā)商違約以后，實(shí)際買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題較小，如果通過加固等措施能夠修復(fù)的，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定的內(nèi)容履行義務(wù)，也稱繼續(xù)履行。
同時(shí)，購買人仍然可以依據(jù)合同約定，主張開發(fā)商的違約責(zé)任或賠償損失的責(zé)任。
二）解除合同—退房
在實(shí)際買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題較大，不能通過加固等措施能夠修復(fù)的的辦法解決問題的，也就是不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同，要求退房。
買受人向法院請求解除合同的，法院應(yīng)予支持。
三）主張違約金及賠償損失
出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實(shí)際履行（修復(fù)）還是解除合同（退房）的，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
違約金是由合同當(dāng)事人預(yù)先約定的，在違約行為發(fā)生后，違約金的支付是獨(dú)立與履行行為之外的，由違約方向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金錢。
違約賠償損失，是一種因債務(wù)不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對方當(dāng)事人造成損失，依法或依合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。它是合同中最常見的一種補(bǔ)救方式。
在商品房買賣中，主張賠償損失的情形有下列幾種：一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，要求開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并賠償損失；確實(shí)無法修復(fù)，再要求解除合同和賠償損失。二是修復(fù)后是，否仍然存在威脅購房者人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素。如果房屋修復(fù)后，仍然不能保證購房者的人身和財(cái)產(chǎn)安全，購房者就要理直氣壯地提出解除合同，并要求開發(fā)商賠償損失。三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購房者的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實(shí)際情況予以裁決。
損失的計(jì)算，一般包括房款損失（以貸款還是存款利息要看合同約定）、裝修損失、搬遷損失、誤工損失等。
