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從執(zhí)行實務出發(fā)-談對被執(zhí)行人房產(chǎn)的執(zhí)行
來源：江蘇法院網(wǎng)作者劉宏杰更新時間：2010-07-19160008
長期以來，一房不能執(zhí)行或難以執(zhí)行一直困擾著執(zhí)行人員，對那些只有一處房產(chǎn)而無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行的被執(zhí)行人來說，一處房產(chǎn)不能執(zhí)行成了他們一個最好理由。如何破解這一執(zhí)行難題，是所有執(zhí)行人員必須面對和解決的問題，在執(zhí)行實踐中，既要依法執(zhí)行達到案結事了的目的，又要給予被執(zhí)行人合情合理相對適當?shù)陌仓茫瑫r還不能引起不穩(wěn)定因素的產(chǎn)生，實現(xiàn)法律效果和社會效果最好的結合，如何把握好上述幾個問題，是很值得探究的。
《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十條“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執(zhí)行人應當履行義務部分的財產(chǎn)。但應當保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品。”這一條只是對被執(zhí)行人包括房產(chǎn)在內的所有財產(chǎn)如何執(zhí)行的原則性規(guī)定，現(xiàn)有的司法解釋對于房產(chǎn)的執(zhí)行，要么就沒有規(guī)定，要么規(guī)定的過于簡單，操作性差，各地做法也不盡相同，期待出臺一部專門針對房產(chǎn)執(zhí)行的司法解釋詳盡的規(guī)定操作程序和執(zhí)行的方式方法。
本人是從事執(zhí)行工作多年的老執(zhí)行，多年來執(zhí)行了不少被執(zhí)行人房產(chǎn)的案件，本人將執(zhí)行的心得體會和方式、方法整理歸納出來，與同仁一起探討，不足之處予以斧正。
執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)要做到“十查”：
一查被執(zhí)行人房屋的產(chǎn)權。查清被執(zhí)行人房屋的產(chǎn)權，這是執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)的首要前提，只有查清了產(chǎn)權，才能談得上能否處理和怎么處理。
二查被執(zhí)行人房產(chǎn)的土地性質。被執(zhí)行人房屋產(chǎn)權的土地性質，關系到房產(chǎn)的價值，同時也關系到買收人的利益。如果是國有土地，一般人都可買收；如果是集體土地，拍賣前不僅要征得國土部門的意見，而且買受人只能是本集體組織或其成員且是無宅基地的人買收方為合法。
三查被執(zhí)行人房屋內實際居住人口。如果被執(zhí)行那個人只有一處房產(chǎn)，在執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)前，不僅要查清房屋共有人，還要查清房屋內實際居住人口。此查的目的，是要確定被執(zhí)行人房屋是否適宜執(zhí)行，尋找合適的安置方案，為執(zhí)行做準備。
四查被執(zhí)行人住所地人均最低住房面積標準。被執(zhí)行人一處房產(chǎn)被處置前，法院就面臨著安置問題，是租房還是購買經(jīng)濟適用房？對于被執(zhí)行人住所地人均最低住房面積標準，執(zhí)行法官要做到心中有數(shù)，根據(jù)具體情況確定安置方案。
五查被執(zhí)行人房產(chǎn)有無設置抵押。被執(zhí)行人房產(chǎn)有無設置抵押關系到被執(zhí)行人房產(chǎn)能否拍賣問題，對于已設置抵押的房產(chǎn)，在評估前就應估算該房產(chǎn)大概有多大的價值，如果價值較大遠遠超過優(yōu)先受償?shù)盅簷嗟模M行評估、拍賣才能解決案件，否則，如果價值較小，拍賣價款不足以清償優(yōu)先抵押權的、或者所乘價款不多的，那么，評估拍賣就沒有必要進行了。
六查被執(zhí)行人房產(chǎn)有無租賃。此查的目的在于同等條件下租賃者有優(yōu)先購買權，法院在拍賣前要特別通知租賃者參加競買，否則是會很麻煩的，如果租賃者沒有參加競買放棄優(yōu)先購買權或者參加競買沒有競得，對于拍賣前就應告知競買者該房產(chǎn)已租賃，租賃期限、租金，競買者在買收房產(chǎn)后就有房產(chǎn)權，就可按原租賃合同收取租金，在租賃者不同意解除租賃合同的情況下，要等到租賃合同期滿后，買受人才能實際收回房產(chǎn)等情況。
七查被執(zhí)行人有幾處房屋。如果查得被執(zhí)行人有多處房產(chǎn)，對于不住的房產(chǎn)那就不必考慮能否拍賣和安置問題了，放心處理即可。
八查被執(zhí)行人房產(chǎn)有無設置其他優(yōu)先權。在查明被執(zhí)行人房產(chǎn)抵押、租賃等設置優(yōu)先權的，還要進一步查明有無設置其他優(yōu)先權，如果設置了就要把這一因素考慮進去進行處理，省得以后優(yōu)先權者提出執(zhí)行異議。
九查被執(zhí)行人房產(chǎn)市場現(xiàn)行大概價位。在處分被執(zhí)行人房產(chǎn)前，對被執(zhí)行人房產(chǎn)市場現(xiàn)行價位應有個大概的了解，如果價值過于偏小，又存在安置問題，那就沒有必要處理被執(zhí)行人的房產(chǎn)了，案件要尋找其他突破口。
十查被執(zhí)行人所在地經(jīng)濟適用房大概價位。此查的目的在于為被執(zhí)行人以后安置做準備，在房產(chǎn)拍賣所得價款清償債務后，余額部分又不足以購買商品房的時候，在被執(zhí)行人請求下，商請當?shù)卣块T出售經(jīng)濟適用房給被執(zhí)行人居住。
執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)“十二法”：
一、以大換小。有些被執(zhí)行人只有一處較大的房產(chǎn)，遠遠超出了當?shù)卣_定的最低住房標準，別的又無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，怎么辦？那就動員或者強制對被執(zhí)行人該處房產(chǎn)進行評估拍賣，從所得價款中抽調部分款項在別處另行買一處符合最低住房標準的房屋給被執(zhí)行人居住，這樣，既滿足了案件的需要，對被執(zhí)行人又有了適當?shù)陌仓谩?br /> 二、以近換遠。所謂以近換遠，就是將被執(zhí)行人在城區(qū)內、或在交通條件相對好，離學校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)等相對較近、人口密度較大地方的房產(chǎn)，因價值較大，置換到相對偏遠的地方居住，所得差價用來償還申請人的權益。
三、分割處理。對被執(zhí)行人現(xiàn)居住較大的房產(chǎn)，可通過分割的辦法將被執(zhí)行人及其家屬必須居住的房產(chǎn)面積預留給被執(zhí)行人外，對其余的部分房產(chǎn)經(jīng)過評估、作價交給申請人抵償債務、或經(jīng)過拍賣程序將所得價款交申請人用于清償債務。
四、租房居住。在被執(zhí)行人的房產(chǎn)既不在城區(qū)、又無法分割的情況下，將被執(zhí)行人的房產(chǎn)評估、拍賣后所得價款，首先要拿出部分價款對被執(zhí)行人進行安置，最低程度要給被執(zhí)行人按當?shù)刈畹途幼藴首赓U政府廉租房居住，租房的時間要根據(jù)被執(zhí)行人現(xiàn)在及將來幾年的收入而定，收入少的，租房時間可適當長一些，收入高的，租房時間可適當短一些。
五、購買經(jīng)濟適用房居住。將被執(zhí)行人經(jīng)濟價值較大的房產(chǎn)拍賣或變賣清償債務后，余額部分按市場價又不足以購買商品房，法院應將此情況通報給當?shù)卣?，并與當?shù)卣畢f(xié)調將經(jīng)濟適用房出售給被執(zhí)行人居住。
六、協(xié)調有閑置房屋的有關單位進行安置。對與被執(zhí)行人有關的廠礦、企事業(yè)單位、社區(qū)、村居委會有閑置房屋的，法院在執(zhí)行被執(zhí)行人一處房產(chǎn)前，要與這些單位協(xié)調將被執(zhí)行人安置到閑置房居住后，方可對被執(zhí)行人的房產(chǎn)進行處置。